即入居可はよく見かけるという人も多いと思います。

実は、中古物件の引渡しはケースバイケースという場合がよくあります。

この事実を理解していれば、検討方法も分かるのですが、これを知らないで悩んでいる人も多くいます。

「いったいいつから住むことができるの？」という根本的な疑問に関わる問題ですから、しっかりと確認しておきたいところですよね。

そこで今回は「相談」の場合に引渡し時について解説していきます。

◇購入マンションの引き渡しは「即入居可」「期日指定」「相談」があり、特にわかりにくいのが「相談」です。

具体的に「相談」とはどんなものなのか、疑問が湧いてくると思いますので、今回は中古物件の引渡し時期について解説していきます。

1.「相談」の意味とは！

マンションを購入するときには、引渡し時期に関する情報が「即日」「期日指定」「相談」などと記載されていることがあります。

まずはこの意味を、正しく把握することが大切です。

「即日」は売買契約が締結され、買主の残代金が入金されれば「いつでもOK」という意味です。

「期日指定」は、引渡し日に何らかのルールが設定されていることを示しています。

例えば「○月×日以降」などの指定がある場合、それ以前の引渡しは不可能です。

但し、双方の合意がある場合は、可能なケースもあります。

例えば、買主様のローンの準備が完了し、いつでも融資の実行が可能で、売主様の次の住まいが確定しているなど、引渡が可能な状況にある場合は話し合いで前倒しになることもあります。

「相談」は、引渡し時期が未定であることを示しています。

多くあるのが、「現在売主がマンション内に居住している」パターンです。

マンションの売却が決定したら、売主さんも新たな住まいを探し、確保する必要があります。

つまり、売却できた段階から、住いを探すパターンがこの場合です。

このための期間を「相談のもとで決めましょう」というのが、この「相談」という文言の意味となります。

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2.売買契約時にはしっかり確認

引渡し時期が「相談」になっている場合、売買契約を締結する際に、「いつ引渡しが行われるのか」を明記しておく必要があります。

引渡しが行われるまでは、その物件の所有権は当然のこと売主にあります。

引渡し時期の未確定は、買主や金融機関にとっても困ってしまいます。

そこで、契約時にはある程度の目安を決めることになります。

一般的には、3ヶ月から長くても半年以内で決めることが多いです。

一旦、期日を決めて、その前に準備が整い次第、前倒しで行うことも多いです。

ただ、逆のケースで本当に引き続き時期が後ろにずれ込むこともあります。

そこも、話し合いで行うのですが、多少条件交渉が出てきたり、トラブルに発展することもあります。

「こんなはずじゃなかった！」と後悔しないためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。

3.もし引渡しがされなかったら？

契約後何らかしらの事情によっては引渡しがされない場合もなくはないです。

内容にもよりますが、場合によっては違約金が発生するケースもあります。

一定期間が経過し買主にはなんの落ち度もなく、売主の一方的な事情で引渡しがされない場合は、売買金額の〇○％の違約金を買主に支払うことになります。

同様に、契約書に記載の日付に到達してない状態で、買主が解約したい場合は逆に売主に対して違約金が発生します。

引渡の延長によって、買主のリスクとしては、賃貸であれば解約の通知の問題もありますし、買換えの場合は自分の物件の引渡し時期にも関わってきます。

また、子供の通学が変わるタイミングや金融機関の事前審査の有効期限など諸問題があります。

引渡しの延長によって、どんなリスクが発生するもかもしっかり把握しておきましょう。

4.トラブルを未然に防ぐ

不動産売買の引渡し時期で特に、個人間売買の場合は本当にケースバイケースです。

そこには、やはり専門家である、仲介会社にしっかりと対応して頂きましょう。

売買契約書には必ず期日を明記してもらうことが大切です。

買い替えなどで期日が見えないとしても、無期限なんて話はありませんし、買主側にもいろいろな状況があるはずです。

余裕を持って、お互いにこの時期までに引渡がみえなければ、白紙に戻すことをしっかりと契約書に明記しておきましょう。

その期日の2週間前位には、仲介会社の方で、ある程度確認や調整を図ってもらい1週間前には動き始めた方がいいと思います。

何事も曖昧が一番いけません。

仲介会社も成功報酬ですので、契約書を交わしたところで、引渡ができなければ全く意味がありません。

買主様や売主様も互いに目的が達成しなければ何の為の契約か分からないですよね。

いい物件を探すコツは、いい不動産会社見つけることに繋がります。

「価格」や「立地条件」と共に、どんな会社なのかしっかりと目を通しておきましょう。

知識を身につけた上で行動すれば、理想の物件を見つけやすくなるはずです。

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空室の方が誰もいなくて見やすいなんて人もいるかと思います。

実は、販売中の物件が居住中と空室では大きな違いがあります。

この違いが分かれば検討方法も理解できるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は、居住中と空室の違いとどんな影響があるのか解説していきます。

今回この記事を読むことで、居住中と空室の検討方法の違いがわかります。

◇居住中の物件は売主の都合で引渡し時期が異なる

具体的に本当に売主のどんな都合で引渡し時期が変わるのか疑問が湧いてくると思います。

それでは、今回の居住中と空室の引渡し時の影響について解説していきます。

1. 中古マンションは居住中物件と空室物件がある

・居住中物件とは

居住中の物件とは販売中も売主が住んでいる物件を言います。

購入者が見つかってから引越しをするという場合ですので、売り出し中はそのまま生活をし続けます。

・空室の物件とは

空室の物件とは、オーナー様は引越し済で現在空いている物件です。

メリットは即入居可ということです。

空室の物件は、買主様の状況のみで引渡しが可能ですので、ローンの進捗状況のみですのであまり問題にはなりません。

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2. 居住中物件引渡し時期は売主の状況次第

居住中の場合は売主が引越しをして頂だかなくてはなりません。

売主の都合にもいろいろなケースあり、購入物件が決定している場合や転勤や実家同居など次の転居先が決定していれば、ほぼ問題はなく購入者側の進捗状況によります。

一方で、次の物件が決まってない場合は少し時間がかかることが多いです。

売主も次の物件を購入する際に同様のケースとなり、購入物件の引渡し時期を決めなくてはなりません。

当然自分の物件が、売れるか売れないか分からない状況では次の購入物件を決めれないというジレンマがあります。

もしオーナー様が現在所有物件の残債が無ければ次の物件を探し、話しを進めてもそれ程リスクはありません。

ただ、残債がそれなりにあり、売却しないと買い替え自体が成立しない場合はリスクが発生します。

売却の目途が立たない状態で次の物件を決めて契約行為などの手続きを行うのは本人以外にも不動産会社や相手方にも一定のリスクが生じる為敬遠されがちです。

このようなケースの場合はやはり物件を決定できないので、売却が決まってから探すことになります。

ただ、次の物件を探すのに半年間掛かりますなんて話では、購入者も困ってしまいます。

何より期日が決定できないと契約書が作成できませんので、ある程度の常識的な期間を設けて期間を設定します。

売主様と購入者の話し合いにもよりますが、一般的には2ヶ月程度か長くても3ケ月位で一旦は暫定期限を決めて契約を行います。

契約終了後も定期的に状況確認しながら、もしも物件が早く決まって引渡しが早まるようでしたら、話し合いで早める事も可能です。

一方で、なかなか物件が決まらず期限が延長なんて話もなくはないです。

この場合も、当然話し合いで決める訳ですが、双方の折り合いがつかず、最悪の場合は違約金が発生したり契約解除ということもあります。

契約解除もペナルティ無で解除できる期間は問題ないのですが、ある一定の期間を過ぎると違約金が発生することもありますので注意が必要です。

3. 購入者側の都合で引渡しが遅れる場合

居住中物件で売主の状況次第の理由が多いですが、中には購入者側の都合により引渡しが遅れるケースもあります。

これらは、ほぼ住宅ローンの状況です。

物件の契約前までに、住宅ローンの事前審査を済ませるのが基本ですが、これはあくまでも事前審査なので簡易的な審査に留まります。

契約後に本審査（本申し込み）を行う際に物件の契約書や重要事項説明書、その他公的な書類を添付致します。

つまり、購入物件の正式が審査がここから始まることになります。

金融機関によっては事前審査の際にはほとんど物件に対しての審査は行わず、正式審査の上で稀に物件ＮＧなんて話も0ではありません。

そのような事態になると、また一から金融機関を探し事前審査から始まるということにもなります。

特に、古い戸建や借地権の物件などが原因の場合が結構あります。

もし物件が気になる場合は、金融機関に先にできる限りの資料を提出してできる限りの審査をお願いしましょう。

また、物件ではなく、本人の健康上の問題で本審査却下になることがあります。

いわゆる団体信用生命に加入出来ない場合です。

一般的な銀行は団体信用生命が強制保険となっておりますので加入出来ない場合はローン却下となります。

この場合はフラットなど団体信用生命の加入を問われない金融機関に変更するしかありません。

4. まとめ

今回は中古マンションでの居住中の引渡し時期をメインに解説致しました。

居住中物件の引渡し時期の未確定要素は売主の都合の場合が多いです。

もちろん契約書で設けている期間内で引渡しが行なえれば問題にはなりませんが、どうしても不確定要素がある状況が普通にあります。

そこは、互いの不動産の仲介会社が密に連絡を取り合って円滑に進めていく必要があります。

お客様同士も、契約書はあるものの「最悪の場合はここまでに、こうしましょう！」という約定とは別のデットラインを決めておくといいと思います。

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