お部屋の間取りや設備が重要という人も多いと思います。

実は内覧時には見落としがちなチェックポイントがあるんです。

このチェックポイントが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は内覧時の見落としがちなチェックポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで見落としがちなチェックポイントと確認方法についてわかります。

◇お部屋の状態は重要ではない

具体的に本当にお部屋の状態が大切ではないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の見落としがちなチェックポイントについて解説いていきます。

1.向きよりも前の建物状況が大切

前の建物を不動産業界では「前立て」といいます。

この前立てがあると、状況にもよりますが、向きのメリットがなくなってしまいます。

例えば、南向でも前立ての状態によっては全く日差しが入らなくなります。

また、それとは逆で現時点で空地や駐車場でも、将来的に建物が建つ可能があることを理解しておくべきです。

目の前の土地の所有者が分かれている戸建や公園、公共施設だと可能性は低いと思いますが、一般的に工場や倉庫などのまとまった敷地の場合は建物が建つリスクが高いです。

ただ、前の土地の状況はいつ何時どうなるかはわかりません。

そんな時は、自分の前の土地の用途地域を調べておくことです。

それによって将来的にどんな規模の建物が建つか想定することができます。

用途地域とは土地の種類を13に分けて建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定めています。

つまり、土地に対して建てられる建築物の規模を制限していることになります。

全面土地がまとまった大きな土地の場合は用途地域を調べることでどんな建物が建つか予測しましょう。

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2.配管

築年数によっては配管チェックをすべきと考えます。

何故なら、配管は築年数で使用部材が異なります。

部材によっては、耐久性の短いものがあり築年数では寿命のものもあるわけです。

例えば、配管が金属か樹脂なのかで耐久性が全く異なってきます。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能です。

古いものでは、水道用亜鉛メッキ鋼管が1970年前後のマンションで採用されていました。

この配管は経年劣化で赤さびなどが出てしまいます。

ステンレス鋼管は1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能です。

そして最近のマンションで採用されているポリエチレン管は2000年以降のマンションに採用されています。

ポリエチレン管は取り付けがしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになったのです。

これらのように築年数によっては、配管の種類が異なってきますので、古いマンションほど、どのような種類なのかを把握しておきましょう。

そして共用部の配管は一般的には大規模修繕工事で交換されています。

ただ、部屋内の配管に関してもフローリングの下は共用部という扱いなので、交換されているケースもありますがチェックがそこは必要です。

また、最近流行りの古いリノベーション物件などはフローリング交換時に配管交換すべきと考えますが、行っていない場合が多いので注意が必要です。

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

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2022.04.12

3.残置物

残置物とは前オーナーが残して（残置して）いった家具や家電などをいいます。

部屋の元々の設置された設備とは異なります。

中古物件の原則は現状渡しとなっております。

ただし、自分の家具や家電に関しては処分して引渡すのが原則です。

そして基本的には残置物の扱いは買主と売主の合意が必要になります。

理由としては、残置物によっては大きな処分費がかかる場合があるのです。

例えば、使用しない、あるいは壊れたエアコンなどは、撤去するだけで費用がかかります。

また、備え付け家具なども全オーナの趣味や嗜好が反映されているので、物によっては不用品となり同様に費用がかかります。

逆に場合によっては照明やカーテンなど使えるもので、残して欲しいものもあるわけです。

このような場合は契約時に設備表を作成して互いに残置物について確認をする必要があります。

4.まとめ

今回は中古マンション購入時の見落としがちなチェックポイントについて解説しました。

優先順位としては、後回しになってしまう項目だと思います。

ただ、決してないがしろにしていい内容ではありません。

これらは、知識さえあれば自分だけでなく担当の営業に確認することでチェック自体は可能な内容です。

失敗しない購入方法としては重要な内容ですので要注意ポイントとなります。

引渡し後の設備不具合のトラブルが多いという人も多いと思います。

実は購入後のトラブル防止には契約時にやるべきことあるんです。

このやるべきことを行うことで、トラブル回避できるのですが、これを知らずに悩んでいるも多いです。

そこで今回は中古マンションの付帯設備ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで付帯設備表の意味と必要性についてわかります。

◇中古マンション設備状況は契約時の確認が必須である

具体的に本当に契約時のどんな確認なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの付帯設備表について解説いていきます。

1.残置物とは

残置物とは売主の私物となります。

一方で主要設備はもともとお部屋に備えついている設備をいいます。

残置物にはエアコン、カーテン、入居後備え付けた家具などをいいます。

主要設備には、洗面化粧台や給湯器、床暖房などそのお部屋に最初からある設備をいいます。

トラブル防止の観点から原則として残置物は処分してもらうのが望ましいと考えます。

何故なら、古いエアコンなどが残された場合、故障していたら、ただの粗大ゴミとなります。

残置物には保証という考え方がないので、壊れている時点でただのゴミとなります。

しかも、粗大ゴミなので捨てるのにも費用がかかります。

引渡しを受けていきなりそんな状態では、せっかくのマイホームなのに嫌になります。

そこで、もし売主が残置物をそのまま置くことが希望であれば、値引き交渉してみてください。

おそらく、売主も処分費をキャッシュアウトするなら、多少価格を下げた方がいいと考えるはずです。

2.付帯設備表とは

契約時に付帯設備表という書類を作成します。

付帯設備表とはお部屋の中の設備の有無や状態を記録するものです。

これによって、内覧の際には気付かない設備の有無やその状況がわかります。

もし、不具合がある場合は状態を記載します。

目的としては、トラブル防止です。

売主と買主双方がお部屋の設備の状況を確認し合うということです。

また、主要設備については引渡し後,1週間程度の保証期間を設けることが一般的になっております。

ただし、ここは契約書によって異なりますので確認ください。

3.引渡し後直ぐにやるべきこと

中古マンションの引渡し後は真っ先に主要設備の動作確認を行ってください。

何故なら、先程ふれたように1週間程度の保証期間を設けているケースが多いからです。

もし本当に不具合を発見した場合は、先ずは仲介の不動産会社に連絡しましょう。

場合によっては売主立会いのもとで修復などの対応を行うことになります。

ここでの注意点は、間違っても勝手に自分自身で修復することは避けてください。

現状の確認が取れない場合は基本的に対応してくれません。

また、不具合に対しての責任はあくまでも、修復に限ります。

設備を新品にのものと交換などは基本的には応じてくれません。

その他、電球やパッキンなどの消耗品も免責となりますので修復の対応外となります。

これらは、引渡し後、1週間などの一定期間が過ぎると対応不可となりますので要注意です。

4.まとめ

今回は引渡し後のトラブルについて解説してきました。

引渡し後のトラブルは往々にして残置物や設備の問題が1番多いです。

残置物は基本的には撤去してもらうのがトラブルになりません。

あるいは、リフォーム前提で購入する場合は現状渡しで値引き交渉もありかと思います。

ただ、現状渡しだとしても,付帯設備表はきちんと記載してもらうべきです。

何故なら、買主の知らない不具合の対応の問題があります。

「契約不適合責任」といって契約書に記載のない不具合は売主の責任のもとで修復となります。

詳しくは下記をご覧ください。

【不動産契約】契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い簡単解説！

契約不適合責任って耳にするけど何だろうと感じたことないですか？ 瑕疵担保責任と何が違うのか？という人も多いと思います。 実は契約不適合責任と瑕疵担保責任には売主の責任の違いがあるんです。 この違いが分かれば契約時のチェックポインが分かるので...

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2022.06.03

いずれにしても、契約時の付帯設備表で双方の認識を一致させることでトラブルは回避できると考えます。

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