仲介手数料無料の物件さがし。

hakoichi column

簡単解説!マンションの建て替えは出来るのか!?

中古マンション躯体部分

中古マンションを検討している方は築年数が気になりますよね?

特に1981年以前の旧耐震基準の物件は特に耐震性能などが気になるところだと思います。

また、建て替えになった場合の費用負担はどのようして行っていくのか、いろいろ疑問点があります。

そこで、今回は古くなったマンションは建て替えられるのかを解説致します。


気になる物件の仲介手数料の見積もりは”click”

 

1.そもそも何故建て替えが必要なのか!?

100年コンクリート住宅なんて聞いたことがあると思います。

ただ、人間だけでなくコンクリートも当然経年劣化があります。

最近の地震発生が頻繁に起きている中で、建て替えの最大目的としては、やはり耐震性能UPです。

国土交通省では、60年を建て替え基準としていますが、築年数40年位から建て替えの話が出てくるようです。

マンションは、大規模修繕工事を12~15年に一度の周期で行う計画を立てていますので、しっかりとメンテナンスを施した物件は必ずしも建て替えの対象物件にはなりずらいと思います。

どんな中古マンションが資産価値があるかの評価をしてみましょう!



★関連記事★
簡単解説!マンションの大規模修繕工事ってどんな工事!?

 

2.現実問題として建て替えはなかなか進まない。

マンションを建て替える場合は先ず、入居者の同意が必要になります。

ここで、1番目のハードルとなる訳ですが、全世帯の4/5の賛成が必要になります。

何故、反対者が出るかというと、当然ですが費用負担の問題が出てきます。

修繕積立金を積み立てしているかもしれませんが時期にもよりますが、到底、建て替え金を賄いきることはできません。

マンション規模にもよりますが、解体工事費+建て替え費用で約1800万円/戸と言われています。

そこに仮住まいの引越し代や賃貸住宅費の負担を考えると2000万円/戸という金額になります。

恐らく、築年30~40年の話ですので、住宅ローンは終わりを迎える方々だとは思いますが、イコール年齢も高齢の方が多いと思います。

その人達に対して先程の金額の負担は現実的ではないということです。

但し、中には費用負担をしないで建て替えが可能になる物件もあります。

住宅資金

2-1建て替え可能なケース

それは、昔のマンションで建ぺい率、容積率を満たしていないで建てたマンションや、規制緩和によって現在のマンションよりも高層になる場合は戸数が増えることなります。

例えば、総戸数50戸だったマンションが建て替えによって100戸のマンションになれば、残りの50戸を分譲して資金回収が出来ると費用負担が限りなく現実的な数字になってきます。

実際に都心のマンションですが、そんな事例もあります。

たまに新築マンションの価格表に非分譲なんて表記の部屋がありますが、そんな部屋はもともとの地権者の場合が多いです。

2-2建て替え不可能なケース

また、この話とは逆に戸数を減らさなくてはいけないマンションもあります。

「既存不適格物件」といい、建築時は旧法律の基準で合法的に建てられたものの、その後法改正や都市計画変更により現在の法律に対して不適格な部分が生じた建築物を言います。

3~40年前の建築当時にはOKであった法律基準が法改正によって現在では容積率オーバーとなってしまったケースで例えば、8階建てを建て替えた場合に7階建てに変更しなくてはならないという事態になるわけです。

こうなるともう、現実問題建て替えは困難となります。

中古マンションを選ぶ際の注目ポイントを動画でまとめてあります。



3.まとめ

上記の理由で建て替えはならない厳しいのが現実です。

これから中古マンションを検討している方で特に古いマンションの場合はこの点は注意が必要になります。

建て替えの話が出ている場合はその現実性を確認しましょう。

また、重要事項調査報告書というそのマンションの管理状況が記載されている書類が管理会社から発行されますので、購入時にはしっかりと確認しましょう。

★関連記事★
中古マンション検討者必見!簡単解説!重要事項調査報告書ってなに?

齋藤 知己  TOMOKI  SAITO

宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー/空き家相談士/空き家管理士/
不動産売買営業歴20年以上で担当顧客数100件以上。
以前は新築ブラック営業マン⇒現在ユーザーファースト奮闘中!
横浜エリアのリノべマンションサイト「空間市場/ハコイチ」運営!
横浜在住で趣味:ロングボード、ゴルフ、筋トレ(ダイエット目的)、DIY。

コラム一覧