中古マンションの検討の際に気になるのは築年数が古いマンションという方は多いと思います。
旧耐震・新耐震とい言葉をよく耳にするかと思いますがやはり地震の問題を気にすると不安要素となります。
その、際震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。
全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかありません。
ところが、2018年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達したといわれています。
現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。
これら築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか?
★【法制度の面での問題】
≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」
つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
でも逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということになり、五分の四以上の賛成を得るのには、現実にはかなり難しいといえます。
現在この五分の四以上の賛成を見直す話もありますが、なかなか難しいです。
分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。
大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もなく困難といえるでしょう。
特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は資金的問題や物理的な問題からも引っ越しが困難と思われます。
また、今までの環境を変えたがらない。
「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いと聞きます。
ただし、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではありません。
マンション購入検討者で冒頭の旧耐震基準・新耐震基準ということだけが気になる方は耐震診断をするという方法もあります。
新築マンションは、工期の遅れがない限り引渡し時期は決まっています。 一方で、中古マンションの場合はそれぞれオーナー様や場合によっては購入者の都合で変わります。 今回はそれぞれの都合での引渡し時期について解説致します。 …続きを読む
中古マンションの内覧の際についお部屋や設備に注目してしまいますが、トラブル防止の為、その場でオーナー様に確認すべき事項があります。 1.オーナー様に確認すべき3つのポイント 1-1設備の不具合や故障 中古物…続きを読む
よくモデルルームという言葉を耳にするこがよくあります。 これは新築マンションで完成前に内装をイメージしてもらうためのきれいに家具などが配置された施設ですが、中古マンションにはモデルルームという概念がありません。 代わりにオー…続きを読む
マイホームを売却する際に、不動産会社に依頼しますが、不動産会社はどのようにしてお客様を集客するのでしょうか? 今回は不動産会社が行うお客様の集め方を解説致します。 1. 集客方法は3つあります! 1-1レインズ(不動産流通標準情報…続きを読む
不動産の売却を検討している方で買取業者にお願いしようと考えている方は少し冷静に考えてください。 売却価格は全く異なります。 3000万円クラスの物件であれば、200万円~600万円位の差が出てきますので注意が必要です。 今…続きを読む
住宅購入の際は、物件の価格に目が行きがちですが、実際には物件価格以外に諸費用として100万円~200万円程の金額が必要です。 物件の金額が1000万円単位なので気にインパクトが低いですが、100万円!?と聞くと軽自動車が普通に買えてしまう…続きを読む
住み慣れた家を売却する時に、不動産会社に査定の金額を出してもらうのですが、金額の算出方法が気になりませんか? 査定金額は、仲介会社によっては数百万も異なる場合があります。 今回はこれから、不動産売却検討の方は損をしないとように必…続きを読む
今回は「不動産を売却したいけど、どんな会社に依頼したらいいんだろう?」 特に、初めて不動産を売却する人など,普段、不動産会社と付き合いがある人はそんなにいないと思いますので、誰しも感じる不安だと思います。 この記事を読めば、信頼…続きを読む
今回は中古マンションの売主様側がお部屋を案内する上でのポイントをまとめました! 1.案内時間は向きによって決めよう お客様のお部屋を案内する時に自分のお部屋の向きで一番日当たりのいい時間を狙いましょう。 やはり、日当たりを…続きを読む
不動産を売却の際に不動産会社と媒介契約を結びます。 今回はこの媒介契約の内容と種類について簡単解説致します! 1.媒介契約とは何でしょうか? 現実問題として、一般の方が、自分のマンションの売却を宅地建物取引業法に則って…続きを読む