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hakoichi column

◎高齢化社会で修繕積立金は上げられない!?

マンションの資産価値を測るには管理が大切という話を以前しました。

国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。

修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。

要約すると下記のような事がポイントになります。

■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安があるという事です。

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としています。

■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要ということ。

■ 日経調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。

■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いまま。

■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。

段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるようです。

しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

30年間で必要な修繕資金が月額平均200円必要なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想が付きます。

これから不動産購入をご検討いただく方にはぜひ、適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。

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