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借地借家法とは!?(旧法と新法の違い)

平成4年8月1日より借地借家法(新法)が新たに施行されました。

旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されました。

これ以前に契約が成立していた借地権は旧法借地権に基いており、新法が施行されたからと言って強制的に新法へ移行しなければいけないものではございません。

新法への適応は平成4年8月1日以降に契約をした借地権のみです。

また、当事者間で新法への適用を認めた場合に限り、更新時より新法の適用となります。

旧法借地権

旧法では、建物を堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)と非堅固建物(木造等) の2種類に区分しています。

借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は前者を60年・後者を30年と定めております。

更新後の存続期間は前者で30年・後者で20年です。この期間中に建物が朽廃した時には借地権は消滅します。

借地権の契約において、建物の種類・構造を特に定めなかった場合には、非堅固建物の所有を目的とするものとみなします。

古いマンションなどで、旧法借地の場合は自動更新で、特に更新料の定めのないものが多く存在しています。
当然物件ごとに条件は異なりますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
横浜山手土地
新法上の普通借地権

新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。

新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。

借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。

存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。

貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

定期借地権

新法(借地借家法)における借地権の多くは定期借地権のことを指します。

定期借地権においては法定更新ができず、期間満了時に借地権者は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。

地主にとっては返還時期が読めない旧法借地権と異なり、財産の管理がし易くなる為、借地権の更新をめぐってのトラブルが少なくなっております。

定期借地権は(1)一般定期借地権(2)建物譲渡特約付借地権(3)事業用定期借地権の3種類に分かれます。

住宅用の定期借地権の考え方としては、(1)と(2)が一般的です。

(1)一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了に伴って借地権契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返還する必要があります。

(2)建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。

地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。建物譲渡後に借地権者が建物に居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。

所有権の住宅よりは価格が低く設定されていますが、土地が自分のものでないということですので、将来的なライフプランを考えた上です検討して頂きたいと思います。

 

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