お部屋の間取りや設備が重要という人も多いと思います。

実は内覧時には見落としがちなチェックポイントがあるんです。

このチェックポイントが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は内覧時の見落としがちなチェックポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで見落としがちなチェックポイントと確認方法についてわかります。

◇お部屋の状態は重要ではない

具体的に本当にお部屋の状態が大切ではないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の見落としがちなチェックポイントについて解説いていきます。

1.向きよりも前の建物状況が大切

前の建物を不動産業界では「前立て」といいます。

この前立てがあると、状況にもよりますが、向きのメリットがなくなってしまいます。

例えば、南向でも前立ての状態によっては全く日差しが入らなくなります。

また、それとは逆で現時点で空地や駐車場でも、将来的に建物が建つ可能があることを理解しておくべきです。

目の前の土地の所有者が分かれている戸建や公園、公共施設だと可能性は低いと思いますが、一般的に工場や倉庫などのまとまった敷地の場合は建物が建つリスクが高いです。

ただ、前の土地の状況はいつ何時どうなるかはわかりません。

そんな時は、自分の前の土地の用途地域を調べておくことです。

それによって将来的にどんな規模の建物が建つか想定することができます。

用途地域とは土地の種類を13に分けて建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定めています。

つまり、土地に対して建てられる建築物の規模を制限していることになります。

全面土地がまとまった大きな土地の場合は用途地域を調べることでどんな建物が建つか予測しましょう。

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2.配管

築年数によっては配管チェックをすべきと考えます。

何故なら、配管は築年数で使用部材が異なります。

部材によっては、耐久性の短いものがあり築年数では寿命のものもあるわけです。

例えば、配管が金属か樹脂なのかで耐久性が全く異なってきます。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能です。

古いものでは、水道用亜鉛メッキ鋼管が1970年前後のマンションで採用されていました。

この配管は経年劣化で赤さびなどが出てしまいます。

ステンレス鋼管は1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能です。

そして最近のマンションで採用されているポリエチレン管は2000年以降のマンションに採用されています。

ポリエチレン管は取り付けがしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになったのです。

これらのように築年数によっては、配管の種類が異なってきますので、古いマンションほど、どのような種類なのかを把握しておきましょう。

そして共用部の配管は一般的には大規模修繕工事で交換されています。

ただ、部屋内の配管に関してもフローリングの下は共用部という扱いなので、交換されているケースもありますがチェックがそこは必要です。

また、最近流行りの古いリノベーション物件などはフローリング交換時に配管交換すべきと考えますが、行っていない場合が多いので注意が必要です。

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

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2022.04.12

3.残置物

残置物とは前オーナーが残して（残置して）いった家具や家電などをいいます。

部屋の元々の設置された設備とは異なります。

中古物件の原則は現状渡しとなっております。

ただし、自分の家具や家電に関しては処分して引渡すのが原則です。

そして基本的には残置物の扱いは買主と売主の合意が必要になります。

理由としては、残置物によっては大きな処分費がかかる場合があるのです。

例えば、使用しない、あるいは壊れたエアコンなどは、撤去するだけで費用がかかります。

また、備え付け家具なども全オーナの趣味や嗜好が反映されているので、物によっては不用品となり同様に費用がかかります。

逆に場合によっては照明やカーテンなど使えるもので、残して欲しいものもあるわけです。

このような場合は契約時に設備表を作成して互いに残置物について確認をする必要があります。

4.まとめ

今回は中古マンション購入時の見落としがちなチェックポイントについて解説しました。

優先順位としては、後回しになってしまう項目だと思います。

ただ、決してないがしろにしていい内容ではありません。

これらは、知識さえあれば自分だけでなく担当の営業に確認することでチェック自体は可能な内容です。

失敗しない購入方法としては重要な内容ですので要注意ポイントとなります。

リノベーション済だから安心という人も多いと思います。

実は、配管には種類によって耐久性が異なるという事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は配管の種類と対応方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで配管の種類と寿命、チェックポインについてわかります。

◇配管は完成時期によって部材が全く異なる

具体的に本当に完成時期によって違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の配管の種類と寿命、チェックポイントについて解説いていきます。

1.配管が金属か樹脂なのかで耐久性が異なる

配管は、以前金属製で作られていたが、最近では樹脂に代わっている。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能。

【金属製】

水道用亜鉛メッキ鋼管→1970年前後のマンションで採用されていた。

赤さびなどがネック。

硬質塩化ビニルライニング鋼管→1970年～1980年のマンションに採用されていた。

ステンレス鋼管→1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能。

【樹脂製】

ポリエチレン管→2000年以降のマンションに採用されている。

取り付けのしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになりました。

結論としては、築年数が2000年以前の物件を検討する場合はどんな配管なのかチェックが必要です。

また、長期修繕計画を確認し、いつ交換がなされたのか？もしくは、今後のいつ計画があるのかをチェックする。

2.配管の場所によって交換費用の負担者が異なる

マンションは部屋内の専有部分とそれ以外の共用部分に分かれています。

基本的な考え方としては、専有部分は自己負担だが、共用部分は修繕費から捻出します。

配管も同様の考え方で費用負担することが原則です。

ただし、配管の老朽化は漏水なども引き起こすため個人の問題で任せると周囲を巻き込むトラブルに発展することもあります。

そんな事例から最近は、専有部分の工事であっても、共用配管と一体的に扱うことが必要とされる工事は一斉に行う動きが出てきています。

要するに、専有部分の配管交換も全体の修繕積立金の中から捻出するという考え方です。

ただし、これはマンションごとのルールとなりますので、検討しているマンションの管理規約を確認すべきです。

3.配管チェックポイント

配管自体見えるものでないので、意識しないと誰も気付かないものです。

中古マンションの内覧時に間取りや日当り眺望などは、皆さん気になります。

ただ、「配管はどうなっていますか？」というお客様はほとんどいないのが実状です。

そこで、みるべきポイントとしては、

リノベーションマンションは中は新築同様ですが、見えない配管交換は正直、売主にしかわかりません。

配管交換自体は30万円程度なのですが、付帯工事としてフローリングの張り替えが伴うので、結局プラス50万円程度はかかります。

せっかく新品のフローリングを剥がすことになりかねないので、配管交換時期の物件は確認すべきです。

配管は人間でいう血管同様なのでチェックは必須です。

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2022.04.11

4.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容にないような物件の不備や欠陥があった場合に売主が負う責任を言います。

以前は瑕疵担保責任というものでした。

例えば、入居後に発覚した水漏れや赤さび、雨漏りなどを言います。

事前にこのようなことがあると告知していれば問題ありません。

もし、購入前に十分な説明がなされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償請求を行えるということです。

通常、売主が不動産会社であれば、2年間程度のアフターサービス期間を設けています。

ただ、売主が一般のユーザーの場合は対象期間などの条件がある場合もありますので、契約時にチェックすべきです。

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まとめ

今回は配管について解説しました。

配管は目に見えない部分ですが、古い中古マンションを検討する上では重要なポイントになります。

なかなか目視で確認することができない部分なので、修繕計画や管理規約をしっかりと確認することをお勧めします。

特に管理規約は入居後のルールブックになります。

そのマンションの考え方が記載されていますので、契約前に取り寄せすることをお勧めします。

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