・リノベマンションマンションを探してる方？

・初めての不動産会社に行く方

・リノベマンションのメリット・デメリットを知りたい方

リノベマンションはキレイでいいという人も多いと思います。

実はリノベマンションはメリットとデメリットが存在します。

この事実が分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回はリノベマンションのメリット・デメリット、不動産会社の進める理由ついて解説していきます。

今回この記事を読むことでリノベマンションの注意点とお得な購入方法についてわかります。

◇リノベマンションは不動産会社にとって美味しい物件

具体的に本当にリノベマンションが美味しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産会社がリノベマンション勧める理由と注意点について解説いていきます。

1.仲介手数料が倍

不動産会社がリノベマンションを勧める最も大きな理由は仲介手数料が倍になることです。

何故なら、売主不動産会社から手数料が発生するからです。

一般的に仲介手数料は売主、買主のどちらかの担当をすることが多く、そのどちらからしか仲介手数料は発生しません。

ただし、このリノベマンションは売主が不動産会社の為、通常の客付けをするだけで、売主からも仲介手数料が発生するのです。

つまり、ダブルで仲介手数料が発生するので1度の契約で2度美味しい物件なのです。

ここが一番大きな要素になります。

ただし、買主の注意点としては、割高になる傾向があります。

それは、リノベーションの工事代金は当然ですが、売主不動産会社の利益も当然載ってきます。

ここが買主の一番のリスクとなります。

内装は新築同様となっておりますので、気に入ってしまうと思いますが、しっかりと場所や管理状況などのトータルで判断する必要性があります。

内装に惑わされることなく、資産価値を意識した物件選びが大切です。

2.新築同様の内装

リノベマンションの内装はほとんど新築同様となっております。

特にフルリノベーションを施すことでなくても、表層リフォームと水回り設備の交換で見た目はほとんど新品同様になります。

ここは販売する不動産会社にとってもかなりのメリットとなります。

何故なら、一般的な中古物件は現状渡しということもあり、コンディションはよくありません。

設備の不具合はそのままとなりますし、賃貸と異なりクリーニングをすることもありません。

つまり、お部屋を案内した時に汚い状態だと気に入ってくれなことがよくあるのです。

第一印象は大切といいますが、正に汚い状態のお部屋は第一印象が悪いのです。

ただし、ここでリノベマンションの買主への注意点としては、表面上はすべて新築同様となっておりますが、見えない部分にも気配りが必要です。

時に床下の配管に注意しましょう。

部屋内の配管は築年数にもよりますが、寿命としては30年程度となっております。

築年数が25年を超えた物件は配管交換が必要となります。

せっかくリノベーションでキレイになっても配管交換がされていない場合は、またフローリングを剝がしての作業となりますので無駄です。

リノベマンションを検討の際は目に見えない物件の確認もしておきましょう。

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2022.04.12

3.アフターサービスが充実

リノベーション物件はアフターサービスが付きます。

これは当然では？と感じる方も多いと思いますが、基本的に中古物件の取引の場合はアフターサービスはつきません。

それは先ほど触れた現状渡しとなるからです。

全くないわけではなく、見えない部分の不具合（契約不適合責任）はあります。

ただし、売主がエンドユーザーの場合は効力は3ヶ月程度となっております。

しかし、売主が不動産会社の場合には2年間の保証がつくことになります。

交換された設備についても、メーカー保証もありますので安心感が全く違います。

販売する不動産会社にとってもここは、押しどころとなりますのでメリットとなります。

ただし、注意点としては、売主不動産会社によって対応が全く異なります。

ネームバリューのある大手不動産会社はそれなりにアフターサービス基準などを設けて手厚い対応を行ってくれます。

ただ、町場の不動産会社などの物件は最低ラインの対応しかしてくれないケースもありますので注意が必要です。

漠然と2年間は安心と高を括らずに、契約時にどの部分までアフターサービスがあるのかを確認しましょう。

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4.リノベマンションのお得な購入方法

リノベマンションにはお得な購入方法があります。

それは、1で触れたように仲介手数料が倍になる物件の為、不動産会社によっては買主からの手数料を割引してくれる場合があります。

実際に「仲介手数料無料」となる物件はこのリノベマンションがほとんどです。

仲介手数料は上限が3％と決められいますが、そこを下回る分にはいくらでも構いません。

つまり、仲介手数料無料としても法的には何も問題がありません。

しかも、売主の不動産会社からは仲介手数料が確定しているので、ただ働きする訳でもありません。

探し方としては、スーモなどのポータルサイトでお好みのリノベマンションを検索します。

ただし、そこに出てくる不動産会社に直接連絡してはいけません。

まずは、「物件名」+仲介手数料無料とググってみましょう。

基本的に不動産会社が売主のリノベマンションは、業者専用サイトの「レインズ」に掲載されていることが、ほとんどです。

つまり、どの不動産会社でもその物件を取り扱うことが可能なのです。

検索の結果、仲介手数料無料で購入可能の会社もありますので、対応してくれる不動産会社を探してみましょう。

どの不動産会社から購入しても、売主の不動産会社のアフターサービスなどは同じですので、基本的には仲介手数料の差と考えて大丈夫です。

少しでもお得に購入しましょう。

5.まとめ

今回はリノベマンションを不動産会社が勧める理由と注意点について解説してきました。

不動産会社が勧める理由なので、不動産会社だけがメリットになる物件かと思いますが、実際にｈそうではありません。

買主にとってもメリットは沢山ありますが、価格の妥当性を考えることが必要となります。

割高だとしても、仲介手数料無料で購入可能の場合は買主にとってもメリットになります。

ただ、お部屋が気に入るのは当然のことですが、そこだけに注目せずにトータルで検討して下さい。

特に中古マンションの場合、築年数、駅距離や管理状況などが資産価値に大きく影響してきます。

それらの変えることのできない部分に注力して検討しましょう。

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・リフォーム金額は価格の基準がわからない・・・

・素人なので業者の言いなりならないか心配・・・

・リフォームとリノベの違いがよくわからない・・・

実はリフォームには正しい手順があるんです。

この手順が分かればリフォームの検討もしやすくなるのですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は失敗しないリフォーム工事の手順ついて解説していきます。

今回この記事を読むことでリフォームの考え方と進め方についてわかります。

◇リフォームは表層と水回りで新築同様になる

具体的に本当に表層と水回りリフォームで十分なのかという疑問がわいくると思います。

それでは、今回のリフォームの手順と方法について解説いていきます。

1.リフォームとリノベの違い

リフォームとリノベはそもそもの考え方が違います。

リフォームは補修工事など、経年劣化などによる状態が悪化したものを0の状態にする原状回復的な意味があります。

一方でリノベーションは新たな工事を加えて付加価値を付けるプラス＠の意味ありがあります。

例えば、リフォームはトイレやキッチンなどの古く劣化した設備の交換がいい例です。

交換することで、新たな機能が加わり設備自体も新品になります。

価格は、あくまでも交換なのである程度予算感もわかると思います。

一方でリノベーションは、今あるものを壊して何もない状態（スケルトン状態）にし、一から部屋を造っていくことになります。

この場合、自由度が高まる一方で、価格はリフォームを遥かに超える金額となります。

マンションでも1000万円を超える金額も珍しくありません。

このように、リフォームとリノベーションは目的が全く異なる性質をもっていることを理解しておきましょう。

中古マンションを購入してリフォームやリノベーションを行う場合は、総額での予算を決めることが大切です。

ただ、リノベーションをすることが目的で資産を妥協するマンション選びはお勧めできません。

例えば、駅距離5分のマンションは高いので、駅距離20分の物件を選ぶのはやってはいけません。

何故なら、リノベーション費用がそのまま物件の資産価値に反映されることはありません。

リノベーション会社や職人の経費・利益は物件の価値ではないのと、個人的な趣味嗜好は必ずしも評価されるわけでは無いからです。

このようなことは本末転倒と言っても過言ではありません。

2.やる項目を決める

ハコイチでお勧めする築年数25年前後の中古マンションは表層・水回りリフォームで十分だと考えます。

表層とはクロスやフローリングなどの表面状の交換で水回りはその名の通り、トイレ・キッチン・バスルーム・洗面台をいいます。

理由としては、表層と水回りリフォームでほぼ新築同様になるからです。

これでお部屋を見た際の目に付く場所のほとんどが交換されることになります。

プラス気になる扉や建具などの傷や汚れは補修工事でほとんど直ります。

なんのプランもないままで業者にお任せの提案をさせると利益の高い工事を見積もられる可能性が高まります。

つまり、自分で交換すべき、あるいは交換したい箇所を決めることでリフォーム工事全体の価格を自分でコントロールすることができます。

3.相場を知る

2でやる場所を決めることで、予算はある程度、自分で調べることができます。

何故なら、クロスには㎡単価があり、トイレやキッチンもメーカーで定価が決まっているからです。

例えば、設備の定価から業者の仕入れ値は定価の○○％と相場があります。

製品にもよりますが、業者は50％ＯＦＦ前後で仕入れられるのが一般的です。

そこに、工事を行う職人の人件費がプラスされることで全体のコストが決まってきます。

ただ、安価格を謳ったチラシなどを見かけることもあると思いますが要注意です。

例えば、「限定3台」など、その値段で販売すると単体では赤字になる破格のプライスが載っている場合は恐らく罠です。

よくある手口として、台数が終了しているので他の商品を進められるケースが多くあります。

もしくは、一般的ではないサイズが掲載され、サイズが合わないので他のサイズを紹介することで価格を吊り上げる手法がありますので、おとり広告に惑わされるのは得策ではありません。

結論としては、ネットである程度相場を知ることが必要です。

しかも、1社だけの情報ではなく何社かの見積りを取得することをお勧めします。

その際にリフォームの内容で会社ごとに得手不得手があります。

それによって金額に差がでることもありますので、自分のやる場所によって会社選びも決まってくると思います。

そしてアフターサービスもチェックすべきです。

期間はもちろん、どの箇所まで対応してもらえるのかもしっかりと確認しておきましょう。

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2022.01.25

4.管理規約を確認

中古マンションのリフォームが前提となりますが、マンションごとの管理規約によって出来ないリフォーム工事があります。

管理規約とはそのマンションのルールブックとなりますので守らなければいけません。

例えば、水回りの変更ができなかったり、フローリングがそもそも禁止のマンションもあります。

お部屋を見てイメージしたことができないのであれば、購入すべきでなかったと後悔に繋がってしまいます。

事前にチェックすることは可能ですので、購入前に必ず担当の営業に管理規約を確認させてもらいましょう。

5.まとめ

今回はリフォームの進め方について解説してきました。

とても古いマンションで自分で部屋を一から造り直したいと強く考えている方以外は、基本的にはリフォームでいいと考えます。

しかも表層と水回りリフォームでほとんど新築同様になります。

リノベーションマンションとして不動産会社が売主として販売している物件のほとんどがこのリフォーム工事です。

また、リノベーションするしかない、そもそもレイアウトが全く気に入らないなら他の物件を検討するのも視野に入れるべきと思います。

今回のリフォーム内容であれば、それ程予算が膨れ上がることもなく、自分である程度予測することができると思いますので是非参考にしてください。

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独身のうちは住宅は必要ないという人も多いと思います。

実は独身の場合でも住宅購入にはメリットがあるんです。

このメリットが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は独身でも住宅購入のメリットついて解説していきます。

今回この動画を見ることで独身女性でも住宅購入でのメリットとその理由についてわかります。

◇独身でも購入することで様々な恩恵を教授できる

具体的に本当に購入メリットかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の独身の住宅購入について解説いていきます。

1.金銭的なメリット

住宅購入することで資産形成と税制優遇などのメリットがあります。

家賃を支払ってる方であれば、それは生涯終わることはありません。

その家賃は大家さんの所有物件の為に支払うことになります。

ただし、住宅購入することで、住宅ローンは終わりがあります。

そして、住宅ローン終了後は自分の資産として家賃のない住宅に住み続けることが出来ます。

また、住宅ローン減税で所得税が還付されます。

減税は原則50㎡以上ですが、現在は40㎡に変更されています。（詳細は確認下さい。）

独身の場合は家族持ちと異なり、控除が少ないないので、年収の高い方はインパクトが大きいと思います。

このように、購入することで資産を形成出来たり、減税効果など金銭的なメリットもそれなりにありす。

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2.物理的メリット

賃貸住宅と分譲では生活の質が異なります。

分譲仕様の場合、キッチンやバスルームなどの水回りは賃貸マンションとは異なる場合が多いです。

設備自体のグレードがアップしているのと、食洗器や浴室乾燥機などが標準装備になっているケースが多いです。

また、リフォームなど内装を自在にできるというメリットもあります。

賃貸であれば、勝手な間取り変更や設備の交換はできません。

大家さんの許可が必要になるのと、自己負担で行わなければならない場合がほとんどです。

しかも、退去時には原状回復を求められる場合もありますのでなかなか現実的ではありません。

ただ、購入することで、自己負担ですが、自分の思い通りのレイアウトは設備の交換が可能になります。

あえて、古いマンションを購入し内装をフルリノベーションして新築同様の生活を送ることも可能になります。

これらのことから、住宅購入することで日々の生活の質の向上に繋げることが出来ます。

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2022.07.10

3.精神的メリット

住宅購入によって、精神的メリットを感じることが出来ます。

精神的メリットとは購入による自己満足度もありますが、将来的不安解消や信用度が増すことにも繋がります。

先ほども触れましたが、住宅ローンは終わりがあります。

老後、年金生活になっても家賃の支払いが無いのは居住費の負担軽減となります。

また、高齢者は賃貸マンションの更新が難しくなる傾向にあります。

これは、認知症や孤独死などのトラブルリスクがある為、オーナー様が敬遠する傾向にあるということです。

さらに、住宅購入によって社会的に信用が増すこともあります。

自宅を所有していることで、安定した収入があるという証明になります。

また、住宅ローンの完済後はその家を担保に融資を受けることが可能になりますので、老後生活の安心感に寄与します。

つまり、独身であっても、将来的な不安解消や生活の質の向上の為にも住宅購入は必要ということです。

4.最後に住宅ローンについて

ひと昔前には、独身が住宅ローンを組む際には保証人や審査の基準が異なるケースもありました。

ただ、最近では住宅ローンの審査で家族持ちや独身、男女での審査基準が変わることはありません。

1点注意ポイントとしては、以前に住宅ローンを組んで賃貸に出してしまうという問題がありました。

これは、ほどんどが独身者でありましたので、実際に居住用として購入するといことを明確にしなくてはならないことはあります。

特に1Ｒや小さいサイズの1ＬＤＫなどは懸念事項となりますので広さは40㎡を超えることが望ましいです。

5.まとめ

今回は独身女性の住宅購入メリットについて解説しました。

独り身なので、住宅購入は考えないという方が多くいると思います。

決して住宅購入は家族持ちや贅沢な生活する方向けではありません。

将来的な不安解消や生活の質を向上、金銭的なメリットなど様々な要素があります。

あらゆる面から検討する必要があると考えます。

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購入後もずっと同じ場所に住むかわからないという人も多いと思います。

実は、売りやすい物件には共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は売りやすい物件の条件について解説していきます。

今回この記事を読むことで売却しやすい物件の条件と理由についてわかります。

◇マンションの価値は立地条件である！

具体的に本当に立地条件が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の売りやすい物件について解説いていきます。

1.マンションは立地条件で決まる

マンションの査定の出す際に最も影響を及ぼすのが立地条件となっております。

条件１：最寄り駅の徒歩10分以内かつ平坦な道

最寄り駅徒歩10分以内はマストの条件ですが、徒歩10分だとしても、アップダウンがあるとプラス3～5分程度長く感じてしまいます。

しかも、肉体的にもキツイので夏の暑い時期や雨の日は皆さん想像がつくと思います。

つまり、駅からの距離だけでなく、平坦な道という条件が大切になってくるのです。

ただ、残念ながら平坦な道かどうかは、現地に行かないとわからないのですが、ここはポイントなのでしっかりとチェックが必要です。

条件2：欲しい周囲の環境

買い物施設や飲食店も徒歩10分圏内にあると便利です。

コンビニというよりは、スーパーやドラッグストアがあると経済的です。

また、病院や公共施設なども徒歩10分以内に欲しです。

一方で欲しくない、というよりもない方がいい周辺環境とお伝えします。

このようなものを「環境的瑕疵」と言います。

環境的瑕疵とは一般的に嫌悪感を抱く施設を指します。

例えば、

・墓地、お寺、葬儀場

・工場やゴミの集積場

・線路沿い・国道沿い（バルコニー側）

・ラブホテル・風俗店

これらの施設はあげだすとキリがないのと、どのくらい距離にあったらダメなのかと気になるところです。

基本的には自分のマンションの隣接地にないことと、お部屋の窓を開けてバルコニーから気になるようなことがなければいいと思います。

結論として、マンションは立地条件を最優先しましょう。

2.物件の最低限クリアすべき条件

物件の条件もあげだすとキリがないので、最低限の3つに絞った条件を解説します。

条件1：1983年以降の新耐震基準の物件

旧耐震基準物件は耐震性に不安要素があります。

ただ、耐震診断を行っていて問題のない物件や問題があったとしても、耐震補強工事を施した物件であればいいと考えます。

それらは、新耐震基準を満たしている物件となります。

また、旧耐震基準物件の物件は住宅ローンが付きにくいという問題があります。

これは、金融機関が旧耐震基準物件には融資をしないという傾向になってきております。

住宅ローンが組めないのは大問題で、購入時もそうですが、売却時も同じ問題が生じるということになります。

つまり、売りずらいということです。

住宅ローン減税などの税制優遇も旧耐震基準物件は適応がありません。

これらのように、旧耐震基準物件の物件にはデメリットが多くお勧めできないのです。

条件2：バルコニー側のお部屋の前の状況

前の状況とは、メインのバルコニー側の状態がそのお部屋に対して影響を及ぼします。

例えば、前立てはバルコニーの前に日差しや眺望を遮るような建物を言います。

建物がバルコニーから10メートルも先であればまだしも、直近3メートル以内にこのような建物があるとかなり圧迫感があります。

ほとんどの方が嫌悪感を抱くと思います。

それ以外にも、バルコニー側が線路や国道などに面しているのも避けるべきです。

音は慣れるものと言いますが、やはり気になる方の方が圧倒的に多いと思います。

また、道路だと騒音以外にも、ホコリや排気ガスなどで洗濯物が干せないという物理的な問題もあります。

結論としては、バルコニー側に線路・国道がある場合避けるべきです。

もし、玄関側で気にならないようでしたらそこまで気にする必要はないかもしれません。

条件3：マンションであれば、1Fは避ける

1階は好みもありますが、防犯面やプライバシー、湿気による結露やカビなどいろいろな面で敬遠されがちです。

メリットとしては、お子様がいる場合は下の階に対しての音の問題などのが気にならなかったり、価格が安いというのはありますが、売却時も安いのでお忘れなく。

ただ、専用庭や専用駐車場などの付加価値のついたお部屋はそれなりにニーズもありますので、ケースバイケースです。

これらのことから、売却を考えた場合は、自分の好みよりもネックの少ない条件を中心に検討すべきです。

3.管理状況は資産価値のバロメーター

条件1:長期修繕計画に則って大規模修繕工事をおこなっている

マンションの管理状況は人間でいう健康診断と同様です。

つまり、定期健診を怠るとマンション自体の寿命を縮める＝資産価値の低下を招きます。

マンションは完成後15～20年に一度、大規模修繕工事を行います。

これを行うことで、マンションの資産価値の維持をすることができます。

条件2：マンションのお財布状況

これはつまり、管理費・修繕積立金のお金の収支状況です。

人間も収入よりも支出が多いのはまずいですし、借金が多い状態もよくないです。

マンションも同様で大規模修繕工事を行うにはそれなりに高額な金額が必要です。

修繕積立金を集めて、そこから工事費を捻出するのですが、足りなくて必要な工事が出来ない場合もあります。

残念ながら、どこのマンションでも管理費・修繕積立金を延滞する方はいます。

大切なのは、その方々に対して管理組合がしっかりと督促して徴収を促しいているかどうかです。

そうしないと、真面目に支払っている方に追い金をお願いしなくてはならない不公平な事態にもなりかねません。

延滞金が多いということは、そのマンションの住んでいる方のモラルを反映しているとも言えます。

ここは、シビアに検討すべき点と考えます。

これらの大規模修繕工事や管理費・修繕積立金の収支状況、延滞金の額などは確認することができます。

管理会社が発行している「重要事項調査報告書」にこれらのことがすべて記載されています。

ただ、この書類は個人で取得することができません。

もし、購入したい物件が見つかった場合は、担当の営業マンに確認しましょう。

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4.お部屋の中は二の次でいい

最後に今回は一度も触れてこなかったお部屋の状態のお話です。

中古マンション購入の際は、ある程度リフォームを考えるべきと考えます。

別に状況次第では、設備を一新するりリフォームは必要ありません。

ただ、最低でもクリーニングやクロス交換はすべきかと思います。

場合によっては、キッチンやバスルーム、トイレなどの水回りの交換をするとだいぶ見違え、新築同様に近づきます。

このように、お部屋の中については購入後にいくらでも、変更が可能なものは購入時の優先順位は低くて構いません。

お部屋の中の不具合についても、いちいち売主に対して修復の交渉をするよりかは、現状渡しでその分の値引き交渉をする方が互いにウィンだと考えます。

売主も持ち出し金額がなく、購入者も好みの設備に変更することができます。

これらのように、いくらでも、変更可能なお部屋よりも上記に挙げた、購入後に変更のできない部分に注力しましょう。

5.まとめ

今回は売りやすい物件について解説してきました。

今回は最低限の条件に絞りましたので、これらの条件はマストと考えて頂きたいです。

もちろん好みが優先されることもあると思いますが、売却を考えた場合は、他の検討者がどう感じるかも考えて下さい。

特に、旧耐震基準物件で住宅ローンが付かないお部屋＝現金で購入する方以外は対象にならないので、売却はかなりキツイです。

このように、購入する際に売却する時のことを意識することで、将来的なリスクを避けことにつながります。

自分の好みにだけにとらわれずに、賢い物件の選択をしていきましょう。

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借金するより賃貸の方が安心という人も多いと思います。

実は、シングルマザーの住宅購入には共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回はシングルマザーの住宅購入メリットデメリットについて解説していきます。

今回この記事を読むとでシングルマザーの住宅購入メリットデメリットと選び方についてわかります。

◇住宅購入は将来的不安解消である

具体的に本当に不安解消になるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のシングルマザーの住宅購入メリット・デメリットについて解説いていきます。

1.シングルマザーの住宅購入メリット

シングルマザーは普段の生活でも不安要素を抱えていますが、住宅購入で将来的な不安解消に繋がります。

例えば、返済金額は家賃並の返済額でも、完済したあと住宅費は不要になるので生活費が削減されます。

先の話ですが、もし一人のまま高齢者になった場合、賃貸の更新も断られるケースも出てきますので賃貸の方が逆に心配です。

また、子供が巣立ったあとの、老後の住まいも確保することができていますので安心です。

住宅ローンは借金と言えばそうですが、万が一の保険にもなります。

住宅ローンを組む際にほとんどの金融機関で団体信用生命保険が強制保険となっております。

これはもし、債務者に万が一の事態になった時には住宅ローンが０になる保険です。

つまり、子供には住宅ローンの無い家が残せるのです。

万が一の事態とは死亡や高度障害を言います。

これ以外にも、八代疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）と診断された際にも同様に０になるオプションもあります。

※詳細内容については金融機関に相談ください。

これによって、死なないものの、病気で入院して仕事のできない最悪の状況に対しての不安が解消されます。

逆に、賃貸住いの際にこれらの事態になった場合、大家さんの方で何らかしらの対応があるでしょうか？

恐らく、家賃は１,２ヶ月は待ってもらえるでしょうが、それ以降家賃が支払えないのであれば、出るしかありませんよね。

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また、分譲マンションは基本的には賃貸よりもセキュリティが充実している物件が多いです。

オートロックや防犯カメラ、管理人が常駐するなど、ほとんどの物件はこれらは標準となっております。

しかも、自分の物件ということで、内装の変更が自由自在に出来ます。

子供部屋が必要の際には間仕切りを入れて独立した部屋や書斎カウンターなどを設けることも可能です。

これらのことから、自宅を所有することは、現在～将来的にかけてメリットがあります。

2.シングルマザーの住宅購入デメリット

費用面に関してはデメリットも０ではありません。

例えば、お部屋の設備の不具合などは賃貸の場合はオーナー負担となります。

ただし、マンション購入するということは、お部屋の中の不具合はすべて自己負担となります。

家電が壊れたと同じように考えるしかないです。

あと、固定資産税・都市計画税は賃貸時には縁のない支払いです。

これらは、いわゆる税金なので致し方ありません。

ランニングなどの費用負担については、ある程度計画を立てることが可能です。

毎年の税金は金額がほぼ決まっていますし、設備の費用負担分も積立しておきましょう。

あとは、購入すると賃貸のように気軽には、引越しできません。

引越しをするには、現在の物件を売却するか賃貸に出すかしなければ、次の家と２重払いになってしまいます。

やむを得ない引越しの際は、ある程度期間を設けて計画的に行いましょう。

3.シングルマザーの物件の選び方

3-1セキュリティの充実した物件

中古マンションではほとんど標準設備ですが、オートロックや防犯カメラ、管理人が常駐していると安心です。

特に、お子様と2人暮らしだと、ただでさえ心細いと感じることもあるかと思いますのでここは必須条件です。

また、日中在宅時間が少ないので宅配ボックスがあると便利です。

3-2利便性の高いマンション

最寄り駅から平坦な道10分以内の利便性のいい場所がお勧めです。

平坦な道がポイントで、アップダウンが激しいとそれ以上の時間を感じてしまいます。

周囲に買い物や学校など公共施設や公園があると便利です。

利便性の高い=売却・賃貸に出しやすい＝人気がある物件ということです。

3-3新耐震基準のマンション

新耐震基準とは1981年の６月以降建築確認を取った物件です。

間違いえてはいけないのが、完成時期とは異なります。

完成時期は1982年以降となります。

それ以前の旧耐震基準物件は耐震性に不安があるのと住宅ローンが組みずらく、減税措置もないのでデメリットが多いです。

予算との兼合いもありますが、どんなに古くても1982年以降の物件をお勧めします。

4.住宅ローンについては

シングルマザーの住宅ローン審査については特に影響はないです。

金融機関としては、家庭の事情は審査項目にはなく、個人信用情報と年収、勤続年数がメインの審査となります。

年収は250万円程度は必要なのと、勤続年数も１年を超えているとベッターです。

働く女性向けとしては、りそな銀行の「凛」という商品は女性に特化しております。

就業不能時あんしん保険は、ケガや病気で就業できなくなった場合に、住宅ローンの月々の返済を最長12カ月間の補償をこの保険でカバーします。

しかも、保険料は無料となっております。

また、女性向けというわけではないですが、フラットは比較的審査が優しいです。

雇用形態や勤続年数や年数の制限は特にありません。

もちろん目安はあるのですが、正規社員でなくても審査自体は可能ですので、これらにネックを感じている方は是非挑戦ください。

シングルマザーの失敗しない住宅ローンとお勧めの金融機関とは

シングルマザーだけど住宅ローン通るのか！？と考えたことはないですか？ 難しいと諦めているという人も多いと思います。 実は、住宅ローンの審査には共通点があるんです共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。 ...

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2022.04.15

5.まとめ

今回はシングルマザーの住宅購入について解説しました。

メリットデメリットそれぞれありますが、不安定要素の多いシングルマザーにとって住宅購入は可能であればお勧めです。

やはり、購入することで将来的な安心感が増してくるのが一番です。

もちろん、物件の選び方を間違えてはいけないのですが、特に実家同居などの予定のない方は終の棲家が必要です。

資産性の高さが必要な理由としては、10年、20年すると生活スタイルが変化することで購入した物件に住み続けるかどうかわからないからです。

いざという時に、売却や賃貸に出せる物件にしておくとなお安心ということです。

是非、ローン審査からスタートしてみましょう。

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リノベーション済だから安心という人も多いと思います。

実は、配管には種類によって耐久性が異なるという事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は配管の種類と対応方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで配管の種類と寿命、チェックポインについてわかります。

◇配管は完成時期によって部材が全く異なる

具体的に本当に完成時期によって違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の配管の種類と寿命、チェックポイントについて解説いていきます。

1.配管が金属か樹脂なのかで耐久性が異なる

配管は、以前金属製で作られていたが、最近では樹脂に代わっている。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能。

【金属製】

水道用亜鉛メッキ鋼管→1970年前後のマンションで採用されていた。

赤さびなどがネック。

硬質塩化ビニルライニング鋼管→1970年～1980年のマンションに採用されていた。

ステンレス鋼管→1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能。

【樹脂製】

ポリエチレン管→2000年以降のマンションに採用されている。

取り付けのしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになりました。

結論としては、築年数が2000年以前の物件を検討する場合はどんな配管なのかチェックが必要です。

また、長期修繕計画を確認し、いつ交換がなされたのか？もしくは、今後のいつ計画があるのかをチェックする。

2.配管の場所によって交換費用の負担者が異なる

マンションは部屋内の専有部分とそれ以外の共用部分に分かれています。

基本的な考え方としては、専有部分は自己負担だが、共用部分は修繕費から捻出します。

配管も同様の考え方で費用負担することが原則です。

ただし、配管の老朽化は漏水なども引き起こすため個人の問題で任せると周囲を巻き込むトラブルに発展することもあります。

そんな事例から最近は、専有部分の工事であっても、共用配管と一体的に扱うことが必要とされる工事は一斉に行う動きが出てきています。

要するに、専有部分の配管交換も全体の修繕積立金の中から捻出するという考え方です。

ただし、これはマンションごとのルールとなりますので、検討しているマンションの管理規約を確認すべきです。

3.配管チェックポイント

配管自体見えるものでないので、意識しないと誰も気付かないものです。

中古マンションの内覧時に間取りや日当り眺望などは、皆さん気になります。

ただ、「配管はどうなっていますか？」というお客様はほとんどいないのが実状です。

そこで、みるべきポイントとしては、

リノベーションマンションは中は新築同様ですが、見えない配管交換は正直、売主にしかわかりません。

配管交換自体は30万円程度なのですが、付帯工事としてフローリングの張り替えが伴うので、結局プラス50万円程度はかかります。

せっかく新品のフローリングを剥がすことになりかねないので、配管交換時期の物件は確認すべきです。

配管は人間でいう血管同様なのでチェックは必須です。

【中古マンション】選んではいけないNGポイント3選

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2022.04.11

4.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容にないような物件の不備や欠陥があった場合に売主が負う責任を言います。

以前は瑕疵担保責任というものでした。

例えば、入居後に発覚した水漏れや赤さび、雨漏りなどを言います。

事前にこのようなことがあると告知していれば問題ありません。

もし、購入前に十分な説明がなされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償請求を行えるということです。

通常、売主が不動産会社であれば、2年間程度のアフターサービス期間を設けています。

ただ、売主が一般のユーザーの場合は対象期間などの条件がある場合もありますので、契約時にチェックすべきです。

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まとめ

今回は配管について解説しました。

配管は目に見えない部分ですが、古い中古マンションを検討する上では重要なポイントになります。

なかなか目視で確認することができない部分なので、修繕計画や管理規約をしっかりと確認することをお勧めします。

特に管理規約は入居後のルールブックになります。

そのマンションの考え方が記載されていますので、契約前に取り寄せすることをお勧めします。

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スーモを何年も見続けていますという人も多いと思います。

実は、中古マンションは選んではいけない条件があります。

この条件を理解した上で物件選びを出来ればいいですが、この条件を知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は選んではいけない中古マンションの条件をお伝えします。

今回この記事を読むことで選んではいけない物件の条件と理由をお伝えします。

中古マンションは資産性が重要であって、無い物件は選んではいけない

1.選んではいけない立地

マンションは利便性が最重要です。

何故ならマンションの価値（価格）は立地条件で決まるからです。

マンションで資産性を意識するというのは、全ての人に当てはまるわけではありません。

永住思考で環境を重視する方はこの限りではないです。

徒歩10分以上

資産性を考える場合は駅徒歩10分以上の物件は避けるべきです。

また、アップダウンのある場所もそれ以上の時間を感じさせてしまうのでNGです。

理由としては、スーモなどの物件検索サイトで徒歩10分以内で検索するニーズが圧倒的に多いのです。

線路沿い・大通り沿い

線路沿いや大通り沿いは音の問題が一番です。

騒音は生活の質を下げます。

睡眠や仕事、小さい子育てなどに影響を及ぼすことになります。

大通り沿いはそれ以外にも、排気ガスやホコリなどで窓を開けられなかったり、洗濯物にも悪影響となります。

マンションで玄関側の場合ならまだしも、バルコニー側がこのような状況は避けるべきです。

環境的瑕疵の隣接地

環境的瑕疵とは物件ではなく、周囲の環境に問題のある事由を言います。

具体的な例として

・墓地/葬儀場

・工場/ごみ焼却場

・ラブホテル/風俗店/

・反社事務所

上げだすとキリがないのですが、あくまでもこれらの施設が隣接している場合は避けるべきです。

理由としては、誰もが嫌悪感を抱く施設だからです。

自分は特に気にならないという方でも将来的に売却や賃貸を考えるとリスクが高いです。

2.選んではいけない物件

物件の場合、先ず気になるのはお部屋だと思いますが、正直お部屋の優先順位は最後でいいです。

前提として、購入後に変更できることではなく、変更できないことに注目すべきなのです。

マンションの場合、お部屋の中は購入後自由に変更することは可能です。

◇変えられない具体的例として

・旧耐震基準物件→耐震性や減税、住宅ローンが組みずらいなどデメリットが多い

ただし、耐震診断で問題なしや耐震補強工事をしていれば可能。

・バルコニー側の建物が隣接していて日当り眺望がない

→バルコニーから5メートル以内に圧迫感のある建物があるのはかなり不人気。

・1Fは防犯面、プライバシーの問題からリスクが高い

→ただし、専用庭や専用駐車場がついている場合はそれなりニーズがあるのでその限りではない。

以上が中古マンションでは最低限避けるべき条件です。

中古マンションは実はお部屋以外の部分がとても重要な要素です。

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3.選んではいけない管理

「マンションは管理を買え！」と言われています。

管理と言われてピンとこない方も多いと思います。

具体的には建物のメンテナンス状況とお金の状況を言います。

大規模修繕工事

マンションでは大規模修繕工事を定期的に行います。

築15年～20年以内に行うのが一般的です。

この修繕工事がしっかりと行われていない場合は後々の建物も寿命に大きく影響を及ぼすことになります。

日本ではまだありませんが、海外では築100年を超えるマンションが多数あります。

ただし、しっかりとメンテナンスの行うことが大前提条件なのです。

ここを、怠たることで建物の寿命と資産価値を一気に下げることになるのです。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金の収支状況

つまり、マンションの貯蓄状況です。

先程触れた、大規模修繕工事など莫大な金額が必要になります。

この資金は入居者から集めている修繕積立金から捻出することになるのです。

つまり、お金は貯めるだけでなく、支出もあるのでバランスが大切なのです。

ただ、残念ながら、どのマンションでも管理費・修繕積立金の延滞金は存在します。

戸数にもよりますが、問題なのは、それによって行うべき修繕が行えないことです。

そうなると、真面目に支払っている方から追加請求するとか、銀行から借り入れを起こすなどが必要となります。

管理費・修繕積立金は入居者の義務なので、大切なのは管理組合としてしっかりと督促して集金することです。

これらの状況の判断の方法としては、管理会社が発行している「重要事項調査報告書」に記載されています。

この書類は一般に方は取得できませんので、もし購入検討物件が見つかった場合は担当営業に相談し取得してもらいましょう。

共用部分のチェック

その他、現地内覧時にチェックするポイントとしては、共用部分であるゴミ置き場や駐輪場をチェックします。

ゴミ置き場や駐輪場はそのマンションの性格を表しています。

整理整頓されていれば、管理状況の健全なマンションと言えるでしょう。

ただし、ゴミ置き場に粗大ゴミが置き去りになったままや、駐輪場に壊れた自転車が放置されている場合は注意が必要です。

入居者のモラルの低さが伺えるのと、管理会社の資質の問題にも関わってきます。

恐らく目に見えないトラブルも抱えていることが想像できますので避けるべきと考えます。

賃貸で借りている人が多いマンションによくあるパターンです。

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2022.03.11

4.最後にお部屋の状況は重要でない

これは先程触れましたが、購入後いかようにも変更が可能だからです。

中古マンションで築年数が10年以上経過している物件であれば、ある程度のリフォームは想定しておくべきです。

例えば、フローリングやクロス変更するだけでかなり見違えます。

金額もせいぜい数十万円程度です。

また、設備の不具合や故障も中古マンションの場合は現状渡しが原則なのです。

キッチンやバスルーム、トイレの水回りの交換をしても安ければ100万円程度です。

わざわざ、売主に修復交渉するくらいであれば、その分の値引き交渉をした方が賢明です。

自分好みのお部屋にアレンジできるメリットがあります。

その金額を住宅ローンに上乗せしても月々の支払いは、たかが知れています。

つまり、お部屋の状況が悪いのは気にすることなく、値引き交渉のチャンスと前向きに捉えましょう。

5.まとめ

今回は「選んではいけない」というテーマで解説しました。

立地、物件要素、管理とどれも重要なポイントです。

自分は特に気にしない！ではなく、将来的な資産価値を考えた場合に外してはいけない状況となります。

是非参考にしてください。

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知り合いや行きつけの不動産会社なんてないという人も多いと思います。

実は、不動産会社の担当によって損をする事実があるんです。

この事実を理解した上で不動産会社選びが出来ればいいですが、出来ずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は損をしない中古マンション購入方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションの損をしない購入方法がわかります。

◇不動産購入は担当者で決まる

具体的に担当者によって損得があるのか！という疑問がわいてきますね！

それでは、損をしない不動産購入について解説していきます。

1. 大手仲介会社だから安心ではない

大手仲介会社だから安心して購入できるわけではありません。

これは、契約などの手続き上の話は大手仲介会社はコンプライアンス的にも問題ないかと思います。

ただし、物件の選定の段階では必ずしもそうではありません。

例えば、大手仲介会社は莫大な広告費をかけています。

TVCMや新聞折込、ネット広告、ポスティングなどあらゆる媒体を使って販売活動を行っております。

そこで、その経費を効率的に回収する手段として「両手仲介」があるのです。

両手仲介とはその名の通り、売主と買主の双方から仲介手数料をもらう取引きを言います。

ここで問題になってくるのが「囲い込み」という手法です。

これは、大手仲介会社ならではの広告費をかけることで、買主だけでなく、売主＝売り物件も集めているのです。

売主から販売を委託された物件の販売を自らのお客様に販売すると晴れて両手仲介となるわけです。

この自らのお客様に販売する為に、他社のお客様を意図的に断ることを「囲い込み」と言います。

この行為はもちろん禁止事項ですが、担当者のグレーな采配で可能になってしまうのです。

例えば、本当はいないのに、「他のお客様でローン審査中です」「先に検討者がいます」など、いくらでも理由を付けて他社を断れるのが実状です。

そして、その物件を自分のお客様に販売する為に、問合せのお客様の条件に多少合わなくてもなんとか進めて販売するわけです。

これらの行為は決して全ての大手仲介会社が行っているわけではないですが、件数が多いのは否めないと思います。

下記は両手仲介の比率です。

特に両手仲介は違法行為ではありません。が、しかし…ということです。

※週刊ダイヤモンド2021年8月更新

結論としては、会社の都合ではなく、あなたの都合に合わせたエージェントを探すことが大切です。

2.中古マンションはどこから購入しても同じ

不動産を検討中の方であれば、「レインズ」という言葉を耳にしたことがあると思います。

ひと言で、不動産会社しかアクセスできない物件サイトなのです。

このレインズに掲載があれば、どの不動産会社からでも同じ物件を購入することができます。

つまり、特定の不動産会社しか扱えない物件はほとんどありません。

しかも、不動産購入から引渡しまでのフローはどこでも同じです。

また、仲介手数料も上限が決まっていますので、サービスの価格も同じということになります。

ただし、仲介手数料については下限値が自由なので、逆に仲介手数料無料でもいいということです。

要するに、同じ物件で同じサービスであれば、仲介手数料が安い方がお得な購入が出来るということなのです。

ここで、注意点としては、スーモにある会社にいきなり問合せをしないということです。

多くの物件はレインズに掲載していますので、同じ物件を他社でも取扱い可能です。

3000万円の物件で仲介手数料は約100万円です。

仲介手数料の安い会社を探してみましょう。

3.高額なリノベ費用は必要なし

リノベーション会社では、ワンストップリノベーションを行っている会社があります。

ワンストップとは物件探しからリノベーションまで全て行う会社です。

特に否定するつもりはありませんが、リノベーション費用が高額なケースが多いです。

理由としては、目的としてそのリノベーションデザインを購入するという意味合いがあります。

そうすると、物件選びは二の次になってしまう恐れがあるということです。

もちろん、そのデザインが気に入って全てコーディネートしたいという目的であれば、否定すべきことではありません。

ただ、少し悪い言い方をすると、リノベーション会社としては、古くて汚い物件の方が工事費用がかさみ利益が取れるということです。

ここがリノベーションありきの物件探しになってしまうところが懸念点と考えます。

不動産会社の観点からは資産価値のある物件を購入してもらい、不具合をリフォームで直すことをお勧めしたいのです。

つまり、先ずは資産性のある物件ありきで、その上で不具合や汚れなどは直しましょうということです。

その方部分的なリフォームで済むのでコストもだいぶ下げることができます。

今流行りのリノベーションマンションのほとんどの物件が、水回り交換とクロスやフローリング交換の表層リフォームなのです。

結論としては、資産性のある物件を選び、足りないところはリフォームで補うような臨機応変な提案をしてくれる担当者を見つけるべきです。

4.最後に独身女性はカモられ安い

独身の方は下記のような方が多く見受けられます。

・相談者がいない
・忙しいのでいちいち細かく調べない
・専門的な知識がないので提案を鵜呑みにする

これらは、なかなか致し方無いとことだと思います。

そんな方であれば、なおさらきちんとした不動産のエージェントを見つけてもらいたいです。

そこで下記を参考にしてください。

上記内容の営業マンに当たったら即、他を当りましょう！

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5.まとめ

今回は損をしない中古マンション購入方法について解説しました。

何度も申し上げてますが、中古物件はどこの会社でも購入可能です。

不動産は大きな買い物ですので、気の合う誠実な担当者から気持ちよく買いましましょう。

その為にも、営業マンをしっかりと見極めて下さい。

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古いマンションでペット飼育可物件はあまりないという人も多いと思います。

実は、ペット飼育可にも物件によってルールの違いがあるんです。

この違いが分かっていれば、すぐに検討方法分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はペット飼育可の物件選びについて解説していきます。

今回この記事を読むことで、ペット飼育可の物件選びとトラブル防止についてわかります。

◇ペット飼育のルールはマンションごとに異なる

具体的に本当にペット飼育のルールは違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のペット飼育可物件の選び方について解説いていきます。

1.中古マンションはペット飼育NG物件が多い

以前はペットの鳴き声などがマンションで生じるトラブルの原因と考えられていたので、ペット飼育不可の物件が一般的でした。

マンションで販売時点で、一度決まった管理規約の変更はとても難しく古いマンションは依然とペット飼育不可のままが実状です。

しかし、何度かのペットブームを経て、ペットを飼う世帯が増えるにつれて、そんな常識にも変化が出てきました。

実際に2000年以降の物件は新築販売時点でペット飼育可がの物件が増えてきています。

独身女性でコンパクトマンションの購入のニーズも増えたこともペット飼育可物件の増加の要因にもなっています。

ただし、先程の通り古い中古マンションでは、ペット飼育は曖昧な物件もあります。

現実的にペット飼育している方がペットを手放してマンション購入することはあり得ないことと思います。

つまり、ペット飼育可能物件が最優先事項となりますので、先ずはペット飼育の可否を先に調べることから始めるべきです。

2.管理規約について

簡単に言うと「管理規約」とはマンションのルールブックとなっております。

戸建と違って共同住宅であるマンションには、様々な禁止事項などが設けられています。

ペットに関して言えば、ペットの数や大きさ/重さ、種類などがあげられます。

また、「管理規約」の中には「使用細則」があり、より具体的な内容が明記されています。

例えば、マンションの共用部では抱きかかえて移動する。

もしくは、ゲージに入れなければならないなどです。

また、バルコニーで飼育することは禁止事項ですが、バルコニーへの出入りの可否など詳しく明記されています。

これらのことから、物件を選ぶ際はペットの可否はもちろんチェックします。

プラス、もし気に入った物件があったら「管理規約」や「使用細則」を確認し自分のペットが不十なく生活できるかをしっかりと確認すべきです。

これらの書類は個人では取得できないので、担当の営業マンに依頼しましょう。

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3.ペット飼育でもトラブルはある

注意点として、たとえペット飼育可となっている物件でも全ての入居者が決してウエルカムなわけではない！ということを認識しておきましょう。

例えば、ペットの鳴き声や足音などは、たとえペットが好きな方でも気になると思います。

音の問題は何もペットに限ったことではありませんが、ペットが苦手な人はなおさら気になるでしょう。

また、臭いや毛の問題も耳にしたことがあります。

ペットをバルコニーなどで遊ばせていると、隣の部屋に臭いが届いたり、毛が隣の洗濯物についてしまったりと様々なクレームがあります。

結論としては、ペット飼育可の物件であってもマナーはしっかりと守ることです。

また、入居時には周囲の住戸（上下左右）のお部屋に挨拶とペットを飼育することも伝えておいた方が望ましいです。

4.ペット飼育に優しいマンションとは

ペット飼育可を謳っているだけの物件がほとんどの中、ハード面でもペットに配慮した関連施設のあるマンションもあります。

これらの施設があるマンションはペットを飼育している方に配慮された作りになっています。

実際に飼育している方もそれなりいることが予想できます。

また、中古マンションの見るべきポイントとしては、マンションの掲示板を見てみましょう。

ペットに関してネガティブな情報の記載があればトラブルが隠れている可能があります。

又はイベント情報などペットに対してポジティブな情報などがあれば割とウエルカムなマンションかと想像できます。

また、マンション周辺施設にも気を配りましょう。

・ペットの病院
・散歩できる公園、ドッグラン
・ペットショップや入店可能な飲食店

これらの施設がマンションの周辺にあるとペットの飼育がしやすいです。

5.まとめ

今回はペット飼育可物件の探し方やトラブルについて解説しました。

ペットは飼主にとっては家族同然の存在だと思います。

そんな家族が快適に生活できるかどうかは、マンション選びの重要なポイントだと思います。

「管理規約」や「使用細則」をしっかりと確認しトラブルを未然に防ぎましょう。

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あまり古いのは嫌という人も多いと思います。

実は、築年数によって特徴の違いがあるんです。

この違いが分かればすぐに検討の仕方が分かるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションのお勧め築年数について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのお勧め築年数とその理由についてわかります。

◇中古マンションは築年25～30年前後で下げ止まる！

具体的に本当に30年前後で下げ止まるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションお勧め築年数について解説いていきます。

1. 建築確認1981年6月以前の旧耐震基準物件は止めるべき

何故なら、旧耐震基準物件はメリットよりデメリットの方が多いです。

やはり全てではないが、耐震性の弱い物件が多いのは否めません。

また、住宅ローン減税の適応不可な物件が多いこともあげられます。

さらに問題なのが、住宅ローンの審査自体が厳しいことがあげられます。

住宅ローンの審査はほとんどが、個人の審査がメインになるのですが、旧耐震基準物件は物件そのものが審査不可のケースがあります。

仮に自分自身でなんらかの手立てで、住宅ローンが組めたとしても、売却時に再度同じ問題が浮上します。

住宅ローン減税や住宅ローンは耐震性を評価しています。

つまり、耐震診断など耐震性に問題がないなどのエビデンスがない物件は資産性の観点から避けた方が無難です。

2.築年数25～30年前後が狙い目

築25～30年前後の物件は価格が下げ止まることが一番大きいです。

※レインズトッピック（2020年）

価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まっていることで、資産価値が下がりづらいです。

しかも、この年代は新耐震基準物件の物件になりますので、先程の住宅ローンの問題も概ねクリアできます。

また、この築年だと、大規模修繕工事を済ませているのである程度安心感はあります。

結論としては、この築年数の検討の際には修繕履歴を確認することが必要です。

大規模修繕工事は15～18年程で行うことが一般的です。

この築年数ですと、最低でも１回は行っていないといけません。

この修繕状況が最低条件で、次の２回目を計画していることも確認しましょう。

3.お勧め築年数のデメリット

この築年数では資産性の観点からメリットがあげられますが、たとえ新耐震基準物件の物件とはいえメンテナンス状況が鍵になります。

例えば、共用部である配管は25年程度で交換時期となります。

共有部分にある配管は一般的な寿命を考慮し、マンションで計画された長期修繕計画によって補修・交換が行われます。

ここをおろそかにするとトラブルの原因となります。

それに付随して、それぞれのお部屋に関しても設備の寿命から、ある程度リフォームが必要になってきます。

また、先程触れた、旧耐震基準物件の住宅ローン減税不可や住宅ローン自体が厳しい場合もあります。

住宅ローン減税は築年数25年を超えると耐震基準適合証明書の取得が必要になってきますので確認が必要です。

住宅ローンも旧耐震基準物件ほど、厳しくはないですが、物件審査も当然ありますので確認しましょう。

結論としては、資産性の部分ではお買い得ですが、修繕状況や住宅ローン、減税の適応状況もしっかりと確認すべきです。

4.コンクリート耐用年数について

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

また、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外ではこのくらいの年数の建物はありますし、日本でも木造で100年は例があります。

しかしこれらの建物は、それなりメンテナンスが施されていることが前提となります。

定期的に大規模修繕できていれば、外壁からの雨風が鉄筋に染みないので、コンクリートの耐久力を維持できるということです。

建物はメンテナンス状況でどうにでも変化してしまいますので、管理状況の確認は必須条件です。

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5.まとめ

今回は中古マンションのお勧め築年数というテーマで解説しました。

日本人は新築神話があり新築を好む傾向にあります。

ただ、資産性の観点から、新築は販売活動費と利益が上乗せされているのであまりお勧め出来ません。

引渡した時点で２割ダウンなんて話をよく聞きます。

しかも、中古マンションの方が立地条件が優位であるケースが多いと思います。

また、リフォームを施すことで内装は新築同様になりますので、環境面の配慮からも中古マンションをお勧めします。

築年数の考え方は物件によりけりですが、価格面では築30 年程度がメリットが大きいと考えます。

だた、ピンポイントでこの築年数を探すというよりかは、迷ったらこの築年数に近い方で検討するというような感じでいいと思います。

是非参考にしてみてください。

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