予算と場所で決まるという人も多いと思います。

実は中古マンションの正しい選び方には共通したポイントがあるのです。

この共通ポイントが分かれば物件の選び方がわかるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの正しい選ぶべき共通ポイントついて解説していきます。

今回この記事を読むことで物件の選び方とその理由についてわかります。

◇中古マンションは資産価値を意識する

具体的に本当に選ぶ際に資産価値が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの選び方について解説いていきます。

下記要素が1つでもあれば、必ずしもNGとは言い切れませんが、2つ以上当てはまる場合は要注意です。

1.新耐震基準物件

新耐震基準物件とは1981年6月以降に建築確認の下りた物件です。

マンションの完成年月日とは異なり、完成時期でいうと1983年以降であれば、ほとんど新耐震基準物件となりますが実際には確認が必要です。

新耐震基準物件は言葉の通り耐震基準が、新たに変わり耐震性に一定の安心感があります。

また、旧耐震基準物件と異なり、住宅ローン利用できる物件が多いです。

逆に旧耐震基準物件は、金融機関が審査自体を受付てくれないケースも多いので注意が必要です。

仮に自分自身は現金で購入できたとしても、もし次に売却する場合は、ローンが付かない物件となり同じ問題が生じてきます。

また、新耐震基準物件は、住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税などの減税が受けれるのもメリットとなります。

これらのことから、中古マンションを選ぶ際は新耐震基準物件を選ぶことをお勧めします。

通常、物件の販売図面に建築確認の日付は出ていないので、完成時期で1983年以降の物件を目安に探すといいと思います。

2.駅距離10分以内でアップダウンのない物件

中古マンションは利便性が一番重要になってきます。

おそらく、賃貸でも購入でも駅距離の検索条件は優先度がかなり高いです。

つまり、駅の近い物件が人気があるということです。

そしてそれは、資産価値が高いことを意味しています。

また、駅までの道のりのアップダウンの有無も重要な要素になります。

何故なら、実際に坂道があると、プラス3分程度は余計に感じます。

自分で雨の日や真夏の暑い日に歩くことを想像して頂ければ自ずと嫌なことが分かると思います。

ただ、実際に駅距離は事前に情報として得らるのですが、アップダウンの有無は現地に行かなければわかりません。

逆に言えば、現地に予め足を運ぶことで、アップダウンの有無で内覧すべき物件かの見極めが出来ます。

わざわざ不動産会社を通して部屋の中をみる時間を削減出来ます。

3.管理状況の良い物件

中古マンションの管理状況は資産価値に直結します。

管理状況とは具体的にお金のメンテナンス状況、物件の状況を言います。

お金の状況とは、管理費・修繕積立金の収支状況や長期修繕計画と実際の積立金の差異などを言います。

大規模修繕工事は完成後12～15年毎に行いますが、そこに適切な工事を賄う積立金がしっかりと貯まっているか？

長期修繕計画通りに積立金が貯められているかなどのお金の状況です。

つまり、延滞金などが多くあり資金ショートしているマンションは、適切な工事ができない場合もあるということになります。

次に建物のメンテナンス状況です。

これは、先ほどの大規模修繕工事が滞りなく行われているか？

エレベーターや立体駐車場などの定期点検が行われているかなどの建物メンテナス履歴を言います。

ここを、怠るとマンションの寿命を縮めると言っても過言ではありません。

最後の物件の状況とは、実際の共用スペースであるエントランスや集会室、ゴミ置場、駐輪場などの利用状況です。

清掃作業が行き届いているか？

破損箇所や照明が切れていないか？

ゴミ置場に粗大ゴミが放置されていないか？

駐輪場に壊れた自転車が放置されていないか？

など、実際のマンションの使用状況を確認することが必要になります。

これらを見ることで、入居者のモラルや管理会社の仕事レベルも計ることができます。

チェック方法としては、お金の状況やメンテナス状況は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に運営状況の記載があります。

この書類は、部外者が個人で取得することはできないので、気に入った物件があれば、仲介会社に依頼し取得して内容を確認しましょう。

共用スペースについては、お部屋の内覧の際にエントランスやゴミ置場、駐車場も合わせて確認することをお勧めします。

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

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2022.05.26

4.環境的瑕疵のない物件

環境的瑕疵とは物件には問題がないが、その周辺環境に問題があり敬遠される要因を言います。

具体的な要因は下記の通りです。

・線路沿い/大通りに面している物件…音や排気ガスが気になります。

・墓地や火葬場に隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

・音や臭いのする工場…生活に支障をきたす。

・パチンコ店、風俗店、ラブホテルが隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

以上が代表例です。

これらは、自分自身が気にならないとしても、一般的には嫌悪感を抱く方が多くいますので、マンションに隣接している場合は避けることが無難です。

また、隣接していなくてもバルコニーから目に付く場合も要注意です。

これらの周辺環境は実際に自分の足で確認することをお勧めします。

何故なら不動産会社が車で案内してくれる場合、気づかれたくないので、故意にそこを避けることも考えられますので注意が必要です。

5.バルコニーからのロケーションの良い物件

マンションである以上、日当りや眺望を望む方は一定数います。

にもかかわらず、リビング側のバルコニーの前に建物などがあり、日当り眺望が遮られるとマンションとしてのメリットを享受出来ません。

例えば、南向きだとしても、建物の影響で日差しが入らないようでは南向きの意味は何もありません。

また、マンションの前に他のマンションやオフィスなど人の行き来のある状態だとカーテンを閉めっきりにしなくてはなりません。

その場合、一日中お部屋が暗く照明が必要になってしまいます。

寝室ならともかく、リビングがこれでは悲しくストレスを感じることが多くなります。

また、この周囲の状況は販売図面に表記されることがほとんどないのが実情です。

このような場合は「南向き」という宣伝文句も誇大広告と同じです。

つまり、内覧の際にはお部屋の中だけでなく、バルコニーに出て確認することが必要です。

最後に現時点では前立てのない場合でも、注意が必要な場合をお伝えしておきます。

全面の土地が現時点では、広い駐車場や空き地、倉庫、工場の場合も今後建物の建つ可能性があります。

それについては、全面土地の「用途地域」を調べることで、将来的にどんな建物が建つかの予測をたてることができますので覚えておいてください。

【用途地域】前面が空地場合は建つ可能性あり！建築制限チェック

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2022.01.08

6.まとめ

今回は中古マンションの資産価値の高い物件選びのポイントについて解説しました。

中古マンションは資産価値がとにかく重要な要素です。

たくさんのポイントがありますが、特に重要な要素が「新耐震基準物件」、「駅距離と平坦な道」、「管理状況」、「周辺環境」「、バルコニーからのロケーション」です。

逆に言えば、今回はお部屋の中については一切触れていません。

何故なら、お部屋の中はリフォームでどうにでも変更が効きます。

今回挙げたポイントは全て購入後には、変えようのない事由ばかりなのです。

変えられない部分だからこそ、意識して検討して欲しいと考えます。

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金額が安いからいいという人も多いと思います。

実は、旧耐震物件には古い以外のデメリットがあるんです。

この事実が分かればすぐに検討方法を見直すんですが、これを知らずに損をしている 人も多くいます。

そこで今回は旧耐震物件の物件について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震物件の見分け方とデメリットについてわかります。

◇旧耐震物件は選択肢から外すべき。

具体的に本当に旧耐震物件を外すべきなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の旧耐震物件の物件について解説いていきます。

1.旧耐震基準物件の物件の見分け方

中古マンションを検討する際によく、「新耐震は1981年以降」なんて聞きますが、ここは注意が必要です。

中古マンションの資料には完成年月は記載がありますが、建築確認日までは記載していません。

「1981年６月」という数字は建築確認通知書の交付日であって完成竣工日ではありません。

建築確認とは建物が着工する前に、売主である不動産会社が行政に確認を依頼すること。

物件の規模にもよりますが、マンションは着工から竣工まで半年以上かかります。

つまり、1981年中に完成している物件はほぼ旧耐震基準の物件と考えます。

結論としては、新耐震基準の物件を探す場合は、1982年以降に完成した物件が無難です。

微妙な場合は建築確認通知書を確認しましょう。

2.旧耐震物件と新耐震物件の違いとは

旧耐震基準の物件は全てというわけではありませんが、やはり耐震性が劣ります。

理由として旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なります。

例えば、新耐震基準は大規模自信（震度６～７）建物の損傷はほとんどなく、倒壊はないを目標としています。

大規模地震をターゲットにしているのです。

一方で、旧耐震基準は中規模（震度５）建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベルを目標としています。

つまり、大規模地震には触れていないので、その規模の地震が発生した場合は危険性が高いと考えます。

結論としては、地震が多く、関東にも大きな地震が予測されているので新耐震基準を選ぶべきと考えます。

3.旧耐震物件のデメリット１

旧耐震基準の物件で１番のデメリットは、コンクリートや共用の建物設備老朽化です。

一般的に鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年です。

老朽が進むと外壁にひび割れなどが生じ、コンクリートの中性化が生じてくると鉄筋の腐食などの原因になります。

また、電気設備、ガス設備、給排水設備の法定耐用年数は15年です。

旧耐震基準の物件ですと、ほぼ築30年を超えてますので、1度は交換を行っている物件があると思います。

共用設備の改修・交換するなどの大規模な工事をおこなう場合は高額な費用がかかるので修繕積立金などの収支も心配になります。

場合によっては、修繕の為に、一時金を徴収なんてケースもありますので注意が必要です。

もし、旧耐震物件を検討する場合は修繕履歴などを確認することが必要です。

管理会社が発行する「重要事項調査報告書」には細かな修繕履歴などが載っていますので確認しましょう。

４.旧耐震物件のデメリット２

旧耐震基準の物件には税制面の優遇措置がありません。

登録免許税・不動産取得税・住宅ローン減税などは原則現行の耐震基準に適合する住宅が対象となっているからです。

住宅ローン減税などは、１０年で最大400万円が戻るとても大きな減税効果があります。（2021．11月現在）

ただ、住宅ローン減税は新耐震基準でも築25年を経過した物件は原則として適応がありません。

ただし、例外として「耐震基準適合証明書」の取得によって適応されます。

旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書が発行される物件はほとんどありません。

新耐震基準は、旧耐震基準の物件に比べて購入価格が高くなりますが、税制優遇を含めてトータルで検討しましょう。

５．旧耐震物件のデメリット３

旧耐震物件は一般的に住宅ローンが厳しいことがあります。

理由として、銀行の融資額は物件の担保評価までという決まりがあります。

旧耐震基準の物件は一般的に担保評価額が下がる可能性が高いというリスクがあるのです。

例えば、返済困難な場合で任売などの売却時に残債割れする可能性出てきます。

また、新耐震基準の物件に比べて倒壊の可能性が高くリスク、そこも融資残高回収に影響を及ぼすことになります。

これらの理由から銀行は旧耐震基準の物件への融資が後ろ向きになっています。

これは、売却時も同様に購入者のローンが付きにくいことを意味するので、物件が売りづらくなることを意味します。

売りづらいことは資産性にも影響してきますので、やはり旧耐震基準の物件は避けるべきと考えます。

６．旧耐震基準のリノベーション物件について

最近は新築物件が品薄のせいか、旧耐震物件のフルリノベーション済の物件の売れ行きが好調です。

メリットとしては、価格が安く、見た目は新築同様なので、気に入りやすいことがあります。

ただし、デメリットとしては、売却時にはリノベーション代金はプラスできないことがあります。

例えば、1000万円の旧耐震基準の団地をフルリノベーションして1800万円で購入した場合。

800万円の中には売主の工事代金＋販売経費＋利益が加算されています。

新品の設備も５年も住めば、ほとんど値段はつきません

これは、５年使用した家電製品がほとんど値段が付かないのと同じことです。

つまり、５年以上住んだ物件はリノベーション代金はほぼ償却されていると考えた方がいいです。

恐らく、５年後のこの団地は売却価格は1000万円を下回っている考えます。

７．まとめ

今回は旧耐震基準の物件のデメリットについて解説しました。

もちろん全ての旧耐震基準の物件が壊れやすいわけではなく、価値が低いわけではありません。

あくまでも、可能性が高いという話です。

生活をする住いの話ですので、安全性というキーワードは欠かすことはできないと思いますので、是非とも参考して検討してください。

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