不動産営業の本音!中古マンション損しないで購入する秘訣

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中古マンションはどこから購入しても同じと考えたことはないですか?

知り合いや行きつけの不動産会社なんてないという人も多いと思います。

実は、不動産会社の担当によって損をする事実があるんです。

この事実を理解した上で不動産会社選びが出来ればいいですが、出来ずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は損をしない中古マンション購入方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションの損をしない購入方法がわかります。

◇不動産購入は担当者で決まる

具体的に担当者によって損得があるのか!という疑問がわいてきますね!

それでは、損をしない不動産購入について解説していきます。

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1. 大手仲介会社だから安心ではない

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大手仲介会社だから安心して購入できるわけではありません。

これは、契約などの手続き上の話は大手仲介会社はコンプライアンス的にも問題ないかと思います。

ただし、物件の選定の段階では必ずしもそうではありません。

例えば、大手仲介会社は莫大な広告費をかけています。

TVCMや新聞折込、ネット広告、ポスティングなどあらゆる媒体を使って販売活動を行っております。

そこで、その経費を効率的に回収する手段として「両手仲介」があるのです。

両手仲介とはその名の通り、売主と買主の双方から仲介手数料をもらう取引きを言います。

ここで問題になってくるのが「囲い込み」という手法です。

これは、大手仲介会社ならではの広告費をかけることで、買主だけでなく、売主=売り物件も集めているのです。

売主から販売を委託された物件の販売を自らのお客様に販売すると晴れて両手仲介となるわけです。

この自らのお客様に販売する為に、他社のお客様を意図的に断ることを「囲い込み」と言います。

この行為はもちろん禁止事項ですが、担当者のグレーな采配で可能になってしまうのです。

例えば、本当はいないのに、「他のお客様でローン審査中です」「先に検討者がいます」など、いくらでも理由を付けて他社を断れるのが実状です。

そして、その物件を自分のお客様に販売する為に、問合せのお客様の条件に多少合わなくてもなんとか進めて販売するわけです。

これらの行為は決して全ての大手仲介会社が行っているわけではないですが、件数が多いのは否めないと思います。

下記は両手仲介の比率です。

特に両手仲介は違法行為ではありません。が、しかし…ということです。

 大手不動産会社の不動産売買の「両手比率」を試算2018年版)
企業名両手取引比率手数料率
 三井のリハウス57.535.10
 住友不動産販売62.755.27
 東急リバブル28.794.17
 野村不動産グループ21.943.95
 三井住友トラスト不動産26.114.09

週刊ダイヤモンド20218月更新

結論としては、会社の都合ではなく、あなたの都合に合わせたエージェントを探すことが大切です。

2.中古マンションはどこから購入しても同じ

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不動産を検討中の方であれば、「レインズ」という言葉を耳にしたことがあると思います。

ひと言で、不動産会社しかアクセスできない物件サイトなのです。

このレインズに掲載があれば、どの不動産会社からでも同じ物件を購入することができます。

つまり、特定の不動産会社しか扱えない物件はほとんどありません。

しかも、不動産購入から引渡しまでのフローはどこでも同じです。

また、仲介手数料も上限が決まっていますので、サービスの価格も同じということになります。

ただし、仲介手数料については下限値が自由なので、逆に仲介手数料無料でもいいということです。

要するに、同じ物件で同じサービスであれば、仲介手数料が安い方がお得な購入が出来るということなのです。

◇仲介手数料無料会社の探し方
① スーモで物件を検索
② 気になる「物件」+「仲介手数料無料」とGoogleで検索
③ 出てきた会社に問い合わせ

ここで、注意点としては、スーモにある会社にいきなり問合せをしないということです。

多くの物件はレインズに掲載していますので、同じ物件を他社でも取扱い可能です。

3000万円の物件で仲介手数料は約100万円です。

仲介手数料の安い会社を探してみましょう。

働く女性必見】中古マンション購入時の不動産会社の選び方!

3.高額なリノベ費用は必要なし

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リノベーション会社では、ワンストップリノベーションを行っている会社があります。

ワンストップとは物件探しからリノベーションまで全て行う会社です。

特に否定するつもりはありませんが、リノベーション費用が高額なケースが多いです。

理由としては、目的としてそのリノベーションデザインを購入するという意味合いがあります。

そうすると、物件選びは二の次になってしまう恐れがあるということです。

もちろん、そのデザインが気に入って全てコーディネートしたいという目的であれば、否定すべきことではありません。

ただ、少し悪い言い方をすると、リノベーション会社としては、古くて汚い物件の方が工事費用がかさみ利益が取れるということです。

ここがリノベーションありきの物件探しになってしまうところが懸念点と考えます。

不動産会社の観点からは資産価値のある物件を購入してもらい、不具合をリフォームで直すことをお勧めしたいのです。

つまり、先ずは資産性のある物件ありきで、その上で不具合や汚れなどは直しましょうということです。

その方部分的なリフォームで済むのでコストもだいぶ下げることができます。

今流行りのリノベーションマンションのほとんどの物件が、水回り交換とクロスやフローリング交換の表層リフォームなのです。

結論としては、資産性のある物件を選び、足りないところはリフォームで補うような臨機応変な提案をしてくれる担当者を見つけるべきです。

4.最後に独身女性はカモられ安い

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独身の方は下記のような方が多く見受けられます。

・相談者がいない
・忙しいのでいちいち細かく調べない
・専門的な知識がないので提案を鵜呑みにする

これらは、なかなか致し方無いとことだと思います。

そんな方であれば、なおさらきちんとした不動産のエージェントを見つけてもらいたいです。

そこで下記を参考にしてください。

◇こんな営業マンは止めるべき
1.申込みをあおる⇒自分成績の都合
2.質問の回答が曖昧⇒トラブルの元
3.自己主張が強い⇒両手仲介狙いの可能性
4.宅建資格なし⇒無免許運転(重要事項説明書できない)

上記内容の営業マンに当たったら即、他を当りましょう!

新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】

5.まとめ

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今回は損をしない中古マンション購入方法について解説しました。

何度も申し上げてますが、中古物件はどこの会社でも購入可能です。

不動産は大きな買い物ですので、気の合う誠実な担当者から気持ちよく買いましましょう。

その為にも、営業マンをしっかりと見極めて下さい。

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