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hakoichi column

◎不動産における保証あれこれ

今回は不動産に関わる保証という考え方について触れてみます。

■民法改正が及ぼす不動産事業:「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

前回の記事にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。

民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。

これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。

これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任=商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。

その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。

<瑕疵担保責任:主がその責任を取らなければならないケース>

① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合

②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限もなく

(実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は1年以内に請求しなければならない)

④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任(売主にはとても重い責任)

※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則(同法第415条ほか)との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈(※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない)によって定義されてきた経緯がありました。

※心理的瑕疵:過去に自殺・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等

環境的瑕疵:近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等

※「瑕疵担保責任」は任意規定

瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。

つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった(瑕疵担保責任の一部免責)。

上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。

また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)も存在するのが現状でした。

現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。

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