特に古いリノベーション物件を検討している方は気になるという人も多いと思います。

実は、建替えには様々な超えるべき問題があるんです。

この問題が分かれば古いマンションの検討方法も理解できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は中古マンションの建替えについて解説していきます。

今回この記事を読むことで建替えのプロセスと問題についてわかります。

◇マンションの建替えは現実難しい

具体的に本当に建替えが難しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの建替えについて解説いていきます。

1.築40年超えのマンションは今後増加傾向

現在、日本国内の築40年超のマンションは現在103.3万戸あります。

これらのマンションが10年後には約2.2倍の231.9万戸、 20年後には約3.9倍の404.6万戸と当然ながら増えていくことになります。（令和2年国土交通省）

そうなると、中古マンションの検索の際に、駅距離や広さなどの条件を絞ると築年数の古いマンションが当然安く検討がしやすいです。

金額の安い物件を探す若い世代の方は、ますます古い物件を目にする機会が増えてくると思います。

また、今流行りのリノベーションマンションも築年数40年超えの物件がどんどん増えていくことになります。

そこでもし、予算の関係でどうしても古い物件を検討する場合には、大規模修繕などのメンテナンス状況をしっかりと確認することをお勧めします。

2.マンション建替えのハードルは高い

そもそも、築年数の古い物件は入居者も高齢化してきます。

そんな背景の中で建替えには様々な問題が浮上してくるのです。

建替えは検討～竣工まで5～10年という期間がかかると言われてます。

1番目のハードルとしては、建替えを行う場合は入居者の４/５以上の賛成が必要ということです。

つまり、80％の賛成が必要なので総戸数100戸の物件であれば、80世帯の賛成が必要になります。

2番目のハードルは、一般的の場合は入居者の中で費用負担が求められます。

その額も物件の状況によりけりですが、ざっと約1000万円/戸と言われています。

年金生活の高齢者に対してこの金額はなかなか現実的ではない金額です。

よく、修繕積立金があるなんて話も出てきますが、このお金はあくまでも修繕に対する費用なのです。

つまり、厳密に言うと建替えに充実することは「マンション標準管理規約」で禁止事項となってしまいます。

3番目のハードルは、仮に建替えが決定した場合、約2年近く仮住まいの生活を強いられることになります。

ここも自己資金ということなので、物理的な負担が多いのが実情です。

そして、もし80％の賛成で建替えが決定事項にもかかわらず、諸事情により反対の場合には、立ち退きを要求されます。

これだけを聞くと残酷な話ですが、実際には管理組合に対して時価で売り渡すという手続きとなります。

「売渡請求権」といい建替えに参加しない区分所有者は、その区分所有権を時価で建替組合に売渡さなければならないのです。

なかなか酷な話ですが現実的にこのようなことが起きることになるので、物理的にも心情的にも建替えが進まないのです。

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3.実際築年数40年超えでも住める

それでは、現実的にマンションはどの位寿命があるのかという話になります。

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

あるいは、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外では普通に100年近くのマンションは存在していますし、日本でも木造で100年の建物は実在するので、全く検討外の話ではありません。

つまり、しっかりメンテナンスをしているか否かということです。

国としても今後増えていく耐震性不足のマンションの数が多くなることについて、法律を整備し、対策を講じていくことになります。

結論としては、築年40年以降の旧耐震のマンションでも大規模修繕を通じてメンテナンスを適時行っている物件であれば、ある程度住み続けることは可能ということです。

4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合

もし、居住中のマンションの建替えが議題に上がったらどうするかを考えてみましょう。

やはり、1番の問題は資金負担が許容範囲かどうか焦点になります。

先程お伝えした、ケースは一般的な場合で1000万円くらいは覚悟という話をしました。

ただ、物件によって容積に余裕がある場合は、資金が無くてもできるケースがあります。

容積に余裕とは、階数を上に伸ばすということです。

簡単な例として7階建てのマンションを10階建てにして、増えた戸数を販売して資金回収するという事です。

都内の物件にはこんなケースはあります。

このようなケースの場合は無条件に賛成です。

そうでない場合は、現実的にかかる費用を現実的に用意できるかどうかだと思います。

難しいようであれば、残念ながら反対するしか方法はないかと思います。

5.まとめ

今回はマンションの建替えについて解説しました。

入居者が高齢化している古い物件の建替えはなかなか現実的に進まないのが実情です。

対策としては、やはり大規模修繕などのメンテナンスをしっかりと行うことにつきます。

また、もし資金的に余裕のある物件であれば、耐震診断や耐震改修工事を施せば安心だと考えます。

もし、古い物件を検討する場合は大規模修繕履歴をしっかりと確認しましょう。

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あまり古いのは嫌という人も多いと思います。

実は、築年数によって特徴の違いがあるんです。

この違いが分かればすぐに検討の仕方が分かるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションのお勧め築年数について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのお勧め築年数とその理由についてわかります。

◇中古マンションは築年25～30年前後で下げ止まる！

具体的に本当に30年前後で下げ止まるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションお勧め築年数について解説いていきます。

1. 建築確認1981年6月以前の旧耐震基準物件は止めるべき

何故なら、旧耐震基準物件はメリットよりデメリットの方が多いです。

やはり全てではないが、耐震性の弱い物件が多いのは否めません。

また、住宅ローン減税の適応不可な物件が多いこともあげられます。

さらに問題なのが、住宅ローンの審査自体が厳しいことがあげられます。

住宅ローンの審査はほとんどが、個人の審査がメインになるのですが、旧耐震基準物件は物件そのものが審査不可のケースがあります。

仮に自分自身でなんらかの手立てで、住宅ローンが組めたとしても、売却時に再度同じ問題が浮上します。

住宅ローン減税や住宅ローンは耐震性を評価しています。

つまり、耐震診断など耐震性に問題がないなどのエビデンスがない物件は資産性の観点から避けた方が無難です。

2.築年数25～30年前後が狙い目

築25～30年前後の物件は価格が下げ止まることが一番大きいです。

※レインズトッピック（2020年）

価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まっていることで、資産価値が下がりづらいです。

しかも、この年代は新耐震基準物件の物件になりますので、先程の住宅ローンの問題も概ねクリアできます。

また、この築年だと、大規模修繕工事を済ませているのである程度安心感はあります。

結論としては、この築年数の検討の際には修繕履歴を確認することが必要です。

大規模修繕工事は15～18年程で行うことが一般的です。

この築年数ですと、最低でも１回は行っていないといけません。

この修繕状況が最低条件で、次の２回目を計画していることも確認しましょう。

3.お勧め築年数のデメリット

この築年数では資産性の観点からメリットがあげられますが、たとえ新耐震基準物件の物件とはいえメンテナンス状況が鍵になります。

例えば、共用部である配管は25年程度で交換時期となります。

共有部分にある配管は一般的な寿命を考慮し、マンションで計画された長期修繕計画によって補修・交換が行われます。

ここをおろそかにするとトラブルの原因となります。

それに付随して、それぞれのお部屋に関しても設備の寿命から、ある程度リフォームが必要になってきます。

また、先程触れた、旧耐震基準物件の住宅ローン減税不可や住宅ローン自体が厳しい場合もあります。

住宅ローン減税は築年数25年を超えると耐震基準適合証明書の取得が必要になってきますので確認が必要です。

住宅ローンも旧耐震基準物件ほど、厳しくはないですが、物件審査も当然ありますので確認しましょう。

結論としては、資産性の部分ではお買い得ですが、修繕状況や住宅ローン、減税の適応状況もしっかりと確認すべきです。

4.コンクリート耐用年数について

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

また、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外ではこのくらいの年数の建物はありますし、日本でも木造で100年は例があります。

しかしこれらの建物は、それなりメンテナンスが施されていることが前提となります。

定期的に大規模修繕できていれば、外壁からの雨風が鉄筋に染みないので、コンクリートの耐久力を維持できるということです。

建物はメンテナンス状況でどうにでも変化してしまいますので、管理状況の確認は必須条件です。

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5.まとめ

今回は中古マンションのお勧め築年数というテーマで解説しました。

日本人は新築神話があり新築を好む傾向にあります。

ただ、資産性の観点から、新築は販売活動費と利益が上乗せされているのであまりお勧め出来ません。

引渡した時点で２割ダウンなんて話をよく聞きます。

しかも、中古マンションの方が立地条件が優位であるケースが多いと思います。

また、リフォームを施すことで内装は新築同様になりますので、環境面の配慮からも中古マンションをお勧めします。

築年数の考え方は物件によりけりですが、価格面では築30 年程度がメリットが大きいと考えます。

だた、ピンポイントでこの築年数を探すというよりかは、迷ったらこの築年数に近い方で検討するというような感じでいいと思います。

是非参考にしてみてください。

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最近では、古い中古マンションを購入してリノベーションする流れが新しい住宅購入方法として検討される方が増えています。

新築マンションが高騰している中でリーズナブルな価格で自分好みなオンリーワンのお部屋を造れることは楽しみにも繋がりますよね。

でも、古いマンションって心配になりませんか？

最近では地震も多く、首都直下型地震が起こる可能性なんて話もよく耳にします。

今回は、これから中古マンションを購入しようと検討されるあなたに地震に弱いマンションについてお話します。

1. 新耐震基準と旧耐震物件の物件とは

マンション検討していると新耐震基準と旧耐震物件の話はよく耳にすると思います。

新耐震基準の物件は、『1981年（昭和56年）6月1日』以降に建築確認を受けた建物と定義されています。

ここでのポイントはあくまでも『建築確認を受けた』であって『完成』した住宅ではありませんので要注意です。

マンションは規模にもよりますが、完成まで、1年以上はかかりますので実際には1982年以降に完成した物件が新耐震基準の物件と考えるべきです。

耐震の目安の考え方としては、『旧耐震物件：震度５程度の地震に耐えうる住宅』、『新耐震物件
：震度６強以上の地震で倒れない住宅』となっております。

ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。

認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。

ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。

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2.地震に弱い建物の形状とは？

マンションを上から見た平面図を想像した場合、L字型やコの字型などマンションによっては色々な形があります。

ただ、耐振性にどの形が優れているかというと、シンプルな長方形や正方形が一番地震に強いと言われています。

テッシュボックスを普通に置いた場合と立てた場合とではどちらが倒れやすいかわかりますよね。

その証拠に超高層マンションなど負荷がかかるマンションは複雑な形をしたものは一つもありません。

複雑な物件があるとしたら、それは単純な四辺形の建物を組み合わせて作られています。

耐振性を考えると、建物の形はシンプルなものが一番です。

もちろんそれだけで「万事OK」というわけにはいきません。

過去の震災では、シンプルなマンションでも壊れた例はあります。

その代表例が全長の長すぎるマンションです。

地震の揺れでねじれを起こしてしまうからです。

また、鉄筋コンクリートは熱変化によって膨張・収縮を繰り返しています。

温度差がある南側と北側では全長が長すぎると建物がゆがむことがあるのです。

建物の高さや階数などによって違いますが目安として約80ｍ程度が限度だと考えてください。

これを超える建物は2棟にして「エキスパンション・ジョイント」でつなげていなければなりません。

3. 適合証明書取得が厳しい「ピロティ形式」は弱いのか？

形はシンプルでも地震に弱い建物は他にもあります。

1階部分に広い空間を有する店舗が入っていたり、あるいはこの部分を駐車場にしているようなマンションです。

これらの建物の場合1階部分には壁が少なく、建物のの重量負担が最もかかる部分を柱だけです支えていることになります。

ちょうど下駄履きのような格好です。

こういう建築様式を「ピロティ形式」といいます。

「ピロティ形式」は、空いている1階にテナント入れて収益を上げるとか、駐車場スペースを取る場合いに採用されています。

ちょっと地震に弱そうに見えますが「ピロティ形式」であっても上の住宅部分の「耐力壁」が1階の柱にもバランス良く配置され、基礎とつながってさえいればそれほど神経質になることはありません。

とはいえ、阪神・淡路大震災のとき「ピロティ形式」の建物は多くが1階で大破・破損していた現実があることを忘れてはなりませんので、極力避けるのが無難です。

4.まとめ

今回は地震に弱い旧耐震マンションについて解説しました。

実際に、フラット35などは、個人の審査は比較的やさしいですが、物件に関しての審査はピロティ形状などは適合証明書取得が出来ないなど厳しくチェックされます。

購入時には、価格や場所、間取りなどに目が行きがちですが、旧耐震物件の物件の場合は特にマンション自体の長さや構造もチェックしましょう。

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建て替えはの手続きは大変だと思っている人も多いと思います。

実は建て替えができる物件には共通点があります。

この共通点が理解していると、古いマンションの検討方法も分かるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は中古マンションの建て替えについて解説していきます。

この記事を読むことで、古いマンションの建て替え問題についてわかります。

◇建て替えができる中古マンションは稀である

具体的に本当に建て替えが難しいのかという疑問が湧いてきますので、今回の中古マンションの建て替えについて解説していきます。

1.そもそも何故建て替えが必要なのか！？

マンションは100年コンクリート住宅なんて聞いたことがあると思います。

ただ、人間だけでなくコンクリートも当然経年劣化があります。

最近の地震発生が頻繁に起きている中で、建て替えの最大目的としては、やはり耐震性能UPです。

国土交通省では、60年を建て替え基準としていますが、築年数40年位から建て替えの話が出てくるようです。

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

あるいは、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外では普通に100年近くのマンションは存在していますし、日本でも木造で100年の建物は実在するので、全く検討外の話ではありません。

マンションは、大規模修繕工事を12～15年に一度の周期で行う計画を立てていますので、しっかりとメンテナンスを施した物件は必ずしも建て替えの対象物件にはなりずらいと思います。

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2.建て替えはなかなか進まない理由

マンションを建て替える場合は先ず、入居者の同意が必要になります。

ここで、1番目のハードルとなる訳ですが、全世帯の4/5の賛成が必要になります。

何故、反対者が出るかというと、当然ですが費用負担の問題が出てきます。

修繕積立金を積み立てしているかもしれませんが、時期にもよりますが、建て替え金を賄いきることはできません。

しかも、厳密には修繕積立金で建て替え工事を行ってはいけない管理規約もありますで、そこは確認が必要です。

マンション規模にもよりますが、解体工事費+建て替え費用で約1800万円/戸と言われています。

そこに仮住まいの引越し代や賃貸住宅費の負担を考えると2000万円/戸という金額になります。

恐らく、築年30～40年の話ですので、住宅ローンは終わりを迎える方々だとは思いますが、イコール年齢も高齢の方が多いと思います。

その人達に対して先程の金額の負担は現実的ではないということです。

但し、中には費用負担をしないで建て替えが可能になる物件もあります。

2-1建て替え可能なケース

それは、昔のマンションで建ぺい率、容積率を満たしていないで建てたマンションや、規制緩和によって現在のマンションよりも高層になる場合は戸数が増えることなります。

例えば、総戸数50戸だったマンションが建て替えによって100戸のマンションになれば、残りの50戸を分譲して資金回収が出来ると費用負担が限りなく現実的な数字になってきます。

実際に都心のマンションですが、そんな事例もあります。

たまに新築マンションの価格表に非分譲なんて表記の部屋がありますが、そんな部屋はもともとの地権者の場合が多いです。

2-2建て替え不可能なケース

普通に考えてただでさえ建て替えは難しいのですが、逆に戸数を減らさなくてはいけないマンションもあります。

「既存不適格物件」といい、建築時は旧法律の基準で合法的に建てられたものの、その後法改正や都市計画変更により現在の法律に対して不適格な部分が生じた建築物を言います。

3～40年前の建築当時にはOKであった法律基準が法改正によって現在では容積率オーバーとなってしまったケースです。

例えば、8階建てを建て替えた場合に7階建てに変更しなくてはならないという事態になるわけです。

こうなるともう、現実問題建て替えは困難となります。

【中古マンション】築年40年超？！建替え時期について簡単解説！

マンションの建替えって実際どうなのと考えたことはないですか？ 特に古いリノベーション物件を検討している方は気になるという人も多いと思います。 実は、建替えには様々な超えるべき問題があるんです。 この問題が分かれば古いマンションの検討方法も理...

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2022.03.21

3.まとめ

上記の理由で建て替えはなかなか厳しいのが現実です。

これから中古マンションを検討している方で特に古いマンションの場合はこの点は注意が必要になります。

建て替えの話が出ている場合はその現実性を確認しましょう。

また、重要事項調査報告書というそのマンションの管理状況が記載されている書類が管理会社から発行されます。

そこには、大規模修繕工事の履歴やメンテナンス履歴、管理費・修繕積立金の収支状況も記載されています。

マンションの成績表のようなものです。

購入時にはしっかりと確認しましょう。

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