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hakoichi column

マンションの立替えは可能?①

中古マンションの検討の際に気になるのは築年数が古いマンションという方は多いと思います。

旧耐震・新耐震とい言葉をよく耳にするかと思いますがやはり地震の問題を気にすると不安要素となります。

その、際震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。

全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかありません。

ところが、2018年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達したといわれています。

横浜マンション建築現場
現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。

これら築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか?

★【法制度の面での問題】

≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」

つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
でも逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということになり、五分の四以上の賛成を得るのには、現実にはかなり難しいといえます。

現在この五分の四以上の賛成を見直す話もありますが、なかなか難しいです。

分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。

大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もなく困難といえるでしょう。

特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は資金的問題や物理的な問題からも引っ越しが困難と思われます。

また、今までの環境を変えたがらない。

「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いと聞きます。

ただし、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではありません。

マンション購入検討者で冒頭の旧耐震基準・新耐震基準ということだけが気になる方は耐震診断をするという方法もあります。

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