【初心者向け】失敗しない中古マンション探し方のコツ3ステップ

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中古マンションを探し方がよくわからないと感じたことないですか?

不動産会社に行くという人も多いと思います。

実は中古マンションの探し方には効率的なコツがあるんです。

このコツが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの探し方のコツついて解説していきます。

今回このこの記事を読むことで効率的な探し方とその順序についてわかります。

◇中古マンション探すのに不動産会社に行くべきでない

具体的に本当に不動産屋に行くべきでないのかという疑問がわいてきますね!

それでは、今回の中古マンション探し方について解説していきます。

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1.いきなり不動産屋に行かない

営業マン

価値観が整理・共有されてない中で不動産会社に任せても意図しない物件を紹介されることになります。

また、その担当者の都合やフィルターが入るので、意図としない偏った物件選定になることも否めません。

1番最悪なのは、その不動産会社取扱かっている、両手仲介物件など担当者にとってメリットのある物件紹介されるケースもあります。

今回は説明を割愛しますが、「囲い込み」は残念ながら大手仲介不動産会社によく多いという話を聞きます。

結論としては、最初はある程度自分で調べ物件の価格相場や条件を整理することをお勧めします。

その後、見たい物件などが出てきた段階で、不動産会社とコンタクトを取りましょう。

案内だけでなく、その物件のネックや管理状況など素人には、なかなかわかりずらい情報などをアドバイスしてもらうといいです。

2.ステップ1価格

計算

1番先に決めることは予算です。

何故なら、予算が決まらないとその先の物件を選ぶことはできません。

予算は好みなどは関係なく数字の問題ですので決めやすいのです。

例えば、イニシャルコスト(初期費用)とランニングコスト(毎月の返済額)に分かれます。

初期費用は頭金ですので、自分で用意できる金額はそれなりに理解できます。

その中に物件取得に関わる経費として諸費用があります。

詳細は割愛しますが、物件の価格の約7%程度と考えておいて下さい。

ランニングコストは毎月返済可能額を決めることとなります。

この中には月々の住宅ローン返済額と管理費・修繕積立金を足した額になります。

管理費・修繕積立金は物件にもよりますが、一般的には15000円~30000円はかかります。

また、駐車場が必要な方もランニングコストとして考えておくべきです。

これらの合計金額が年収の25%程度で納まるような資金計画が無難と考えます。

例えば、年収400万円の方であれば、毎月のランニング費用は85000円前後位が目安だと、比較的無理のない返済可能金額となります。

また、最近ではネット審査で3日程度で事前審査の回答は出ますので住宅ローンの審査を通しておくこともお勧めします。

自分でどのくらいでまで、住宅ローンが可能で、プラスで用意できる自己資金を算出し、諸費用をマイナスすればその金額が予算となります。

自分で購入可能金額を算出することも大切ですが、実際の購入する物件は管理費・修繕積立金の金額を念頭に置いて無理のない資金計画をしてください。

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3.ステップ2場所

地図

次は場所選びとなります。

ポイントとしては、マンションであれば、資産価値の高い場所を選ぶことが大切です。

何故なら、中古マンションの資産価値はほとんどが場所で決まります。

場所はある程度、住みたいエリアや沿線、駅などで決めてしまいます。

そして重要なのが、最寄り駅から徒歩10分以内はマスト条件になります。

欲を言えば最寄り駅から徒歩7分以内にしたいと考えます。

これは、不動産の表記方法が1分80mで算出されます。

この測り方だと大人の男性が少し早歩きした状態なので、一般的な女性はもう少し時間を要します。

つまり、徒歩7分と表記されている物件で普通の歩き方では、10分程度と考えるべきです。

また、アップダウン無いことが更に条件となります。

これは、想像して頂ければわかると思いますが、アップダウンがあるだけで、更なる時間を要する感覚になります。

それ以外にも、雨の日や夏の暑い日、雪の日などを考えればそれだけで嫌になります。

つまり、アップダウンのある物件は人気がないと言うことになります。

資産価値を考えた場合、常に売却時や賃貸時のことを意識するとわかると思います。

続いて、周辺環境の状況です。

ここのポイントは2つあります。

◇利便性

利便性とは周辺に買い物施設や病院、公共施設など日常生活で必要な施設が近隣にあるかどうかです。

自分の足で歩いて確認しましょう!

◇環境的瑕疵

 環境的瑕疵とはネガティブな要素で、物件自体にはネックはなくその物件を取り巻く環境にネックのあることをいいます。

例えば、線路や大通り沿い、工場やお墓、火葬場などに隣接するような人が嫌悪感を抱く施設が近くにあることをいいます。

また、暴力団事務所や宗教施設なども同様となります。

ただ、見分け方が難しいのはこれらの施設は一見すると、わからないように運営しているケースも多いのが実状です。

基本的には周辺環境の確認は自分の足で歩いてチェックすることをお勧めします。

先ほどの駅からの距離同様に実際に歩いてみるといろいろなことに気づけると思います。

わかりずらい施設は契約時に行う重要事項説明書にも周辺環境について記載される部分がありますので合わせてチェックしましょう。

4.ステップ3物件(お部屋)

お部屋の写真

物件選びは最低ラインポイントを押えればいいと考えます。

考え方のポイントは、住んでから変えられる部分と変えられない部分を意識して考えます。

例えば、物件を決める際に部屋の中はとても重要な部分と考えると思います。

ただ、部屋の中は正直言ってリフォームすれば、ある程度は希望通りになります。

ここでは、変えられない部分を優先的にピックアップ致します。

◇新耐震基準物件

1981年6月より前に建築確認を取得した物件を旧耐震基準物件といいます。

この旧耐震基準は一般的には耐震性に不安な要素を抱えるのがネックです。

ただ、最近ではそれ以外に住宅ローンが組めない銀行が多くなりローンで購入することが難しくなっています。

つまり、自分は現金購入したとしても、売却時には住宅ローンが付かない物件の為、売りずらいと言うことになります。

◇独身者でも40㎡以上の広さ

独身者だからといって、1Rを購入してはいけません。

1Rは独身者にしかニーズがありません。

一方で40㎡程度の1LDKであれば、独身者はもちろん、カップルや子供が小さい3人まではギリギリ対象となります。

つまり、対象者が多ければそれだけニーズが多くあるということになります。

◇管理状況

管理状況は物件の資産価値に直結すると言っても過言ではありません。

管理状況のポイントは大きく2つあります。

自主管理はNGと重要事項調査報告書です。

自主管理とはその名の通り、入居者同士で管理を行っているマンションです。

古い総戸数の少ないマンションにある場合が多いです。

古いマンションだと、当然のこと入居者も高齢化し、なかなか資産価値を維持する管理体制が難しいのが実状です。

もう一つの重要事項調査報告書とは、そのマンションの管理状況レポートです。

大まかに、大規模修繕工事などの修繕・メンテナス状況が記載されているのと、管理費・修繕積立金の積立状況が記載されています。

つまり、メンテナスとお金の状況がわかりますので、管理体制のポイントを押さえた資料となっています。

最低ラインこの3つを押さえて頂きたいですが、最後の管理状況については不動産会社の協力を得なくては難しいことになります。

以上のことからお分かりの通り、この記事ではお部屋に関しては一切触れていません。

何度申し上げますが、変えられない部分に焦点を当てて検討することが大切です。

5.まとめ

ソファーセット

今回は物件の探し方のコツについて解説しました。

物件探しはつい、お部屋の中に注目しがちです。

ただ、今回はそれ以外にとても重要な要素があると解説してきました。

また、順番についても予算⇒場所⇒物件(お部屋)という順番に決めていくと効率的な検索ができると思います。

住宅はとても大きな買い物です。

今回の記事で効率的な方法で縁のある物件に出会えることが出来れば幸いです。

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