売却時に得かもしれないホームインスペクションとは!?資産価値の影響について簡単解説!

コンクリートタイル

1.ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務で、住宅診断や建物検査ともいわれています。

人間でいう健康診断のようなものです。

診断方法は、一般的には目視で、屋根や外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本ですが場合によっては機材を使用する詳細診断もあります。

対象となる物件は新築、中古戸建た新築、中古マンションなど全てで木造、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などほとんど対象物件となります。



2.調査について

2-1調査目的

目的としては、売主と買主の取引においてのトラブル防止が一番だと考えます。

設備などの見えて触れることのできる部分であれば、互いチェックは可能ですが、目に見えない部分の瑕疵については購入後住んでから気付いく場合がほとんどですので、購入時判断することは困難です。

特に中古物件でエンドユーザーが売主の場合は瑕疵担保責任は3ヶ月程度がほとんどですので、その時期を越した場合は売主には責任はなく、買主の泣き寝入りなんてことになります。
それを防ぐためにも、特に古い戸建住宅は注意が必要と思います。

2-2費用と負担者

費用については、明確な項目ごとの金額は定められていないようですが、マンションでは5万円程度で、戸建住宅になると10万円~と戸建住宅の方が金額的には割高になります。

また、費用負担者は一般的には買主が負担することになっています。

これは、もし瑕疵が判断された場合はその補修工事を売主に求める為となりますが中には売主が不動産業者で販売促進の為に安全アピールとして負担している場合もあります。

2-3調査時期

買主が負担してインスペクションを行う場合は物件の契約前に行うべきです。

何故なら契約後に調査し、結果内容によって解約する場合は違約金が発生してしまうからです。

売主にはもし契約後に建物の瑕疵が判明しても、補修工事の義務は発生しますが、解約する必要はないのです。

ただ、調査は依頼してから完了まで1週間かからそれ以上日数を要する場合がありますので、その間お部屋を止めることができるかは売主との相談事となります。

3.資産価値的な影響は

中古マンション チェックマンションでも戸建住宅でも資産価値を維持できる物件とは建物のコンディションの良い物件ということになります。

マンションであれば、長期修繕計画に乗っ取って定期的に大規模修繕工事などを行います。

一方、戸建住宅には修繕計画という考え方はなく、内装設備の不具合などでリフォーム工事を行うことはあるかと思いますが、躯体部分のチェックをすることは不具合がない限りないと思います。

ただ、ある一定の期間(20年~30年)くらいに一度、住宅診断を行い、適度な点検とメンテナンスを行うことによって建物価値の維持に努めるべきと考えます。

住宅診断の報告書の有無によっては査定金額にも影響が出てくると思いますし、何と言っても購入者が安心して購入することができます。

4.まとめ

2018年4月の法改正より、不動産仲介会社が中古住宅の売買を仲介するときに、購入者に対して「建物状況調査(ホームインスペクション)」の制度の説明と、希望に応じた斡旋を行う必要があるということが義務化されました。

ただ、現状は説明なので、インスペクション自体が義務なわけではありませんので、住宅診断が増えたわけではありません。

特にマンションであれば、躯体部分については大規模修繕などで定期的にチェックを行っていますし、内装設備はリフォームなどを施す方が増えています。

ただ、一方で戸建住宅に関しては木造住宅が多く、コンクリートに比べて強度が弱いこともありますので、特に築年数が経過している物件はリスク回避の為行ってもいいかとは思います。

価格に関しても10万円程度でそれ以上の金額の修繕箇所が見つかれば儲けものですよね。

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