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hakoichi column

◎リバースモーゲージって何!?

リバースモーゲージという言葉をよく耳にします。これは通常住宅ローンとは審査基準は細かく設定されて特に年齢や年収に縛りを設けられます。リバースモーゲージはシニア向けの現金確保の一つの手段です。簡単にいいますと、現在お持ちの家を担保に資金を定期的に借り入れ、自分が亡くなった時にはその家を売却して現金で一括で返済する。要するに家に住みながら現金を手に入れることができるということです。以前はリバースモーゲージを取り扱う金融機関は少数だったが数年前から地銀を中心に30程あるようです。最近では三菱UFJやみずほ銀行、三井住友銀行などのメガバンクも取り扱っているようです。ただ、当然融資金額に見合う不動産の担保評価も大切な要素ですので、二束三文のような土地では難しいです。また、金利上昇のリスクもあります。リバースモーゲージの通常の適応金利は変動金利が一般的で金利が上昇すると利息負担が増えます。利息は生前に毎月分割で支払うケースが一般的ですが、利息と元金を含めて死後に一括で返済する方法も選べます。それ以外にも、自分の死後、配偶者が契約を引き継いで自宅に住み続けられるかもポイントです。配偶者を連帯債務者にしたり、不動産を信託して配偶者を受益者にするなどの方法もあります。ただ、問題点もいくつかあります。通常、リバースモーゲージは債務者である年配者の死亡後に不動産を売却して債務回収することを予定していますが、予定どおりにならない場合があります。銀行や自治体は、何十年も債務者の死亡を待ってくれるわけではありません。債務額が不動産の評価額を超えてしまい、担保割れする可能性があるためです。そこで、たとえば20年など、リバースモーゲージには契約期間が定められているケースがあります。そのうえで、契約期間を超えて債務者が長生きした場合に問題が生じます。債権者側は、利息を含めた債務を一括で返済するように求めますが、高齢者である債務者には非常に難しいでしょう。返済できない場合は、債務回収のために抵当権が実行され、債務者は家を失うことになります。さらに、それまで受取っていた融資が停止され、生活費も確保できなくなる事態が発生しかねません。ただし、リバースモーゲージの融資期間を「終身」としている自治体や金融機関もあります。
また、評価額の低下リスクもあります。リバースモーゲージ契約時の不動産価額に応じて、その後一定期間受取れる融資額が決められます。しかし、リバースモーゲージ契約期間中に不動産市場が低迷するなどして不動産評価額が下がれば、担保割れの危険が生じます。債務回収の元手は不動産のみのため、債権者である金融機関や自治体は融資額を少なくしたり、場合によっては融資を停止したりするかもしれません。リバースモーゲージは今後の日本社会において、年配者も自分のことは自分で面倒を見るという風潮が強まるにつれて、徐々に受入れられていくのかもしれません。しかし、利用する際には今回取上げた問題点を十分に把握して、家族とよく相談して決めるべきでしょう。

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