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hakoichi column

◎マンションは管理が命

マンションの資産価値は管理の良し悪しによって、大きく左右されると言われています。

資産価値の低下を避けるためには、それぞれのマンションに沿った正しい管理・運営が
必要であると考えられます。

では、マンション管理の良し悪しはどこをチェックすればいいのでしょうか?

一般にはまず、管理人さんのモチベーションが大切だと思います。色々な物件にお邪魔していると、
管理人さんもタイプがあります。あまり仕事に興味がなく最低限の事しかしない人より、少しお節介で
色々なことに注力している方(我々にとってはやりずらいのですが…)が住んでいる方にとっては安心できると
思います。後は、「清掃が行き届いているか、自転車置き場などが整理整頓されているか
ということも大切です。
重要なポイントはまだまだあります。
エレベーターや、設備機器の保守点検がきちんと行われているかももちろん大切です。

また、鉄筋コンクリート造の建物でも、長年の風雨にさらされると、
建物の外壁に小さなひび割れなどが発生することがあります。きちんと補修していけば問題ないのです。
もし、点検を怠ると徐々に中の鉄筋が錆びてき、ついには錆びた鉄筋が膨張して
コンクリートを破壊してしまいます。
そうなると、設計強度よりも弱くなってしまいますから、大地震に耐えられなく
なっている恐れもあるのです。

マンション購入時には1~2回程度しか見にいかないことがほとんどだと思います。
築年数だけにとらわれるのではなく、きちんと修繕積立金を貯めて、長期修繕計画に基づいて
定期的に大規模修繕が行われているかどうかをチェックすることが大切です。
きちんとしているマンションなら、管理状態を推測できる管理組合の総会議事録、や修繕履歴などを
開示してくれると思います。
営業の方に重要事項調査報告書をお願いすといいかと思います。
そこで、管理組合がどれくらいのお金を持っているか、建物や設備の修繕は適切に行われているか、
これからも行われるのか、といった管理面や、駐車場・駐輪場の空き状況なども調べるべきと思います。

また、大規模修繕工事などの長期修繕計画についてもよく調べることです。
いくら立派な長期修繕計画があっても、その裏付けとしての修繕積立金がなければ実施できません。
いくらぐらいあれば十分かどうかは一概にはいえませんが、100戸規模のマンションでも、
大規模修繕には数千万円から億単位の費用がかかります。
大規模修繕の時期が近いのに、数百万円しかないようでは明らかに足りないでしょう。

管理費や修繕積立金は、毎月支払わなければならないランニングコストですから、
なるべく安いほうがありがたいと思いがちです。しかし、あまり安すぎると、資産価値を維持できないおそれがあります。
修繕積立金が不足していると、数十万円から100万円単位の一時金を、後になって徴収されるかもしれません。
このようなことにならないように、普段から、管理についても、興味を持ち、
総会などでチェック機能を働かせる事が重要です。

購入後も面倒だと思いますが、自分の資産の為に総会などに出席し、常に現状を把握して下さい。
問題があれば、積極的に議論に参加することで、入居者同士のコミュニケーションも取れて行くと
思います。

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