こんな方におすすめです。
・新築マンションと中古マンションどちらがいいのか
・中古は何かと不安
・設備の不具合が心配
実は中古マンションは選び方によってはデメリットになることがあるのです。
このデメリットが分かれば選び方を考えるのですが・・・
これを知らずに損をしている 人（悩んでいる）も多いです。
そこで今回は失敗しない中古マンションのデメリットついて解説していきます。
今回この記事を読むことでデメリットと対策についてわかります。
◇旧耐震物件の物件はデメリットが多い
具体的に本当に旧耐震物件の物件は避けるべきがかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の中古マンションのデメリットと対策について解説いていきます。
1.旧耐震基準物件はデメリットが多い
建築確認の日付が1981年6月より以前の旧耐震基準物件は選んではいけない。
旧耐震基準物件は古いだけでなくデメリットが多く存在します。
例1としては、耐震性が弱いケースが多いことです。
これは想像がつくと思いますが、旧耐震基準物件は耐震基準が現行のものとは異なります。
そもそも、地震に対しての考え方が異なります。
旧耐震基準は震度震度５程度の地震に耐えうる住宅と定義しております。
一方で新耐震基準は震度６強以上の地震で倒れない住宅ということで、耐えうる震度に対する定義が異なります。
ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。
認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。
ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。
例2としては、住宅ローンが通りづらいことがあります。
そもそも事前審査のできない金融機関が増えているのも事実です。
これは非常にネックで、住宅ローンが使えない物件になってしまうリスクがあるということになります。
たとえ自分自身が現金など用意立てて購入出来たとしても、ゆくゆく売却を考えた時に売りづらいという同じ問題になります。
また、税制優遇が受けれないこともあります。
特に住宅ローン減税は「耐震基準に適合する建物」という条件が付きます。
ここは、建築士による「耐震基準適合証明書」が必要になります。
ここが少しハードルの高い部分になりますが、適合証明書がクリアできると、住宅ローン減税や
登記時の登録免許税の優遇が受けれることになります。
結論としてはやはり旧耐震基準物件はネックが多いのでお勧めできません。
新耐震基準の1981年6月以降に建築確認の下りた物件をお勧めします。
建築確認日といっても分かりづらいので、1983年以降に完成した物件を目安と考えてください。
2.管理費・修繕積立金が高い
特に築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。
これはそもそも、修繕積立金の集め方が「段階増額積立金方式」ということになっています。
これは、販売促進の為新築当初はランニングコストを安く設定しているのです。
また、古い物件の販売当時は修繕に対しての意識が低いのもあったことも理由にあると思います。
そして思いのほか修繕費が高額になっているのも事実です。
また、注意すべき点としてマンションの総戸数が少ないと修繕積立金が高い傾向にあります。
これは単純に設備の費用に対し負担する人数が少ないからです。
例えば、エレベーターを交換するのに30世帯で負担するのと60世帯で負担するのでは、1世帯当たりの負担金額は倍の金額になるということです。
結論としては、マンションの戸数が極端に少ない20戸を割るような物件は避けることが必要です。
また、修繕積立金が高いは避けるというよりは、適切な金額設定になっているのか？ということが大切です。
国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では総戸数30戸以上で250円/㎡単価の修繕積立金を目安とするとあります。
これは余りに修繕積立金が安いと適切な修繕工事ができなくなり、日々の生活に支障をきたすことになり、資産価値に影響を及ぼすことになりますので要注意です。
修繕積立金が高すぎるのも避けるべきですが、安すぎ方が危険だと考えられます。
3.設備の劣化
古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。
何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。
現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。
例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。
また、賃貸マンションと異なり退去時にクリーニングを施すこともありません。
ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。
何故なら、対策が明確で、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。
表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。
そして水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。
恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。
建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。
費用もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。
つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して、その分値引き交渉をした方がいいと考えます。
そうすることで、自分好みのクロスや設備に交換することが可能になります。
中古マンションの購入メリットは自分好みのお部屋にすることができます。
デメリットをメリットに変えましょう。
4.まとめ
今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。
中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。
特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。
つまり、お部屋の中のように、購入後に自分で変更できることは後回しでいいのです。
築年数や管理状況など自部自身では変えることのできない部分に意識を注力することが必要だと考えます。
これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。
