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◎土地売買時の「公簿売買」と「実測売買」って何!?

土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。

「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。

売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明」の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積(公簿面積)と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか2つの方法があります。

これがいわゆる、「公簿売買(登記簿売買)」と「実測売買」です。

「公簿売買(登記簿売買)」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。

このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。

実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

既に実測済みであって公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この状況で支障はありません。

これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。

実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額(概算)を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金楽を確定し、精算します。実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。

※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、1㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。

初めて不動産の取引をする買主様にとって、なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになる事がありますので、少なからず、最低限の知識は身に付けておきましょう。

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