【住宅検討者必見】事前審査OKでも本審査がダメな3つのケースとは

不動産の考え方

事前審査がOKでも本審査却下なんてことあるの知ってますか?

実は、住宅ローンの審査は事前審査と本審査があるのです。

この違いが分かれば対策の方法もあるのですが、これを知らずに本審査で却下になる人も多いです。

そこで今回は住宅ローンの本審査について解説していきます。

今回この記事を見ることで事前審査と本審査の違いについてわかります。

◇住宅ローンの審査は2回クリアする必要がある。

具体的に住宅ローンの2回の審査がどのように行うのか疑問が湧いてきますので具体的に解説していきます。

事前審査OKで本審査NGの理由動画▶

1. 事前審査と本審査の違い

1-1事前審査とは

事前審査とは簡易審査で個人の内容(属性や個人情報)しかみない

 審査期間:3日程度
 審査機関:銀行
 必要書類:免許・保険証・源泉(全てコピー)、物件の資料

1-2本審査とは

最終判断をする為の審査で物件情報など総合的にみる

 審査期間:2週間程度
 審査機関:保証会社
 必要書類:事前審査時の書類+公的証明書の原本、物件の謄本

事前審査では個人の内容しかみないが、本審査では物件の情報、担保評価などを細かく審査する

また、本審査では個人の健康状態を把握し、団体信用生命保険の加入の可否も判断する

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2. 本審査落ちの理由.その1とは

物件自体に問題がある場合で物件の担保評価や建築内容判断を総合的に行う。

例としては、リノベーションマンションなどリフォーム金額に+@の金額(売主不動産会社の利益)の妥当性を求められる。

つまり、不動産会社の付加価値(利益の値段)があまりに高い場合は否決になってしまいます。

また、古い戸建などで違法建築や違法増築工事の場合も否決となります。

対策としては、リノベーション物件については、素人には難しいのですが、リフォーム内容と価格の整合性をチェックすることです。

件の相場金額にリフォーム代金+20%程度の利益が妥当性のある価格だと考えます。

また、戸建の違法建築や増築の箇所があるかないかは売主側の不動産会社に確認することである程度、把握することができます。

ただ、適合証明書の検査等がない限り金融機関の関係者が現地調査することはほとんどないので、多少グレーな部分のあります。

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3. 本審査落ちの理由.その2とは

健康状態に問題がある場合。

つまり、団体信用生命保険に加入ができない場合は本審査却下となります。

今はフラットを除くほとんどの金融機関が団信が必須条件となっております。

団信は「告知書」という健康状態を申告するための書類提出で可否の判断をします。

主な告知内容
 3ヶ月以内に医師の治療や投薬を受けたことがあるかどうか
 3年以内に特定の病気で手術を受けたことがあるか
 2週間以上にわたる医師の治療や投薬を受けたことがあるかどうか
 手・足の欠損または機能に障害があるかどうか

告知の際に事実を伝えないと告知事務違反となり、団信に加入できたとしても保険金が支払われなくなってしまいますので虚偽報告は禁止です。

この団体信用生命の対策としては、あらかじめ上記の内容を確認しておいて、気になるところは金融機関に事前に相談しましょう。

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4. 本審査落ちの理由.3とは

事前審査での内容と本審査での内容が異なる場合は虚偽報告として却下のケースもあります。

事前審査で提出された書類の内容に間違いがないか公的な書類で裏付けを取ります。

また、事前審査後の転職や借り入れなど状況の変化も虚偽申告扱いとなり却下の可能性が高くなります。

例えば、事前審査後に転職してしまうとか、事前審査後に新たにオートローンを組んでしまうなど、事前審査の内容と本審査の内容が変わってしまうと、審査のやり直しが最悪の場合は却下になってしまいます。

さらに、金融機関に対しての心象も悪くなるので最悪の場合、再審査不可になります。

また、この理由で住宅ローンが却下で物件契約が解約になる場合は、買主の過失となり手付金が戻らないケースもありますので、ここは要注意事項です。

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5. ローン特約について

ローン特約とは住宅ローンの融資の承認が得られなかった場合に、買い主が支払った手付金を無利息で返還するという特約となります。

一般的には契約書に明記されています。

今回のような本人に責任のない場合の本審査却下の際には、基本的には手付金は無利息で返金されます。

ただし、先ほども触れましが、3つ目のケースなどの意図的に虚偽の申告をしていたなど、買い主側に責任や落ち度があった場合は戻ってこないケースもありますので注意してください。

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まとめ

今回は本審査の却下の3つのケースを解説しました。

基本的には事前に調べることができる内容だと思いますので確認して、対策して欲しいと思います。

ただし、団体信用生命の告知書や事前審査との内容の相違など、手付金が戻らないなどのトラブルの原因になりますし、売主に対しても迷惑になるのでこれらは絶対に避けるべきです。

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