家の近くの不動産会社という人も多いと思います。

実は、不動産会社選びには明確な事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回は不動産会社の選び方について解説していきます。

今回この記事を読むことで不動産会社の選び方とその理由についてわかります。

◇物件はどこの不動産会社からでも購入可能である！

具体的に本当にどこの不動産会社でも同じなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産の選び方について解説いていきます。

1.いきなり不動産会社に行かない

今、物件を探す際にいきなり不動産会社に飛び込む人はいないと思います。

それは、不動産の賃貸や売買に限らず物件情報はポータルサイトで情報は十分です。

代表的なポータルサイトのスーモやホームズなどは不動産会社の業者専用サイトのレインズ情報をほぼ網羅しています。

何故なら、各不動産会社は新着情報は真っ先にポータルサイトに掲載するからです。

また、よくある「未公開物件」は不動産会社の営業トーク過ぎませんので真に受けてはいけません。

そもそも未公開にして売らずになんのメリットがあるのかということです。

結論としては、最初にスーモなどのポータルサイトで自分に合った物件を検索することから始めます。

テクニックとしては、物件を掲載している不動産会社だけがその物件を取り扱っているわけではないので、いきなり問い合わせをするのもやめましょう。

問い合わせ前に「物件名」＋「仲介手数料無料」とググってみて下さい。

その物件を仲介手数料無料もしくは手数料を割引している会社が出てきたらラッキーです。

ようやくその不動産会社に問い合わせしてみましょう。

2.不動産会社には得手不得手がある

不動産取引には賃貸や売買、土地建物やマンションなどジャンルが幅広くあります。

全て対応している会社も多くありますが、専門のジャンルに特化した会社もあります。

もし中古マンション購入であれば、中古マンションの売買を専門で行っている会社がお勧めです。

例えば、賃貸専門会社に売買の仲介は不慣れなことがあります。

賃貸と売買では責任の範囲が全く異なってきますので後々のトラブルの原因の元になることもあります。

また、マンションの売買でもマイホームなどの実需用と収益目的の投資用でも物件情報は異なってきます。

結論としては、物件の問合せの前にその不動産会社のHPを確認し自分の希望の類似物件の対応の可否を確認しましょう。

解説3.あなたの味方だけをしてくれるか

売買仲介メインの会社でよく出てくる話が両手仲介です。

両手仲介とは売主と買主双方から仲介手数料が発生することを言います。

この行為はアメリカなどでは禁止されていますが、日本では特にNGではありません。

ただし、売主と買主双方の代理になるので、いわゆる調整しかできないのが実情です。

契約時の値引き交渉やその他の条件交渉もどちらかの代理であれば、強い交渉ができますが、両方の代理場合は波風立てず穏便に済ませたいのです。

例えば、双方の代理の場合は、値引き交渉で100万円交渉したい時、売主に断れたら直ぐに引き下がります。

でも、買主からすれば、100万円がダメなら50万円、30万円と粘り強く交渉して欲しいですよね。

ただ、売主の顔色を伺いながらだとなかなかうまくいかないのです。

また、同様のケースで「囲い込み」があります。

この行為は日本でもＮＧです。

内容としては、両手仲介をする為に自社でのお客様を見つけるまで、他社のお客様の案内をさせない行為を言います。

これは、仲介会社にしかメリットはなく違法行為です。

ただ、実態として取り締まることが難しく未だにまかり通っているのが現実です。

ハコイチでは両手仲介を排除してどちらか一方に味方しか行わないのですが、同様の会社もありますので探してみましょう。

なかなか見分け方は難しいのですが、ホームページで謳っている会社もありますので気にかけてみましょう。

ただし、いわゆる大手仲介会社（財閥系や電鉄系）は囲い込みの可能性が高いので要注意です。

4.不動産会社の営業マンは歩合制について

不動産会社の営業は歩合制の為、仲介手数料高い物件や両手仲介の物件を好みます。

もちろん、固定給はあるものの、＋＠で仲介手数料の○○％がなんらかの形で支給されます。

5.まとめ

今回は中古マンション購入時の不動産会社の選び方について解説しました。

やるべきことは不動産会社を選ぶ前に物件の検索をお勧めします。

ポータルサイトで検索した物件の取り扱い不動産会社にいきなり問い合わせをすることはやめましょう。

先ずは、物件名＋仲介手数料無料とググってみて仲介手数料の安い会社を検索してみましょう。

いくつか出てきたら、両手仲介や囲い込みをしていないような会社を選んでみて下さい。

もし、問い合わせや案内の際に感じが悪いようでしたら極論、契約前であればいつでもキャンセルできます。

その物件は他社からでも購入可能ですので、慌てなくても大丈夫です。

大きな買い物ですので、信頼できる良い会社から購入してください。

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中古マンションを考えると不動産屋に行こうと考えたことはないですか？

地元の不動産屋はそのエリアの情報が多いと感じるという人も多いと思います。

実は、物件探しには不動産屋に行ってはいけない事実があるんです。

この事実が分かればすぐに不動産屋に行くことを止めると思うのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は物件の探す手順について解説していきます。

今回この動画を見ることで不動産屋に行かない理由と探す手順についてわかります。

◇物件の情報は先にネットで検索すべき

具体的に本当に先にネットで検索を行うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産屋に行ってはいけないについて解説いていきます。

1.情報量はむしろネットが豊富

不動産屋に行けば出回っていない情報があると思ってませんか？

特別にそんなことはありません。

むしろ、スーモなどのポータルサイトの方が物件情報は早く掲載されていることだってあります。

未掲載物件多数などの謳い文句がありますが、言っているほどでもないです。

また、不動産会社の情報はその会社の得意エリアや得意物件に偏ってしまう。

仲介会社によっては、賃貸がメインであったり、売買が苦手などそれぞれ不動産会社によって取り扱う分野が分かれています。

また、戸建が不得意でもマンションは得意など、得手不得手もあります。

特に、全国展開している、大手仲介会社は支店ごとにエリアの縛りがある為、物件によっては違う支店を通して行う場合もあります。

もし、あなたがエリアを限定して探している場合であれば、いいのですが、広域エリアで探す場合などはどこの不動産会社に行くか注意が必要です。

これらの点からも、家の近くの不動産会社へ行くよりも、先ずはネット検索をしてその物件の取り扱っている会社に問合せしましょう。

2.不動産会社によっては仲介手数料の高い両手仲介物件を勧められる

まだ、探し初めの特に独身女性などは、自分の中で希望条件をある程度、固めていないと営業マンの好き勝手な物件を勧められるケースがありますので注意が必要です。

仲介には、売主と買主双方から仲介手数料が貰える両手仲介物件とどちら一方からの片手仲介があります。

当然のことですが、両手仲介の物件を決めれば同じ手続きでも手数料が倍になるわけです。

両手仲介の物件の例を挙げると、最近流行のリノベーション物件がこれに当たります。

リノベーション物件は売主が不動産会社となっていますので、販売すれば自動的に手数料が貰えます。

購入するあなたからも、手数料が貰えるので両手仲介の物件となります。

また、同様に、エンドユーザから売却依頼を受けている物件も販売することで売主様から手数料が貰えるのです。

不動産会社は出来ればこれらの物件を販売したいと思っています。

これらの物件に興味があれば、もちろん検討していいと思います。

ただ、全く興味のない物件を勝手に勧めてきたのであれば、しっかり断りましょう。

3.仲介手数料の安い会社から購入する

仲介手数料は法律で上限は物件価格の３％＋６万円（税別）と決まっています。

一方で、下限は特に定めがないので、無料にすることも可能です。

ただし、仲介手数料が唯一の収入源となっておりますので、無料だと０円になってしまします。

でも、先ほど触れた両手仲介の物件であれば、売主不動産会社から仲介手数料が貰えるので買主の仲介手数料を無料に出来ます。

方法としては、スーモなどのポータルサイトで希望の物件を検索します。

次に、その物件名＋「仲介手数料無料」と検索してみましょう。

恐らく、リノベーション物件であれば、必ず無料サービスを行っている会社があります。

ただし、片手仲介の物件だと無料は難しいですが、割引サービスをしている会社がありますので、諦めずに検索してみましょう。

4.まとめ

今回は物件を探す際にいきなり不動産屋にいくのは止める！というテーマで解説しました。

情報はポータルサイトで十分に得ることができますし、ある程度自分の条件を絞り込むうえでも検索すべきと考えます。

そこで、不動産会社の営業マンから勧められても断る判断基準を養っておきましょう。

不動産会社の営業マンは歩合制が多いのです。

本音としては、手数料の多い物件を販売したいのです。

何の情報も持たずに不動産屋にいくとカモにされますので、要注意です。

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マンションを見に行って申込みを迫られたという人も多いと思います。

実は、営業マンにはある物件を進めたいという事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は不動産の仲介の仕組みについて解説していきます。

今回この記事を見ることで仲介の仕組みと営業マンの言いなりにならない方法についてわかります。

不動産は物件によっては、手数料が倍になる。

具体的に本当に物件によって手数料が倍なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の仲介の仕組みについて解説いていきます。

1.不動産仲介会社は取引形態によって仲介手数料が異なる

仲介には売主or買主のどちらか一方の「片手仲介」と双方の間に入る「両手仲介」があります。

片手仲介とは、購入者側の仲介として物件を探すか、売却依頼を受けて売主の物件を売却するのみとなります。

一方で、売却依頼を受けた物件を自分で販売した場合は、双方から仲介手数料をもらえる「両手仲介」となります。

不動産会社は同じ取引で倍の手数料が入る両手仲介を行いたいのが本音です。

しかし、全く興味のない不動産会社の都合のいい物件はきっぱり断りましょう。

２.リノベーション物件は仲介手数料が倍になる

最近流行りのリノベーション物件はほとんどが不動産会社が売主となっております。

つまり、リノベーション物件を販売すると、自動的に売主から仲介手数料がもらえるわけなのです。フルリノベーションならマイリノ

当然、買主のあなたからも仲介手数料を頂くので１度の取引きで２度美味しい物件なのです。

一方で、リノベーションしていない物件は、ほとんどがエンドユーザーが売主になっております。

このような物件は、売主側にも仲介会社が入っていますので、手数料は分かれの片手仲介となります。

結論としては、リノベーション物件は不動産会社的には仲介手数料が倍になるのでメリットがあります。

後で触れますが、双方から仲介手数料がもらえるので購入者からは割引サービスのある仲介会社であれば、あなたにも恩恵があります。

しかし、大手仲介会社などは全くそんな割引サービスはありませんので、やはり興味のない場合は断りましょう。

3.不動産会社の営業マンは歩合制

不動産営業マンは固定給＋歩合制が多いです。

歩合とは、仲介手数料売上の○○％が給与になる為、仲介手数料が多い物件を販売すると収入UPになります。

そうなると、お客様の望む物件よりも手数料の高い物件を勧めてくることがあります。

これはあってはならないですし、信用をそこねてしまいます。

また、本当の購入者側の見方であれば、率先して値引き交渉もすべきと思います。

しかし、両手仲介の場合は双方の仲介役の為、両方の顔色を伺いながらの交渉ですので、思った通りにはなかなか動いてくれません。

結論としては、物件はどのこ不動産仲介会社からでも購入可能ですので、きちんと自分の見方になって交渉してくれる営業マンを探しましょう。

４.リノベーション物件の賢い購入について

先ほども触れましたが、リノベーション物件などは売主から手数料が出るので、買主は仲介手数料が無料になるケースがあります。

不動産仲介は基本的にはどこの不動産会社でも、業者専用サイト「レインズ」に掲載されていれば、取り扱い可能です。

また、どこの不動産会社から購入しても、サービス内容は変わりません。

したがって、間違ってもスーモに出ている不動産会社にそのまま、問い合わせをするのではなく、一度「仲介手数料無料」で検索してみましょう。

仲介手数料は3000万円の物件なら約100万円と非常に高額ですので、是非試してみてください。

５.まとめ

今回は不動産仲介の仕組みと営業マンの本音について解説しました。

不動産仲介の営業マンは歩合制の為、手数料の高額な「両手仲介」の物件を販売したいのが本音です。

もし、あなたの希望にマッチした物件であれば、もちろん進めていいと思います。

その場合は、「仲介手数料無料」と検索を忘れず行いましょう。

全く希望とは異なる物件であれば、きっぱりと断りましょう。

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何故スーモに同じ物件が何度も出ているのかと考えた感じたことはないですか？

毎回、新しい物件だと勘違いしているという人も多いと思います。

実は、スーモや不動産のポートサイトの仕組みには共通の事実があるんですが、この仕組みが分かれば何度も同じ物件を見なくて済むのです。

ただ、この仕組みを知らずに無駄な時間で損をしている 人も多いです。

そこで今回はスーモの物件掲載の仕組みについて解説していきます。

今回この記事を見ることでスーモの掲載の仕組みと賢い探し方についてわかります。

◇主張◇スーモは重複物件のチェックをしていない

具体的に本当に重複物件のチェックはしないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のスーモの仕組みについて解説いていきます。

１．物件情報はスーモではなく不動産会社が個別に物件掲載をしている

スーモは不動産会社に広告枠の販売をしているだけなのです。

そして、その枠を購入している不動産会社は自由にどんな物件でも掲載することができるのです。

そこにスーモは、一切の重複物件のチェックはしていません。

だから、同じ物件情報がいくつも出てきますし、それをよしとしています。

したがって、スーモには同じ物件が制限なく掲載されると理解した上で利用することです。

気になる物件は会社毎に写真がオリジナルなので、いろいろな写真を見たい場合はありです。

見分け方としては、同じマンション名で価格が同じ場合は、ほぼ同物件と思って間違いないです。

その物件を省くだけでも、同じ物件をクリックする手間が省けます。

２．同じ物件が掲載されるのは不動産会社の都合

物件の売主が他社に広告活動を許可すればどの不動産会社でもその物件の広告掲載ができます。

そんなことをするメリットは、売主が自社で販売する気がなく広告費をかけたくない場合は他社に広告を依頼します。

掲載する不動産会社は広告枠が空いていると無駄になるので、他の物件で埋めているだけのことです。

それとは逆に、自社だけで集客・販売したい場合は他社への広告掲載を不可にします。

そのようなケースの場合はサイトに物件は１つしか掲載されていません。

これらのことから、物件の掲載はあくまでも不動産会社の都合です。

掲載が多くある物件が人気があるとか、全く関係はないです。

ただ、長い期間売れていない物件はやはり売れ残りの可能はあると考えます。

そんな物件は、値引き交渉してみましょう。

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３．スーモに掲載していない不動産会社でも同じ物件は取り扱い可能

スーモに載せている会社が専属でその物件を販売しているわけではありません。

不動産会社は業者専用サイト「レインズ」に掲載があればどの不動産会社も取り扱い可能なのです。

スーモに掲載する際もレインズを見て、売主に広告活動してよいかの許可を取って掲載しているだけです。

例えば、スーモには掲載せずに、他のポートサイト（ホームズ、アットホームなど）利用している会社や、自社のサイトのみの掲載で販売活動している会社もあります。

つまり、気に入った物件を見つけてもいきなり、スーモに問い合わせをするのではなく、「物件名」＋「仲介手数料無料」とググってみて不動産会社を少し検索してみましょう。

リノベーションマンションなどは不動産会社が売主のケースが多いです。

そうすると、仲介手数料無料や割引している会社が多くあります。

同じ物件を購入するのに3000万円の物件であれば、仲介手数料が100万円近く浮くので大きいです。

４．最後に不動産会社の対応が悪い場合について

不動産会社の営業マンは基本的に歩合給が多く設定されています。

その弊害として下記の懸念があげられます。

・購入意欲が低いお客様には対応が悪い

・質問の回答が曖昧or適当

・メリットしか言わない（デメリットを隠す）

・申込みを急がせる

また、宅地建物取引士の資格がない営業マンは無免許運転と同じです。

このような場合は、他社でも購入可能なので、迷わず不動産会社を変えましょう。

たとえ、物件の申込みまでしていても、契約前ならならいつでもキャンセル可能です。

しかも、なんのペナルティもありませんので安心してください。

大きな買物ですので、安心して気持ちよく買い物をしたいものですよね。

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中古マンションを検討する場合の優先順位で悩んだことはないですか？

実際に何から選んだらいいか分からないという人も多いと思います。

実は中古マンションの失敗しない探し方には順番とコツがあるんです。

このコツが分かればすぐにポータルサイトで検索をしやすくなるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は、物件の探し方とそのコツについて解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションの探し方の順番とそのコツについてわかります。

◇中古マンションの探すコツは価格・場所・広さの３要素である

具体的に本当に探し方のコツは３つなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、中古マンションの探し方について解説していきます。

１．中古マンションの探す際の優先順位１番は「価格」

理由としては、予め自分の購入可能な金額を算出して予算を決めないと始まらないのです。

例えば、予算が決まらないと億ションなどの非現実的な物件は際限なく出てきてしまいます。

方法としては、自分のローン可能額や支払い可能額が分かればそこから、ポータルサイトの金額で絞り込めます。

現在は便利な世の中で不動産に行かなくても、ネットで住宅ローンの事前審査が可能です。

しかも２日程度で結果がでます。

必要なものは、収入証明（源泉徴収票）、免許証、保険証、物件の内容のわかるものです。

住宅ローン事前審査での組める金額と使える自己資金で自分の購入可能金額＝「予算」を決めることから始めましょう。

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２．中古マンションの探す際の優先順位２番目は「場所」

購入希望の場所が定まらないと物件の探しようがないですよね。

皆さんが一番最初に試すのが「スーモ」や「ホームス」などのポータルサイトだと思います。

ここでも一番最初に場所の絞り込みがあります。

場所の選び方はエリアと沿線・駅などと具体的な方がイメージが湧きやすいです。

あまり限定すると物件が少くなるので、○○駅～○○駅の間のような絞り込みがいいです。

場所の決め方は勤務先や実家、好きな場所や縁のある場所など地の利のある場所が探しやすいと考えます。

３．中古マンションの探す際の優先順位３番目は「広さ・間取り」

希望の間取りや広さが決まると、ある程度物件絞り込みができます。

広さの決め方は現在の家族構成だけでなく、将来をイメージして広さを決めるといいです。

また、ある程度広さがあれば、将来的に間取り変更は可能です。（２LDK⇔３LDK）

注意点として現在独身者だからといって、１Rや40㎡未満の広さはやめましょう。

いつ何時、結婚など家族構成が変わっても対応できる50㎡前後を検討してください。

もし、売る・貸す場合もそのサイズの方がニーズが多いので有利です。

テレワークなどで在宅時間が増えていますので、書斎や趣味のお部屋など考えてみてもいいです。

結論としては、５年～10年先の生活をイメージして物件の広さを考えましょう。

最後に中古マンションの築年数について触れておきます。

築年数は大枠として1981年以前完成の旧耐震物件の物件は避けた方が無難です。

理由として
１．耐震性が弱い物件が多い
２．メンテナンスしずらい物件が多い⇒配管がコンクリートの埋没している場合がある
３．住宅ローンが厳しい⇒取り扱わない銀行が増えています
４．住宅ローン減税などの税制優遇が受けずらい

狙い目としては、築年数２０年程度くらいが価格的にもお勧めです。

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４．まとめ

今回は中古マンションの探す際の優先順位について解説しました。

探し方はの順位
１．予算
２．場所
３．広さ・間取り
の順番で検索していくと効率的だと考えます。

また、お部屋の中の設備や間取りは購入後に自由に変更可能ですので、探す段階では、優先順位は低くてもいいです。
まずは、住んでから変えられないものをしっかりと選択していきましょう。

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スーモで物件を検索していると何度も同じ物件に出会うことありますよね？

写真が異なるから違うと思いきやまた同じ物件！！となります。

何故こんな無駄なことがあるのでしょうか？

今回はスーモ掲載の仕組みについて簡単解説致します。

1.スーモ利用は無料！費用負担はどこがしているのか？

最近では住宅購入の際にいきなり不動産会社に飛び込む人はいないですよね。

今は「スーモ」や「ホームズ」、「アットホーム」といったポータルサイトがあります。

物件探す際には、いろいろな検索機能があり非常便利に検索できます。

しかも、ユーザーは無料でこれらのサービスが利用できるので本当にすごいです。

では、この便利なサイトを運営する費用は誰が負担しているのでしょうか？

答えはわかりますよね！？

その通りです！物件を掲載する不動産会社が費用負担しているので、ユーザーの皆様は無料で利用できるのです。

2.同じ物件が何度もある！？スーモの掲載の仕組み

スーモは不動産会社に対して掲載の枠を販売しているのです。

皆さんが見ている物件の写真とコメントが載っている1つの枠を数万円/月で購入しているのです。

しかもそこには、いろいろなオプションがあって内容によってどんどん値段がプラスされていきます。

物件の写真の枚数やコメント記事の量の違いに気づいたことありませんか？

あれは、物件ごとというよりも、会社によってかけるコストが異なるので情報量が違うのです。

また、掲載の物件が何度も同じことがありますよね？

これは、スーモは掲載枠を提供しているだけで、掲載物件の重複チェックなどは一切おこなわないのです。

つまり、枠を購入している不動産会社はどこのどんな物件を掲載しても自由なのです。

それぞれが、それぞれの物件を掲載するので何度も同じ物件が出ることになります。

注意点としては、1つの物件の売主は当然一人なのです。

では何故、1つの物件が何度も掲載されるかと言うと、売主が自分のところだけで販売するなら1回の掲載で終わります。

ただ、その売主が早く売りたい為に、他社に対しても販売活動や広告活動を許可します。

すると、他の会社も同じようなポータルサイトにまるで、自分の物件のように掲載するのです。

そこで、同じ物件いくつも重複掲載されるようになるのです。

また、ユーザーの目に付き安いように、写真を多く掲載したり、コメントを増やして露出を増やして装いを変えて新着物件のようにだしてくるのです。

こうして、オプションをふんだんに利用した物件情報が増えているとスーモの公告収入がUPし、目ざわりな重複物件が横行することになるのです。

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3.販売終了物件がまだ掲載中のわけ

人気の物件は掲載直後に終了する物件もあります。

仲介会社としては、掲載を止めれば当然反響はなくなります。

が、終了物件でも掲載し続けているとその物件には問合せがくるわけです。

そこで、「この物件はお申込みが入りましたが、類似物件があります！」と他の物件の紹介をすることが狙いで掲載を止めないのです。

これは完全な「おとり広告」なのでやってはいけない手法です。

恐らく売れ残り物件を紹介されるのがオチなので目当ての物件がないのであれば、きっぱりと断りましょう。

4.スーモ掲載物件でも仲介手数料を安くする方法！

掲載している不動産会社は、仲介手数料が収入源となっております。

仲介手数料は上限が価格×3％+6万円です。

ちなみに3000万円の物件だと96万円（税別）と高額なので1件決まるなら掲載物件を増やしても元は取れます。

そう考えると露出を増やして反響を取ったもの勝ちとなります。

でも、仲介手数料は法定手数料なので、確かに上限は決まっていますが下限値はありません。

つまり、仲介手数料を割引しても問題はないのです。

ということは、同じ物件を購入するのであれば、仲介手数料が安い方が得です。

ただ、スーモなどで「仲介手数料が安い！」と載せる会社はありません。

ではどうするかといいますと、気になる物件があったら一度、「物件名+仲介手数料無料」とググってみましょう。

探している販売中の物件が出てきたラッキーです。

ただ、全ての物件が仲介手数料無料にできるわけではありません。

でも、無料にならなくても「50％ＯＦＦ」や「仲介手数料割引」対応してもらえる会社はあると思います。

スーモに掲載の会社に直接問合せする前に、ググって仲介手数料の安い仲介会社がないのか検索してみましょう。

4.まとめ

今回はスーモの掲載について解説しました。

何度も同じ物件が出てくるのは仕方がないと思って見てください。

むしろ、気になる物件があったら他社で他の写真がないか探すくらいに使い倒してみましょう。

そして、本気で見学したい物件が見つかったら、「物件名+仲介手数料無料」とググってみましょう。

何もスーモに掲載している会社だけがその物件を扱っているわけではありません。

そのエリアの不動産仲介会社であれは、どこでもあなたの気になる物件を扱うことができますので安心してください。

浮いた手数料の金額でダイソン掃除機と立派なダイニングテーブルセット、ソファーの購入も可能です。

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