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◎中古マンション購入時には管理状況を確認!

マンション購入時に価格や間取り、駅距離などが気になるポイントとなりますが、それらと同じくらい大切なことが管理の状況です。
特に中古マンションの場合、「修繕積立金は将来いくらぐらいになるのか?」「管理費・修繕費の延滞金はどのくらいあるのか?」などの金銭的な問題や「トラブルは発生していないか?」といった点が気になるポイントです。

マンション購入時に売買契約の前の「重要事項説明」や「重要事項調査報告書」などで管理費・修繕積立金やその滞納の履歴などについてはある程度、説明はしてくれますが詳細を説明する義務はありません。
その為、住宅購入に際して、買主自ら契約前に「定期総会議案書」「総会議事録」「長期修繕計画案」などを入手し、読み込んでおく必要があります。
これらの書類は不動産事業者に依頼しても書類を入手できないケースがあります。それは不動産仲介業者は入居者ではないからです。そんな場合は契約売主に依頼することになります。もし持っていない場合は売主を通じて管理会社に頼んでもらうなどの工夫が必要です。

また建物を管理していく上で計画を立てるべく「長期修繕計画」があります。

これは20~30年後の修繕計画案で、年ごとの修繕費用と修繕積立金の収入がわかります。基本的には最初は修繕積立金が低く設定されているケースが多く、段階的にアップするような計画になっております。
その時々に応じてやることが変わってくると思いますので、材料費や建築費などの関係上で費用負担は前後してきますが、どのタイミングで修繕積立金が上がるかの目安は立てられると思います。

また、今後のマンション管理には建物の高齢化と入居者の高齢化という2つの高齢化問題が立ちはだかっています。国土交通省によると築40年超のマンションは現在50万戸。10年、20年後には3倍、6倍に急増する見込みです。
当然ですが築年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がままならない状況が発生すると予測されています。
高齢者の入居率が高いと、修繕工事に対してポジティブになれずその結果、マンション自体の修繕が進まず結果、資産価値下落の大きな要素になります。
そのようなあらゆる状況も考慮し、住宅購入に際のチェック項目に追加をしていただければ幸いです。

さらにはマンションの共有部分の火災保険は管理状態によっては保険料が高くなってしまうこともあります。
通常、築年数の経過によって保険料が上昇していきますが、マンションの管理や修繕状態によって保険料の変動があります。

設備劣化によって事故が起こる確率は高くなると一般的に言われてますが、実際には老朽化した排水設備からの水漏れによる事故が多いようです。
という事は、日々の修繕計画に則ったメンテナンスの可否によって事故が起こっていると言えます。

火災保険料が高くなると、それを補う為に管理費を高くしなければなりません。

これらの状況は購入前の販促資料には出てきません。
ただ、購入する大切な要素ですので購入前であっても気になる物件であれば営業マンに詳しく問合せしましょう。

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