価格が1番重要だ！という人も多いと思います。

実は住宅購入に見落としてがちな最も大事な要素が他にもあるんです。

この要素が分かればすぐに検討方法も変えるのですが・・・

これを知らずに資産価値の低い物件で損をしている 人も多いです。

そこで今回は見落としてがちな「周辺環境」ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで選んではいけない環境的瑕疵についてわかります。

◇物件周辺環境は歩いて確認する

具体的に本当に周辺環境が大切なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の選んではいけない環境的瑕疵について解説いていきます。

1.環境的瑕疵とは

環境的瑕疵とは物件そのものに問題はなく、その物件を取り巻く環境に問題のある物件をいいます。

物件は価格や間取りなどの条件が非常に良くても、見落としがちな周辺環境も確認が必要だということです。

この物件周囲に嫌悪感を抱く施設がある状況は資産価値に影響を及ぼすことになります。

この環境的瑕疵は物件に直接影響を及ぼすものとそうでないものがあります。

具体的例をあげて解説しますが、対策として契約時の重要事項説明の「その他の重要事項」や「特記事項」を確認することでわかるものもあります。

そして、何よりも実際に自分の足で歩いて目で確認することが大切です。

絶対に周辺環境を確認せず、不動産会社の車でお部屋を案内をされただけで決めてはいけません。

2.物件に直接影響ある施設

物件に対して直接影響を及ぼす施設として、騒音や臭気を直接感じる物件は避ける方が無難です。

理由は先ほど同様で、直接悪影響を及ぼすことは、誰もが感じることで、ニーズの低下に繋がります。

つまりは資産価値が低下していくということです。

例としては、線路・国道沿い・高速道路沿いなど音の問題が顕著に現れることになります。

音の問題は慣れるなどという意見も聞きますが、そもそも選択されずらくなります。

しかも、音の問題は上階にいく程響きますので注意が必要です。

また、騒音・臭気の出る工場やごみ集積場なども同様となります。

これらの施設が、物件の隣接地にある場合は避けべきと考えます。

もし、価格が安い場合はもちろんそれが理由となりますので、当然売却時も安くなります。

対策としては、これらの施設はわかりやすいので、歩いて自分の目で確認すべきです。

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3.直接影響のない嫌悪施設

一方で物件に対して直接影響のない、一見すると分からない施設もありますので注意が必要です。

例えば、お寺・墓地、火葬場などは、存在自体は直接的な被害はないかと思います。

但し、これらの施設は一般的に嫌悪施設となり、よく思う方はいないと思います。

隣接地はもちろんですが、バルコニーから見える場合も避けた方が無難です。

また、風俗店・パチンコ店なども同様です。

これらは特に駅前などの商業地域に多くあるかと思います。

周辺に客引きやキャッチセールスなどが行われている場合は治安の低下も否めないと考えられます。

これらは歩いて確認すれば、わりと気付く施設ですので、やはり歩いて自分の目で確認しましょう。

続いて、暴力団事務所やカルト宗教施設やそれに準ずるものもＮＧです。

これらの施設の難しいところは、一見して分からない場合がほとんどかもしれません。

周辺を歩いて確認しても分からない場合がありますので特に注意が必要です。

購入時の重要事項説明には記載される場合もありますのでよく確認しましょう。

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2021.10.05

4.周辺環境は時間帯と曜日を変えて確認

周辺環境の確認方法としては自分の足で歩き目で確認することが大切ですが、確認する時間帯も重要になってきます。

例えば、皆さんが物件の内覧をするのは、休日が多いかと思います。

その場合、周辺の工場などもお休みも場合があります。

つまり、休日だけだと本来の嫌悪施設の通常の状態を見落としてしまうケースがあるということです。

また、時間帯も変えて見ることが大切です。

これは、日中と夜では町が様変わりすることもあるということです。

夜になると浮浪者の集う酒場や夜遅くまで若者が騒ぐコンビニがあったりと、日中では想像もつかないことになっている場合もあります。

また、夜の時間帯に駅から物件まで歩くこともお勧めします。

実際の歩道や街灯の整備状況の確認はもちろん、その他危険を感じる部分がないかも確認が必要です。

5.まとめ

今回は選んではいけない物件の環境的瑕疵について解説しました。

住宅購入の際はどうしても、お部屋や価格にばかり注目してしまいます。

これは当然のことなのでいいのですがそれと同じく大切な要素があることも意識することが大切です。

お部屋の中は住んだ後もリフォームなどで、変更が可能です。

但し、周辺環境は自部自身ではどうにも変えることができない部分です。

この変えようのない部分こそ後悔のないように選ぶことが、自部自身の住みやすさに繋がります。

また、後々の資産価値に影響を及ぼすことは間違いありません。

是非今回の嫌悪施設はしっかりと見極めて検討してください。

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予算と場所で決まるという人も多いと思います。

実は中古マンションの正しい選び方には共通したポイントがあるのです。

この共通ポイントが分かれば物件の選び方がわかるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの正しい選ぶべき共通ポイントついて解説していきます。

今回この記事を読むことで物件の選び方とその理由についてわかります。

◇中古マンションは資産価値を意識する

具体的に本当に選ぶ際に資産価値が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの選び方について解説いていきます。

下記要素が1つでもあれば、必ずしもNGとは言い切れませんが、2つ以上当てはまる場合は要注意です。

1.新耐震基準物件

新耐震基準物件とは1981年6月以降に建築確認の下りた物件です。

マンションの完成年月日とは異なり、完成時期でいうと1983年以降であれば、ほとんど新耐震基準物件となりますが実際には確認が必要です。

新耐震基準物件は言葉の通り耐震基準が、新たに変わり耐震性に一定の安心感があります。

また、旧耐震基準物件と異なり、住宅ローン利用できる物件が多いです。

逆に旧耐震基準物件は、金融機関が審査自体を受付てくれないケースも多いので注意が必要です。

仮に自分自身は現金で購入できたとしても、もし次に売却する場合は、ローンが付かない物件となり同じ問題が生じてきます。

また、新耐震基準物件は、住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税などの減税が受けれるのもメリットとなります。

これらのことから、中古マンションを選ぶ際は新耐震基準物件を選ぶことをお勧めします。

通常、物件の販売図面に建築確認の日付は出ていないので、完成時期で1983年以降の物件を目安に探すといいと思います。

2.駅距離10分以内でアップダウンのない物件

中古マンションは利便性が一番重要になってきます。

おそらく、賃貸でも購入でも駅距離の検索条件は優先度がかなり高いです。

つまり、駅の近い物件が人気があるということです。

そしてそれは、資産価値が高いことを意味しています。

また、駅までの道のりのアップダウンの有無も重要な要素になります。

何故なら、実際に坂道があると、プラス3分程度は余計に感じます。

自分で雨の日や真夏の暑い日に歩くことを想像して頂ければ自ずと嫌なことが分かると思います。

ただ、実際に駅距離は事前に情報として得らるのですが、アップダウンの有無は現地に行かなければわかりません。

逆に言えば、現地に予め足を運ぶことで、アップダウンの有無で内覧すべき物件かの見極めが出来ます。

わざわざ不動産会社を通して部屋の中をみる時間を削減出来ます。

3.管理状況の良い物件

中古マンションの管理状況は資産価値に直結します。

管理状況とは具体的にお金のメンテナンス状況、物件の状況を言います。

お金の状況とは、管理費・修繕積立金の収支状況や長期修繕計画と実際の積立金の差異などを言います。

大規模修繕工事は完成後12～15年毎に行いますが、そこに適切な工事を賄う積立金がしっかりと貯まっているか？

長期修繕計画通りに積立金が貯められているかなどのお金の状況です。

つまり、延滞金などが多くあり資金ショートしているマンションは、適切な工事ができない場合もあるということになります。

次に建物のメンテナンス状況です。

これは、先ほどの大規模修繕工事が滞りなく行われているか？

エレベーターや立体駐車場などの定期点検が行われているかなどの建物メンテナス履歴を言います。

ここを、怠るとマンションの寿命を縮めると言っても過言ではありません。

最後の物件の状況とは、実際の共用スペースであるエントランスや集会室、ゴミ置場、駐輪場などの利用状況です。

清掃作業が行き届いているか？

破損箇所や照明が切れていないか？

ゴミ置場に粗大ゴミが放置されていないか？

駐輪場に壊れた自転車が放置されていないか？

など、実際のマンションの使用状況を確認することが必要になります。

これらを見ることで、入居者のモラルや管理会社の仕事レベルも計ることができます。

チェック方法としては、お金の状況やメンテナス状況は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に運営状況の記載があります。

この書類は、部外者が個人で取得することはできないので、気に入った物件があれば、仲介会社に依頼し取得して内容を確認しましょう。

共用スペースについては、お部屋の内覧の際にエントランスやゴミ置場、駐車場も合わせて確認することをお勧めします。

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2022.05.26

4.環境的瑕疵のない物件

環境的瑕疵とは物件には問題がないが、その周辺環境に問題があり敬遠される要因を言います。

具体的な要因は下記の通りです。

・線路沿い/大通りに面している物件…音や排気ガスが気になります。

・墓地や火葬場に隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

・音や臭いのする工場…生活に支障をきたす。

・パチンコ店、風俗店、ラブホテルが隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

以上が代表例です。

これらは、自分自身が気にならないとしても、一般的には嫌悪感を抱く方が多くいますので、マンションに隣接している場合は避けることが無難です。

また、隣接していなくてもバルコニーから目に付く場合も要注意です。

これらの周辺環境は実際に自分の足で確認することをお勧めします。

何故なら不動産会社が車で案内してくれる場合、気づかれたくないので、故意にそこを避けることも考えられますので注意が必要です。

5.バルコニーからのロケーションの良い物件

マンションである以上、日当りや眺望を望む方は一定数います。

にもかかわらず、リビング側のバルコニーの前に建物などがあり、日当り眺望が遮られるとマンションとしてのメリットを享受出来ません。

例えば、南向きだとしても、建物の影響で日差しが入らないようでは南向きの意味は何もありません。

また、マンションの前に他のマンションやオフィスなど人の行き来のある状態だとカーテンを閉めっきりにしなくてはなりません。

その場合、一日中お部屋が暗く照明が必要になってしまいます。

寝室ならともかく、リビングがこれでは悲しくストレスを感じることが多くなります。

また、この周囲の状況は販売図面に表記されることがほとんどないのが実情です。

このような場合は「南向き」という宣伝文句も誇大広告と同じです。

つまり、内覧の際にはお部屋の中だけでなく、バルコニーに出て確認することが必要です。

最後に現時点では前立てのない場合でも、注意が必要な場合をお伝えしておきます。

全面の土地が現時点では、広い駐車場や空き地、倉庫、工場の場合も今後建物の建つ可能性があります。

それについては、全面土地の「用途地域」を調べることで、将来的にどんな建物が建つかの予測をたてることができますので覚えておいてください。

【用途地域】前面が空地場合は建つ可能性あり！建築制限チェック

内覧の際に前の建物が気になると感じたことはないですか？ 部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。 実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。 この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、...

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2022.01.08

6.まとめ

今回は中古マンションの資産価値の高い物件選びのポイントについて解説しました。

中古マンションは資産価値がとにかく重要な要素です。

たくさんのポイントがありますが、特に重要な要素が「新耐震基準物件」、「駅距離と平坦な道」、「管理状況」、「周辺環境」「、バルコニーからのロケーション」です。

逆に言えば、今回はお部屋の中については一切触れていません。

何故なら、お部屋の中はリフォームでどうにでも変更が効きます。

今回挙げたポイントは全て購入後には、変えようのない事由ばかりなのです。

変えられない部分だからこそ、意識して検討して欲しいと考えます。

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部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。

実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。

この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は用途地域について解説していきます。

今回この記事を読むことで、気になる土地にどんな建物が建つかについてわかります。

◇部屋の前面に広い駐車場がある場合は建物が建つ可能性がある。

具体的に本当に駐車場などは建物が建つのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の「用途地域」について解説します。

１．建物が建つ可能性の高い土地

理由としては、土地の所有者が単独のケースが多く、売却交渉が容易の為です。

例としては、空き地や駐車場は建物が建てやすいです。

よく見かけるコインパーキングなどはそもそも売却中の土地の可能性が高いです。

コインパーキングは設備がほとんど要らない為、売却確定後の更地戻しが簡単にできるという利点があるのです。

結論としては、目の前にまとまっている土地がある場合は将来的に建物が建つ可能が高く注意が必要です。

購入予定のマンションと同じ大きさの土地であれば、同じ高さ、規模の建物が建つ可能性があると思った方がいいと考えるべきです。

２．建物が建つ可能の低い土地

区画割りされていて、所有者が多土地は個別交渉が難航する為、建物が建つ可能は低いです。

例としては、戸建ての密集地はそれぞれ所有者が別で個別の事由がある為、売却が難航するケースが多いです。

所有者は、金額によって交渉可能な方もいれば、先祖代々からの土地なので、売却はしないなど理由はそれぞれにあります。

デベロッパーとしては、できるだけ大きな土地に大きな建物を建てたいので、敷地の３～４割程度の方だけ応じてくれたとしてもプロジェクトとしては成立しないのです。

また、公園や公共施設の場合も売却の可能性は低いです。

国有地などは簡単に売却されることはほとんどないからです。

結論としては、前面に所有者が別れている土地がある場合は、比較的に建物が建てづらく、安全と考えられます。

これらのことから、中古マンションを検討する際にバルコニー側が空き地や駐車場などで、開放感がるなどと現時点での状況に満足してはいけません。

むしろ、戸建てが既に建ってたり、公園や国有地などの方がリスクは少ないと考えます。

3．用途地域とは

用途地域は住居系、商業系、工業系合わせて13の地域に分けられて、その地域ごとに建物の使い道（建物の種類）が決められています。

もし、あなたに気になる土地がある場合は、その土地の用途地域を調べることで、どのような建物が建てられるかの検討が付きます。

何故なら、用途地域で建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているからです。

例えば、第一種低層住居専用地域は２階程度の低層の建物しか建てられません。

そこには、小中学校は建てられるが、コンビニは建ててはいけないなど、制限の厳しい地域でもあります。

ある意味、環境の守られている土地ということでもあります。

一方で、準工業地域は危険な工場以外は特に制限がありません。

マンションはもちろん映画館やコンサートホール、ホテルなど何でも建てられます。

要するに、用途地域を調べることで、その土地にどのような用途のどんな規模の建物が建てられるかが概ね判断が可能になるという事です。

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4．避けるべき周辺環境の「環境的瑕疵」について

最後に前面土地以外に現地周辺の環境的瑕疵と言われる、資産性に影響を及ぼすネガティブな施設を解説します。

1. 線路や国道沿い
2. 騒音・臭気のある工場
3. お寺・墓地
4. パチンコ店、風俗店
5. 暴力団事務所

これらの施設は、上げだすと切がないのとマンションとの位置関係にもよります。

少なくとも、物件の敷地に隣接している場合は避けるべきです。

また、自分自身が全く気にならないとしても、将来的に売却や賃貸を考えると資産価値に影響を及ぼすので避けるべきと考えます。

５．まとめ

今回は用途地域について解説しました。

前面の土地に何もないからといって安易に安心するのは早とちりです。

前面の土地はあくまでも他人の土地です。

つまり、将来的には何が建つか分からないということをしっかりと理解しましょう。

用途地域の調べる手立てとしては、その土地のある市区町村のホームページに「用途地域マップ」があります。

確認することで、ある程度の懸念事項が払拭できるかも知れません。

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