最近では、古い中古マンションを購入してリノベーションする流れが新しい住宅購入方法として検討される方が増えています。
新築マンションが高騰している中でリーズナブルな価格で自分好みなオンリーワンのお部屋を造れることは楽しみにも繋がりますよね。
でも、古いマンションって心配になりませんか？
最近では地震も多く、首都直下型地震が起こる可能性なんて話もよく耳にします。
今回は、これから中古マンションを購入しようと検討されるあなたに地震に弱いマンションについてお話します。
1. 新耐震基準と旧耐震物件の物件とは
マンション検討していると新耐震基準と旧耐震物件の話はよく耳にすると思います。
新耐震基準の物件は、『1981年（昭和56年）6月1日』以降に建築確認を受けた建物と定義されています。
ここでのポイントはあくまでも『建築確認を受けた』であって『完成』した住宅ではありませんので要注意です。
マンションは規模にもよりますが、完成まで、1年以上はかかりますので実際には1982年以降に完成した物件が新耐震基準の物件と考えるべきです。
耐震の目安の考え方としては、『旧耐震物件：震度５程度の地震に耐えうる住宅』、『新耐震物件
：震度６強以上の地震で倒れない住宅』となっております。
ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。
認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。
ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。
2.地震に弱い建物の形状とは？
マンションを上から見た平面図を想像した場合、L字型やコの字型などマンションによっては色々な形があります。
ただ、耐振性にどの形が優れているかというと、シンプルな長方形や正方形が一番地震に強いと言われています。
テッシュボックスを普通に置いた場合と立てた場合とではどちらが倒れやすいかわかりますよね。
その証拠に超高層マンションなど負荷がかかるマンションは複雑な形をしたものは一つもありません。
複雑な物件があるとしたら、それは単純な四辺形の建物を組み合わせて作られています。
耐振性を考えると、建物の形はシンプルなものが一番です。
もちろんそれだけで「万事OK」というわけにはいきません。
過去の震災では、シンプルなマンションでも壊れた例はあります。
その代表例が全長の長すぎるマンションです。
地震の揺れでねじれを起こしてしまうからです。
また、鉄筋コンクリートは熱変化によって膨張・収縮を繰り返しています。
温度差がある南側と北側では全長が長すぎると建物がゆがむことがあるのです。
建物の高さや階数などによって違いますが目安として約80ｍ程度が限度だと考えてください。
これを超える建物は2棟にして「エキスパンション・ジョイント」でつなげていなければなりません。
3. 適合証明書取得が厳しい「ピロティ形式」は弱いのか？
形はシンプルでも地震に弱い建物は他にもあります。
1階部分に広い空間を有する店舗が入っていたり、あるいはこの部分を駐車場にしているようなマンションです。
これらの建物の場合1階部分には壁が少なく、建物のの重量負担が最もかかる部分を柱だけです支えていることになります。
ちょうど下駄履きのような格好です。
こういう建築様式を「ピロティ形式」といいます。
「ピロティ形式」は、空いている1階にテナント入れて収益を上げるとか、駐車場スペースを取る場合いに採用されています。
ちょっと地震に弱そうに見えますが「ピロティ形式」であっても上の住宅部分の「耐力壁」が1階の柱にもバランス良く配置され、基礎とつながってさえいればそれほど神経質になることはありません。
とはいえ、阪神・淡路大震災のとき「ピロティ形式」の建物は多くが1階で大破・破損していた現実があることを忘れてはなりませんので、極力避けるのが無難です。
4.まとめ
今回は地震に弱い旧耐震マンションについて解説しました。
実際に、フラット35などは、個人の審査は比較的やさしいですが、物件に関しての審査はピロティ形状などは適合証明書取得が出来ないなど厳しくチェックされます。
購入時には、価格や場所、間取りなどに目が行きがちですが、旧耐震物件の物件の場合は特にマンション自体の長さや構造もチェックしましょう。
