【中古マンション】資産価値に影響!管理状況の見るべきポイント

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マンションは管理を買え!ってどのように判断すればと悩んだことないですか?

管理人に聞けばいいの?という人も多いと思います。

実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。

このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの管理状況の判断基準ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで物件検討の際の管理状況のポイントについてわかります。

◇中古マンションは管理状況は最も重要である

具体的に本当に管理が重要なのかという疑問がわいてきますね!

それでは、今回の管理状況のポイントについて解説いていきます

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1.建物メンテナンス

建物メンテナンス

中古マンションの場合は建物のメンテナンス状況が最も重要な要素です。

何故なら、メンテナンスの状況次第で建物の寿命を左右してしまうからです。

例えば、中古マンションの代表的なメンテナンスとして大規模修繕工事があります。

主に外壁、屋根、共用設備、廊下などの修繕工事を行います。

時期としては、12年に一度のタイミングで行うのが一般的です。

その他にも、定期的にエレベーターや立体駐車場などは点検などで常に不具合に対応することが必要です。

このようなことを行うことで、事前に大きなトラブルを防ぐ狙いがあり入居者に快適に生活できるのです。

結論としては、これらの建物メンテナンスはマンションの資産価値の向上につながると言えます。

2.管理費・修繕積立金

電卓

ここでお伝えしたいのは、管理費・修繕積立金は安いければいいわけではないということです。

毎月かかるものなので、安いに越したことはないと思いますが、あまりにも安価なのは危険です。

理由としては、快適・安全な生活のためには、適正な管理費が必要なってくるということです。

例えば、マンションの共用部分の光熱費や清掃作業など人件費などかかるものはかかります。

ここを抑えたところで、清掃の行き届いてないエントランスは真っ暗な駐輪場、ゴミ置場など入居者の生活に支障をきたします。

また、1でもお伝えした大規模修繕工事には莫大な費用がかかります。

修繕積立金の金額を落とすことで、適切な建物メンテナンスが出来なくなるのは本末転倒です。

一般的なファミリータイプのマンションでの相場としては、国土交通省(平成30年度)で管理費は15,956円、修繕積立金が12,268円です。

この管理費については、それ程上がっていくことはないのですが、修繕積立金に関しては5~10年毎に上がって行きます。

これは、段階増額積立方式と言い新築当初に販売しやすいように、元々そのような計画を新築時のデベロッパーが設定しているのが一つです。

長期修繕計画を確認することで、何年後にどのくらいの金額が上がるかがおおよそ把握することができます。

それ以外にも築年数が経過するに連れて行う修繕工事の内容も増えるとことが挙げられます。

地震などの災害によって想定外の修繕工事による出費になることもあります。

また、当初の計画の見通しが甘かったり、延滞金が多くなると収支状況を圧迫することになります。

延滞金とは、支払わない人のことをいうわけですが、残念ながらどのマンションにも一定数はいます。

ただ、この延滞金が増えることでもちろん管理組合の収支状況を圧迫することに繋がります。

つまり、赤字になってしまい、行うべき修繕が行えなくなるということです。

結論としては、中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の収支状況を把握して購入の判断することをお勧めします。

3.管理規約

ルールブック

「管理規約」とはそのマンション毎に決められたルールブックです。

その「管理規約」が守られないということは、入居者のモラル低下に繋がります。

例えば、ペット飼育問題に関しては、そもそもペット飼育の可否があります。

また、飼育していい場合でも動物や大きさ、数なども細かく決まっています。

何故ならマンションは共同生活です。

ペットの苦手な方もいますので共用スペースでは、ペットの扱いも慎重に行わなければならないのです。

それ以外にも、音の問題などにもルールがあります。

楽器の使用の可否や使用していい時間帯。

リフォーム時のフローリングへの変更の可否やフローリングの等級など細かく指定のある場合があります。

ルールを守っていても、トラブルになることもありますがこのルールが守られないことは問題外となります。

結論としては管理規約はマンションの資産価値を維持する上で守るべきものということです。

4.管理状況の見分け方について

管理状況 管理データ

残念ながら、新築マンションは管理組合自体がないので管理の状況を判断することはできません。

ただ、中古マンションは管理が始まっていますので判断する方法があります。

4-1重要事項調査報告書

マンションの管理会社が発行している「重要事項調査報告書」という書類があります。

ここの書類は定期的に更新されて、マンションの修繕工事の履歴や管理費・修繕積立金の収支状況から延滞金の額までも把握することができます。

ただし、この書類は検討の際に個人的に取得できるものではありませんので、不動産会社の担当者に依頼してください。

本気で購入を検討する物件が見つかったら、必ず確認すべきです。

4-2現地で確認

もう一つの方法は、実際の現地内覧の際に目で確認します。

基本的には共用スペースである、エントランスやゴミ置場、駐輪場などを確認しましょう。

エントランスの清掃状況や照明が切れてないか、破損箇所はそのまま放置されていないかを確認する。

ゴミ置場や駐輪場はきちんと整理整頓されているか?

粗大ゴミや壊れた自転車が放置されていないかなどチェックしましょう。

これらは、管理会社が大手だからとかは、あまり関係なく、管理組合の考え方や管理人の人間性にもよる部分があります。                                                                                                                                                                                

また、エントランスやエレベーターの中にある掲示板も確認すべきです。

注意事項などが書いてある場合は、それによるトラブルのヒントがあると考えます。

ペットの注意書きがあれば、ペットの問題が潜んでいる可能性が高いので、管理人などに確認してみましょう。

5.まとめ

リビング

今回は管理状況の把握の仕方について解説しました。

中古マンションを検討する際には価格やお部屋の間取り、場所にしか注目しない方が多いです。

やはり、マンションは管理を買え!という事で管理状況もしっかりと確認してから購入すべきです。

その管理状況の見るべきポイントは「重要事項調査報告書」と「共用スペースの確認」で概ね判断する事ができるわけです。

人生で最も大きな買物です。

それ程、時間と手間がかかるわけではありませんので、きちんと管理状況は把握することが大切です。