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hakoichi column

◎旧耐震は物件はリフォーム(改修工事)が前提になります

住宅購入を検討している方で、いろいろな諸条件によっては割り切って旧耐震の物件で購入しようと思う方もいらっしゃると思います。

ただ、旧耐震案件に買ったままの状態で住むというのは現実的な判断と言えません。

売主によるリフォーム済みの物件でも、耐震や劣化改善など必要な対策が行われていないケースが多いです。

旧耐震案件はほぼ土地値の取引になります。
もちろん使える部分は積極的に活用したいのですが、リフォーム費用を安くしたいという考えには合わない取引です。

ある程度まとまったリフォームを実施する前提で、リフォーム予算に余裕がないと成立しにくい取引とも言えます。

マンションならまだしも、予算が限られる場合は、旧耐震戸建ては検討から外した方が良いかもしれません。

・建て替えの可能性も視野に入れる
お金をかければどんな状態の物件でも、安心して暮らせるレベルに直せるのが木造住宅の特徴です。

ただ、新築とリフォームを比較すると、リフォームの方が割高になる傾向があります。

建物の状況を調べて、改修費用が高額になる場合は、建て替えした方が良いという判断もあり得ます。

ただ、稀に再建築不可という物件もありますので注意が必要です。

中古物件を購入して思いっきりリフォームというのも良いのですが、リフォームを前提にする方は建て替えという選択肢も視野に入れた方が良いです。

〇内見前に確認したいこと
・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
・リフォーム履歴(特に増築の有無)
・雨漏れなど劣化が発生していないか
・耐震改修済みかどうか

<解説>

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています。

耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります。

図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます。

ただ、旧耐震の場合は、そもそも設計上の強さが不足しているので、図面の有無だけが大きな影響というわけではありません。(旧耐震案件は図面がないケースが多いです)

新築時の設計図書は後から作成することが難しいので、設計図書ありの物件はプラスポイントと判断します。

・リフォーム履歴
旧耐震の案件はこれまでリフォームを実施しているケースが多いです。

リフォーム履歴は正確に把握したいです。

【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者

特に注意したいのが増築です。

増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。

こういった物件はそもそも検討に値しませんので、事前に増築の有無を確認しましょう。

・雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。

雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。

・耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。(実施されているケースは少ないと思います)

耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。

履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。

少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。

旧耐震の物件は何かしら問題があることが前提ですので、いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。

ただ、既存の物件を活かすには、これまでの住まわれ方に関する情報が不可欠です。

担当営業マンにあらゆる情報を収集して頂き納得できる物件を購入したいですね。

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