マンション売却する時の3種類の契約ご存知ですか?媒介契約について解説

不動産を売却の際に不動産会社と媒介契約を結びます。

今回はこの媒介契約の内容と種類について簡単解説致します!

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不動産売却

1.媒介契約とは何でしょうか?

現実問題として、一般の方が、自分のマンションの売却を宅地建物取引業法に則って執り行うことは難しいと思います。

そこで不動産会社は、売主様と買主様の間に入ってこれらの取引を行います。

取引の際に物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

すなわち、これから、これこれしかじかでこのマンションの販売をしますね!という契約です。

この媒介契約書には専属専任媒介契約と専任媒介契約そして一般媒介契約の3つの契約があります。



2. 専属専任媒介契約とは?

この媒介契約は全て一つの不動産会社に取引を行って頂く契約です。

縛りが一番厳しい契約となります。

指定流通機構(レインズ)への登録義務があるのと、販売状況の報告義務も7日に1回以上と不動産会社にとっても厳しい契約です。

メリットとしては、販売できる不動産会社が1社の為、仲介手数料の確保ができるので、積極的な売却活動が期待できるかもしれません。

また、毎週販売状況の報告がされるため、売り手も現状を把握しやすいことがあります。

一方で、デメリットとして不動産会社が買い手と売り手の両方から仲介手数料をもらうために、物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりという「囲い込み」という独占的なことを考える会社があると言うことです。

この「囲い込み」で売主様とって何がデメリットかというと、自らのお客様が見つかるまで、時間稼ぎをするケースがあるということです。

ちなみに、指定流通機構とは、レインズ(Real Estate Information Network System=REINS)と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

簡単にいうと、不動産会社のみが閲覧できるポータルサイトのようなものです。ここに掲載された物件は不動産会社同士が取引可能で、一般には公開されていません。

3.専属専任媒介契約とは?

基本的には専属専任媒介契約と同じです。

この契約依頼も1つの不動産会社にしか依頼できませんが、唯一、自分で購入者を見つけることができます。

一方で、販売状況の報告は14日に1回と頻度が減りますので、自分でお客様を見つけないのであれば、専属専任媒介契約の方が不動産会社にとって厳しい契約なので、いいと思います。

メリット・デメリットも変わりませんので、割愛します。

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4.一般媒介契約とは?

この契約は上記専任媒介契約と異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。

また、自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能です。

あと、指定流通機構(レインズ)への登録義務も任意で行え、販売状況の報告もありませんので、不動産会社にとっては優しい契約内容となっています。

メリットとしては、複数の会社に依頼できることが販売会社同士の競争力が活かせるという点でいいと思います。

しかし、デメリットとしてはその反面で、自分会社で売れる保証がないので、広告活動などの積極的な営業をしない可能性がありますので、一長一短です。



5.まとめ

3つの媒介契約はそれぞれメリット、デメリットがりますので、一概には言えませんが、取引金額が大きいので、責任を持って販売して頂ける会社に依頼しましょう。

お持ちの物件が駅近や希少性などの競争力がある物件でしたら、一般媒介契約で強気に出してもいいかもしれませんが、多少なりとも営業活動が必要な物件でしたら、専任媒介契約でお願いした方が結果的に不動産会社は頑張ってくれるかもしれませんね。

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