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hakoichi column

◎中古マンションは新耐震を買うべき!?

中古マンションで価格や間取り、立地の次に気になるのが築年数です。完成時期が1981年(昭和56年)以前のものを旧耐震物件、1981年以降の物件は新耐震物件と一般的に言います。ただ昭和56年に完成したからといって昭和55年に建築確認が取られていたらそれは旧耐震物件ですので前後の物件は正直言って微妙です。建築基準法の考え方が大きく変わっていたようで、1981年以前は建物はただ硬く作れば良かったようです。かつては建物は一種のバネという考え方でバネの弾性範囲の中で設計しなさいという指針だったようです。ただバネは一定の荷重がかかると壊れてしまいます。その後1981年以降は硬いだけではダメで安全な壊れ方をしなければならないという指針が出されたようです。先ずは人命を第一に考えるという理念のもとに導き出された構造計算手法で建物は壊れるけど人命は助かるというわけです。ここで難しいのが関東でも1981年以前の物件がまだまだ沢山あります。そして何十年も問題なく存在している物件がほとんどです。それらは当時の基準はクリアしている為、法的には欠陥ではありません。ただ安全性には疑念があるという物件となるわけです。ではそれらの物件を購入した入居者はどうすればいいのか?ここからは入居者一人でできる事ではなく、管理組合での話し合いになります。具体的な方法としては耐震診断を行います。旧耐震物件でも現行の基準をクリアしている物件もそれなりに存在しています。もし基準に見合わない場合は耐震補強工事という方法があります。現行の建築基準法の強度を確保するために補強筋などを使って強度を上げて行きます。ただ、検査をするだけでもそれなりの金額がかかりますし、補強工事となれば数百万円から数千万円になることもあるでしょう。管理組合ですから全員一致することは難しいと思いますが入居者がそれぞれ当事者意識をもって対応してゆくしかありません。マンションによっては大規模修繕工事の時期に合わせて検査を行う場合もよくあるようです。これから関東にも大きな地震がくると言われています。方法はいろいろあると思いますので、問題が起きる前に管理会社とも連携して問題解決に勤しんで欲しいと思います。

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