・リノベマンションマンションを探してる方？

・初めての不動産会社に行く方

・リノベマンションのメリット・デメリットを知りたい方

リノベマンションはキレイでいいという人も多いと思います。

実はリノベマンションはメリットとデメリットが存在します。

この事実が分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回はリノベマンションのメリット・デメリット、不動産会社の進める理由ついて解説していきます。

今回この記事を読むことでリノベマンションの注意点とお得な購入方法についてわかります。

◇リノベマンションは不動産会社にとって美味しい物件

具体的に本当にリノベマンションが美味しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産会社がリノベマンション勧める理由と注意点について解説いていきます。

1.仲介手数料が倍

不動産会社がリノベマンションを勧める最も大きな理由は仲介手数料が倍になることです。

何故なら、売主不動産会社から手数料が発生するからです。

一般的に仲介手数料は売主、買主のどちらかの担当をすることが多く、そのどちらからしか仲介手数料は発生しません。

ただし、このリノベマンションは売主が不動産会社の為、通常の客付けをするだけで、売主からも仲介手数料が発生するのです。

つまり、ダブルで仲介手数料が発生するので1度の契約で2度美味しい物件なのです。

ここが一番大きな要素になります。

ただし、買主の注意点としては、割高になる傾向があります。

それは、リノベーションの工事代金は当然ですが、売主不動産会社の利益も当然載ってきます。

ここが買主の一番のリスクとなります。

内装は新築同様となっておりますので、気に入ってしまうと思いますが、しっかりと場所や管理状況などのトータルで判断する必要性があります。

内装に惑わされることなく、資産価値を意識した物件選びが大切です。

2.新築同様の内装

リノベマンションの内装はほとんど新築同様となっております。

特にフルリノベーションを施すことでなくても、表層リフォームと水回り設備の交換で見た目はほとんど新品同様になります。

ここは販売する不動産会社にとってもかなりのメリットとなります。

何故なら、一般的な中古物件は現状渡しということもあり、コンディションはよくありません。

設備の不具合はそのままとなりますし、賃貸と異なりクリーニングをすることもありません。

つまり、お部屋を案内した時に汚い状態だと気に入ってくれなことがよくあるのです。

第一印象は大切といいますが、正に汚い状態のお部屋は第一印象が悪いのです。

ただし、ここでリノベマンションの買主への注意点としては、表面上はすべて新築同様となっておりますが、見えない部分にも気配りが必要です。

時に床下の配管に注意しましょう。

部屋内の配管は築年数にもよりますが、寿命としては30年程度となっております。

築年数が25年を超えた物件は配管交換が必要となります。

せっかくリノベーションでキレイになっても配管交換がされていない場合は、またフローリングを剝がしての作業となりますので無駄です。

リノベマンションを検討の際は目に見えない物件の確認もしておきましょう。

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2022.04.12

3.アフターサービスが充実

リノベーション物件はアフターサービスが付きます。

これは当然では？と感じる方も多いと思いますが、基本的に中古物件の取引の場合はアフターサービスはつきません。

それは先ほど触れた現状渡しとなるからです。

全くないわけではなく、見えない部分の不具合（契約不適合責任）はあります。

ただし、売主がエンドユーザーの場合は効力は3ヶ月程度となっております。

しかし、売主が不動産会社の場合には2年間の保証がつくことになります。

交換された設備についても、メーカー保証もありますので安心感が全く違います。

販売する不動産会社にとってもここは、押しどころとなりますのでメリットとなります。

ただし、注意点としては、売主不動産会社によって対応が全く異なります。

ネームバリューのある大手不動産会社はそれなりにアフターサービス基準などを設けて手厚い対応を行ってくれます。

ただ、町場の不動産会社などの物件は最低ラインの対応しかしてくれないケースもありますので注意が必要です。

漠然と2年間は安心と高を括らずに、契約時にどの部分までアフターサービスがあるのかを確認しましょう。

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4.リノベマンションのお得な購入方法

リノベマンションにはお得な購入方法があります。

それは、1で触れたように仲介手数料が倍になる物件の為、不動産会社によっては買主からの手数料を割引してくれる場合があります。

実際に「仲介手数料無料」となる物件はこのリノベマンションがほとんどです。

仲介手数料は上限が3％と決められいますが、そこを下回る分にはいくらでも構いません。

つまり、仲介手数料無料としても法的には何も問題がありません。

しかも、売主の不動産会社からは仲介手数料が確定しているので、ただ働きする訳でもありません。

探し方としては、スーモなどのポータルサイトでお好みのリノベマンションを検索します。

ただし、そこに出てくる不動産会社に直接連絡してはいけません。

まずは、「物件名」+仲介手数料無料とググってみましょう。

基本的に不動産会社が売主のリノベマンションは、業者専用サイトの「レインズ」に掲載されていることが、ほとんどです。

つまり、どの不動産会社でもその物件を取り扱うことが可能なのです。

検索の結果、仲介手数料無料で購入可能の会社もありますので、対応してくれる不動産会社を探してみましょう。

どの不動産会社から購入しても、売主の不動産会社のアフターサービスなどは同じですので、基本的には仲介手数料の差と考えて大丈夫です。

少しでもお得に購入しましょう。

5.まとめ

今回はリノベマンションを不動産会社が勧める理由と注意点について解説してきました。

不動産会社が勧める理由なので、不動産会社だけがメリットになる物件かと思いますが、実際にｈそうではありません。

買主にとってもメリットは沢山ありますが、価格の妥当性を考えることが必要となります。

割高だとしても、仲介手数料無料で購入可能の場合は買主にとってもメリットになります。

ただ、お部屋が気に入るのは当然のことですが、そこだけに注目せずにトータルで検討して下さい。

特に中古マンションの場合、築年数、駅距離や管理状況などが資産価値に大きく影響してきます。

それらの変えることのできない部分に注力して検討しましょう。

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中古はそもそもアフターサービスなんてないと言う人も多いと思います。

実は中古物件でもアフターサービスのある場合と無い場合があります。

この事実が理解していればいいのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は中古物件のアフターサービスについて解説していきます。

今回この記事を読むことで、アフターサービスのある場合とその範囲がわかります。

◇中古物件でも不動産会社が売主の場合はアフターサービスがある

具体的に本当にアフターサービスは売主によって異なるのかという疑問が湧いてくると思います。

それでは中古物件のアフターサービスについて解説していきます。

1.アフターサービスとはどこまでの範囲を指すのか？

中古住宅の場合のアフターサービスの定義は大きく2つに分かれます。

1つが躯体部分といわれる箇所です。

どちらかというと目に見えない部分を指します。

売買契約書などでは、「瑕疵」という表現を使いますが、主に「雨漏り・シロアリ・配管部分」が該当します。

マンションで、シロアリは現実問題として考えずらいので、主に雨漏りと床下の配管部分を言います。

2つ目が設備です。

キッチンやバスルーム、トイレなどの設備を指します。

これらは、目に見えるし、触れるので分かりやすいですよね。

これらの部分は内覧中にきちんとチェックをしましょう。

ただ、売主がエンドユーザの場合は基本的には現状渡しとなっております。

つまり、不具合や壊れている場合はそのままの状態が一般的です。

ここについては交渉ごとになります。

もし、壊れている場合は相談してみましょう。

通りやすいのが、修繕の依頼をするよりかは、金額の相談をしてしまった方がいいで。

理由は、売主はお金の持ち出しが無くなるのと、買主的にも自部の好みの設備に交換できます。

お互いにウインな方がいいと考えます。

2.アフターサービスのある物件と無い物件

1.アフターサービスのある物件とは？

アフターサービスがある物件は中古物件でも、売主様が不動産会社の場合です。

不動産会社はエンドユーザーから中古物件を買い取り、リノベーションを施して再販するいわゆるリノベーション物件です。

リノベーションマンションはアフターサービスがついてきます。

躯体部分については基本的には2年間（業者によってはそれ以上）あります。

ただし、設備についてはそれぞれの個別メーカーが保証していますのでそれに準じます。

概ね設備は２年程度アフターサービスがついています。

2.アフターサービスの無い物件とは？

先ほど触れましたが売主様がエンドユーザーの物件です。

中古マンションの場合、「現状渡し」が一般的な考え方となっております。

つまり、壊れたものがあっても、そのままの状態で引渡すというケースが多く、クリーニングさえもしないのがほとんどです。

ただ、一般的には次の入居者が住むのに不都合が生じる可能のある場合など事前に伝えておく必要があります。

後々のトラブルを防止する観点からも現時点での状況を売主様より買主様へ説明する必要があります。

それについては、「物件状況確認書」があり、契約時に取り交わします。

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3.アフターサービスの無い物件の入居後のトラブル

いくら個人間売買と言えど、住んでからでないとわからないこともたくさんあると思います。

そこで一般的に売買契約書の中には、3ケ月間は先程の、躯体の見えない部分の「雨漏り・シロアリ・配管部分」については保証しなければならないと明記します。

つまり、引渡し後に、配管部分などに破損が生じた場合は対応する義務が生じるということです。

また、例外としては、引渡し時点で使用できていた設備についても、いきなり壊れて使えないケースも稀ですがありえます。

このように、いくら中古と言えども、使えると思っていたものが使えないのは嫌ですよね。

そこで、設備についても売主様が個人ユーザーの場合でも、引渡しから7日間は契約時点で使用できていたものについては責任が生じます。

しかしながら、責任と言っても設備を新品に交換するとなると、今度は売主様の想定外の出費になってしまいます。

そこで、これらの対応は新品に交換ということではなく、修復すれば良いとされています。

つまり、修理をすればいいのです。

つまり修理対応で構わないということです。

買主様もそこは了承しなくてはならないし、それ以外に損害賠償請求はしてはいけないとされています。

無論、、、悪質なケースで、もし売主様が瑕疵を知っていたのに隠していた場合はその限りではないので、ご安心ください。

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2021.11.10

4.まとめ

今回は中古物件のアフターサービスについて解説しました。

不動産会社が売主のアフターサービスのついたリノベーションマンションを購入する方が安心と言えば安心かもしれません。

ただ、デメリットとしては、その分のコストは価格に乗っていると考えた方がいいです。

つまり金額は若干割高です。

不動産会社としてもやはり不測の事態を想定しつつある程度は利益を確保しなければなりません。

一方で、個人間売買の場合は、入居後の不安要素があると思います。

ただ、古くて不具合のある物件でもリノベーションを前提としているのであればいいと思います。

自分の好みの設備でお部屋を作ると考えれば、多少設備が古くても、壊れてても気にならないし、コスパは絶対にいいと思います。

中古物件は唯一無二の品物です。

縁とタイミングも大切ですが、100％の条件はないと思います。

その中で自分の価値観を照らし合わせて検討してみましょう。

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