新築マンションと中古マンションどちらがいいかと考えたことはないですか？
新築マンションの方が新しくていいという人も多いと思います。
実は、新築マンションと中古マンションには見た目だけではない様々な比較要素があるんです。
この事実が分かれば検討のしかたがわかるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。
そこで今回は新築マンションと中古マンションの比較の方法について解説していきます。
今回この記事を読むことで新築マンションと中古マンション比較のベースの考え方についてわかります。
◇マンションは資産性が大切
具体的に本当にマンションは資産性が大切なのかという疑問がわいてきますね！
今回の新築マンションと中古マンションの比較について解説いていきます。
1.新築と中古では価格の付け方が異なる
新築マンションは相場よりも不動産会社の利益や販売経費が優先した価格設定を行っております。
理由として、新築マンションは土地の値段、建築費、などのいわゆる原価にあたる部分と人件費、広告宣伝費、モデルルーム代や利益といった付加価値を上乗せします。
この部分は価格の約20％と一般的に言われています。
つまり、極論として、新築マンションは引渡しを受けた時点で資産性が20％ダウンすることになります。
一方で、中古マンションは周辺の相場を元に価格設定をしますので価格の妥当性や資産性は中古の方が維持しやすいと考えられます。
では、中古マンションを取り扱う上での利益の考え方としては、仲介手数料があります。
仲介手数料は物件金額の３％なので、単純な比較するのは無理がありますが、強引に比べると新築と中古では利益の考え方が２０％と３％ではかなり違いがあります。
2.物件の選択肢の絶対数が異なる
中古マンションはどこのエリアにも存在しますが、新築マンションは流通量が限られています。
例えば、自分の希望エリアの駅距離10分以内の中古マンションと新築マンションの数を比べてみればわかると思います。
恐らく、中古マンションはいくつも物件は出てくると思います。
一方で、新築マンションが出ている駅の方が圧倒的少ないと思います。
たまたま、希望の駅で新築マンションが販売していればいいですが、ターミナルステーションでない限りタイミングは難しいです。
また、新築マンションが出ている場合でも、価格が割高になりますので、予算で絞ると広さが狭くなってしまいます。
つまり、中古マンションの方が圧倒的流通量が多く選択肢が多いということになります。
3.現物状況の確認
基本的に中古マンションは実物で判断できるが、新築マンションは未完成での販売の為、実際の状況を確認することはできません。
例えば、新築マンションは一番広いタイプのモデルルームしか見れません。
つまり、実際検討する部屋の状態を確認することは出来きないのです。
もっと言えば、お部屋の重要な要素である日当りや眺望、周囲の建物の状況の判断が全くできないということです。
また、築年数の経過した中古物件の場合は管理組合も結成され、管理状況や建物のメンテナンス状況の確認ができるのもメリットとなります。
言うまでもありませんが、新築の場合は完成前なのでこれらの状況の判断もしようがありません。
ただ、中には新築マンションでも完成販売をいている物件があります。
しかし、残念ながらこれらの物件は売れ残りの物件が大半です。
つまり、誰もが気に入る人気のお部屋はないということです。
何故なら、不動産会社としては、完成前に完売するために高額なモデルルームや広告宣伝費をかけているのです。
＝完成しても売れていない部屋は言わば在庫なのです。
ただ、そんな在庫でも、気に入るお部屋があれば値引きしてもらえる可能性があるので交渉の価値ありです。
結論としては、実物をみることで、購入後のリスクが大幅に減るということです。
4.耐震性は新築マンションの方が有利
ここでやっと新築が有利だという話が出てきます。
旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されているのです。
例えば、1981年以前の建築確認の物件は旧耐震基準なのですが、必ず旧耐震基準物件が耐震性が弱いという訳ではありません。
ただ、圧倒的に新耐震基準物件の物件の方が耐震性の強い可能性が高いです。
それ以外にも、旧耐震基準物件は住宅ローンが組みづらいとが、住宅ローン減税の対象のならないなどのデメリットは多くあります。
一方で、新築マンションは必ず安心かというとそうも言い切れません。
新築マンションであっても、工事の施工ミスや不良があったとき、それが症状として発覚するまでに数年かかることもあります。
以前2015年10月、三井不動産レジデンシャルが販売した「パークシティLaLa横浜」（横浜市）で、基礎杭が支持層に達していないことや、施工データの改ざんが発覚しました。
これも、入居して数年後に発見された事件でした。
結論としては、新耐震基準物件の物件が耐震性などのリスクが低いということは間違いありません。フルリノベーションならマイリノ
5.まとめ
今回は新築マンションと中古マンション比較を解説しました。
比較ポイントは資産性を考える選び方に絞りました。
やはりマンションは資産性が大切です。
リセールバリューを考えると、失敗は許さないので、購入価格や現物を確認することがリスクを減らすことに繋がると考えます。
耐震性についても、絶対と言い切れないものの、リスクを減らすという意味で新耐震基準物件を選ぶべきべきと考えます。
