こんな方におすすめ！
・これから中古マンションを検討する方・・・
・値引き交渉で断られた方・・・
・気になる物件で値引き交渉したい方・・・
値引き交渉はどのくらいできるのか？と考える人も多いと思います。
実は値引きの可否は売主の状況の違いがあるのです。
この違いが分かれば、値引き可否の考え方が解決するのですが・・・
これを知らずに損をしている 人も多いのです。
そこで今回は中古マンション値引きしない物件ついて解説していきます。
今回この動画を見ることで値引きしない物件の特徴とその理由についてわかります。
◇値引きは売主の状況で決まる
具体的に本当に売主の状況が大切なのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の値引きしない物件について解説いていきます。
1.売出し直後の物件
売出し直後の物件は基本的に値引きしません。
何故なら、売り出し初めは「チャレンジ価格」といって相場よりも少し上乗せ価格で販売します。
これは、この価格で売れればいいと、少し吹っ掛けているのです。
中古物件は、定価がありません。
それぞれが、向きや階数などが異なるの同じ条件の物件はなく、唯一無二の商品となります。
もちろん周辺相場を参考に売り出すものの、お客様の反応を見ながら決めていくことが多いです。
そして仲介業者は専任媒介契約が3ヶ月更新が一般的です。
つまり3ヶ月以内でより高く販売したいという思惑があるので1ヶ月以内での値引きは考えていません。
そう考えると、2ヶ月以内の値引きは難しいと考えます。
ただし、売主も3ヶ月目に確実に販売できるとは限らないので、気に入った物件があれば値引き価格での申込書は出しておきましょう。
仮にその金額にはならなくても、定価で売れない場合は近しい金額で交渉できる可能性があるからです。
2.残債割れ物件
売主の残債が多くその金額でないと抹消できない場合、値引きは物理的に出来ません。
何故なら、売却時に残っている分の金額を負担できないことがほとんどだからです。
例えば、残債3000万円で値引きして売却額2800万円の場合、割れた200万円を補填したいと抵当権が抹消出来ずに売買が成立出来ません。
また、売却時にも当然のことながら諸経費が発生しますので、残債の金額で売買しても持ち出しが出てしまいます。
つまり、売主の残債の如何によっては物理的に値引きが不可能ということになります。
値引き交渉をする前には、可能な限り売主の状況を把握しておきましょう。
3.賃貸・売却併用物件
賃貸と売却を併用で考えている場合は値引きしないと考えます。
このケースは、好条件（高価格）であれば売却してもいいが無理して売るつもりはない。
という一番交渉しづらいパターンの売主となります。
売却での依頼をかけつつ、実際には賃貸でも並行して募集をかけているのです。
つまり、売主はどちらでもよく希望価格以外では売りませんということです。
この場合の値引き交渉は不可能に近いのですが、事前審査を完了済にして決済までの時間を短縮するなど売主へのメリットを提示しつつ交渉してみましょう。
4.最後に値引きできる物件とは
逆に値引きできる物件とはどんな物件なのか？
これは、販売が半年以上経過したリノベーション物件は可能性が高いです。
リノベーション物件とは売主が不動産会社の物件となります。
多くの不動産会社は仕入を金融機関から借り入れで行っています。
この場合、在庫があると次の仕入に影響を及ぼすことになります。
また、金利負担や管理費・修繕積立金の負担を考えても、半年超えた物件は値引きしてでも販売したいと考えているはずだからです。
ただし、交渉前に値下げしている場合もありますので、その場合はそれ以上は難しいです。
そして交渉を有利に勝ち取る為の技としては、事前審査のＯＫを取付けておきましょう。
自分が購入能力があることをしっかりとアピールする必要があります。
また、手付金の額や契約日が設定されていると売主にさらに本気度が伝わります。
是非準備をしておきましょう。
5.まとめ
今回は値引きしない物件の特徴について解説しました。
値引きはあくまでも売主の意思なのでここに挙げた例が全てではありません。
ただ、考え方としてはこれらの傾向が強いケースを挙げてみました。
全てに通じることは、売主の状況をしっかりと把握することにあります。
本当に値引き交渉自体が難しいもしくはできない場合は、その交渉が相手に対して悪い印象を与えることにもつながってしまいます。
ここは、不動産会社の担当者としっかりと打ち合わせの上で行うことをお勧めします。
不動産会社の担当者同士では、実態の話ができることが通例となっております。
もし、本当に検討物件に出会えたら担当者と信頼関係を築き交渉することをお勧めします。
