【中古マンション】築年数古くて大丈夫!?お勧め築年数は!?

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中古マンションは築年数がどの位がいいのかと考えたことはないですか?

あまり古いのは嫌という人も多いと思います。

実は、築年数によって特徴の違いがあるんです。

この違いが分かればすぐに検討の仕方が分かるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションのお勧め築年数について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのお勧め築年数とその理由についてわかります。

◇中古マンションは築年25~30年前後で下げ止まる!

具体的に本当に30年前後で下げ止まるのかという疑問がわいてきますね!

それでは、今回の中古マンションお勧め築年数について解説いていきます。

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1. 建築確認1981年6月以前の旧耐震基準物件は止めるべき

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何故なら、旧耐震基準物件はメリットよりデメリットの方が多いです。

やはり全てではないが、耐震性の弱い物件が多いのは否めません。

また、住宅ローン減税の適応不可な物件が多いこともあげられます。

さらに問題なのが、住宅ローンの審査自体が厳しいことがあげられます。

住宅ローンの審査はほとんどが、個人の審査がメインになるのですが、旧耐震基準物件は物件そのものが審査不可のケースがあります。

仮に自分自身でなんらかの手立てで、住宅ローンが組めたとしても、売却時に再度同じ問題が浮上します。

住宅ローン減税や住宅ローンは耐震性を評価しています。

つまり、耐震診断など耐震性に問題がないなどのエビデンスがない物件は資産性の観点から避けた方が無難です。

【入門編】旧耐震基準の物件は避けるべき!デメリット簡単解説

2.築年数25~30年前後が狙い目

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築25~30年前後の物件は価格が下げ止まることが一番大きいです。

価格推移グラフ

※レインズトッピック(2020年)

価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まっていることで、資産価値が下がりづらいです。

しかも、この年代は新耐震基準物件の物件になりますので、先程の住宅ローンの問題も概ねクリアできます。

また、この築年だと、大規模修繕工事を済ませているのである程度安心感はあります。

結論としては、この築年数の検討の際には修繕履歴を確認することが必要です。

大規模修繕工事は15~18年程で行うことが一般的です。

この築年数ですと、最低でも1回は行っていないといけません。

この修繕状況が最低条件で、次の2回目を計画していることも確認しましょう。

3.お勧め築年数のデメリット

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この築年数では資産性の観点からメリットがあげられますが、たとえ新耐震基準物件の物件とはいえメンテナンス状況が鍵になります。

例えば、共用部である配管は25年程度で交換時期となります。

共有部分にある配管は一般的な寿命を考慮し、マンションで計画された長期修繕計画によって補修・交換が行われます。

ここをおろそかにするとトラブルの原因となります。

それに付随して、それぞれのお部屋に関しても設備の寿命から、ある程度リフォームが必要になってきます。

また、先程触れた、旧耐震基準物件の住宅ローン減税不可や住宅ローン自体が厳しい場合もあります。

住宅ローン減税は築年数25年を超えると耐震基準適合証明書の取得が必要になってきますので確認が必要です。

住宅ローンも旧耐震基準物件ほど、厳しくはないですが、物件審査も当然ありますので確認しましょう。

結論としては、資産性の部分ではお買い得ですが、修繕状況や住宅ローン、減税の適応状況もしっかりと確認すべきです。

4.コンクリート耐用年数について

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コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

また、コンクリートの寿命は107年(国土交通省)という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外ではこのくらいの年数の建物はありますし、日本でも木造で100年は例があります。

しかしこれらの建物は、それなりメンテナンスが施されていることが前提となります。

定期的に大規模修繕できていれば、外壁からの雨風が鉄筋に染みないので、コンクリートの耐久力を維持できるということです。

建物はメンテナンス状況でどうにでも変化してしまいますので、管理状況の確認は必須条件です。

5.まとめ

今回は中古マンションのお勧め築年数というテーマで解説しました。

日本人は新築神話があり新築を好む傾向にあります。

ただ、資産性の観点から、新築は販売活動費と利益が上乗せされているのであまりお勧め出来ません。

引渡した時点で2割ダウンなんて話をよく聞きます。

しかも、中古マンションの方が立地条件が優位であるケースが多いと思います。

また、リフォームを施すことで内装は新築同様になりますので、環境面の配慮からも中古マンションをお勧めします。

築年数の考え方は物件によりけりですが、価格面では築30 年程度がメリットが大きいと考えます。

だた、ピンポイントでこの築年数を探すというよりかは、迷ったらこの築年数に近い方で検討するというような感じでいいと思います。

是非参考にしてみてください。

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