部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。

実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。

この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は用途地域について解説していきます。

今回この記事を読むことで、気になる土地にどんな建物が建つかについてわかります。

◇部屋の前面に広い駐車場がある場合は建物が建つ可能性がある。

具体的に本当に駐車場などは建物が建つのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の「用途地域」について解説します。

１．建物が建つ可能性の高い土地

理由としては、土地の所有者が単独のケースが多く、売却交渉が容易の為です。

例としては、空き地や駐車場は建物が建てやすいです。

よく見かけるコインパーキングなどはそもそも売却中の土地の可能性が高いです。

コインパーキングは設備がほとんど要らない為、売却確定後の更地戻しが簡単にできるという利点があるのです。

結論としては、目の前にまとまっている土地がある場合は将来的に建物が建つ可能が高く注意が必要です。

購入予定のマンションと同じ大きさの土地であれば、同じ高さ、規模の建物が建つ可能性があると思った方がいいと考えるべきです。

２．建物が建つ可能の低い土地

区画割りされていて、所有者が多土地は個別交渉が難航する為、建物が建つ可能は低いです。

例としては、戸建ての密集地はそれぞれ所有者が別で個別の事由がある為、売却が難航するケースが多いです。

所有者は、金額によって交渉可能な方もいれば、先祖代々からの土地なので、売却はしないなど理由はそれぞれにあります。

デベロッパーとしては、できるだけ大きな土地に大きな建物を建てたいので、敷地の３～４割程度の方だけ応じてくれたとしてもプロジェクトとしては成立しないのです。

また、公園や公共施設の場合も売却の可能性は低いです。

国有地などは簡単に売却されることはほとんどないからです。

結論としては、前面に所有者が別れている土地がある場合は、比較的に建物が建てづらく、安全と考えられます。

これらのことから、中古マンションを検討する際にバルコニー側が空き地や駐車場などで、開放感がるなどと現時点での状況に満足してはいけません。

むしろ、戸建てが既に建ってたり、公園や国有地などの方がリスクは少ないと考えます。

3．用途地域とは

用途地域は住居系、商業系、工業系合わせて13の地域に分けられて、その地域ごとに建物の使い道（建物の種類）が決められています。

もし、あなたに気になる土地がある場合は、その土地の用途地域を調べることで、どのような建物が建てられるかの検討が付きます。

何故なら、用途地域で建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているからです。

例えば、第一種低層住居専用地域は２階程度の低層の建物しか建てられません。

そこには、小中学校は建てられるが、コンビニは建ててはいけないなど、制限の厳しい地域でもあります。

ある意味、環境の守られている土地ということでもあります。

一方で、準工業地域は危険な工場以外は特に制限がありません。

マンションはもちろん映画館やコンサートホール、ホテルなど何でも建てられます。

要するに、用途地域を調べることで、その土地にどのような用途のどんな規模の建物が建てられるかが概ね判断が可能になるという事です。

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4．避けるべき周辺環境の「環境的瑕疵」について

最後に前面土地以外に現地周辺の環境的瑕疵と言われる、資産性に影響を及ぼすネガティブな施設を解説します。

1. 線路や国道沿い
2. 騒音・臭気のある工場
3. お寺・墓地
4. パチンコ店、風俗店
5. 暴力団事務所

これらの施設は、上げだすと切がないのとマンションとの位置関係にもよります。

少なくとも、物件の敷地に隣接している場合は避けるべきです。

また、自分自身が全く気にならないとしても、将来的に売却や賃貸を考えると資産価値に影響を及ぼすので避けるべきと考えます。

５．まとめ

今回は用途地域について解説しました。

前面の土地に何もないからといって安易に安心するのは早とちりです。

前面の土地はあくまでも他人の土地です。

つまり、将来的には何が建つか分からないということをしっかりと理解しましょう。

用途地域の調べる手立てとしては、その土地のある市区町村のホームページに「用途地域マップ」があります。

確認することで、ある程度の懸念事項が払拭できるかも知れません。

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用途地域は難しくてよくわからないという人も多いと思います。

実は用途地域によってマンションの資産性影響が出てくるのです。

そこで、今回は用途地域について解説していきます。

この記事を読むことで、用途地域の種類と選び方についてわかります。

◇用途地域で土地の価格が変わる

具体的に本当に用途地域で土地の価値が変わるのかと言いう疑問が湧いてくると思います。

それでは用途地域について簡単解説していきます。

1.用途地域とは？

用途地域とは土地を13種類に分けて使用目的に合わせて有効活用しましょう！と分類したものです。

なぜ分類したかといいますと、例えば、危険な工場の横に家を建てたり、学校の横にラブホテルがあっては何かと不都合が生じるからです。

建てられる建物等の種類や大きさなどが制限することで、結果的に地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

また、2019年4月から「田園住居地域」という用途地域が追加され、13地域になりました。

これは、宅地の増加によって、街の緑が減って住宅が増え、自然環境など計画的な街づくりや周辺の土地価格にも影響します。

そのため農地との共存を図る目的で田園住居地域が追加されました。

それぞれの建物の目的を揃えて、街づくりをすることを目的として国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定めました。

この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てました。

【用途地域】前面が空地場合は建つ可能性あり！建築制限チェック

内覧の際に前の建物が気になると感じたことはないですか？ 部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。 実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。 この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、...

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2022.01.08

2.用途地域の種類は13区域で大きくは3区域

2-1「住居系（8区域）」

住居系には「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」があります。

特徴としては、基本的には住宅を建てる為の地域となっております。

【低層住居専用地域】・・・その名の通り建物の高さが12ｍ程度を上限としていて、コンビニや飲食店などの150㎡未満の店舗も可能です。

【中高層住居専用地域】・・・高さ制限がなくなり、基本的には住宅の地域ですが、2階建て以内＆床面積1500m2以下の店舗や事務所が建てられます。
また、学校などの教育施設や病院、図書館、神社やお寺なども建てられます。

【住居地域】・・・住宅以外にもホテルや、ボーリング、パチンコやカラオケなどだいぶ建てられる施設が大きくなっていきます。

【準住居地域】・・・どちらかと言うと、国道や幹線道路沿いのイメージになります。
郊外のロードサイドではいろいろなお店が建ち並び賑わいのあるイメージが湧きます。

また、150㎡未満の車の整備工場建てることができます。

【田園住居地域】・・・2018年4月に新たに新設された用途地域で低層住居専用地域とよく似て、そこには農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域という要素が加わります。

2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

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2-2「商業系（2地域）」

【近隣商業地域】・・・店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限が設けられなくなるのと、悪影響を及ぼさない工場も可能になります。

【商業地域】・・・イメージとしては、ターミナル駅のような高層の商業施設が建ち並ぶエリアになります。

ネックとしては、利便性は増しますが風俗などの営業が可能になり騒々しい場所になります。

2-3「工業系（3地域）」

【準工業地域】・・・危険性や環境悪化を除く工場が建てることが可能な場所でそれ以外にも、住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設などほとんどのものが建てられるエリアになります。

【工業地域】・・・危険性を伴なったり、環境に良くない全ての工場が可能な場所になりますが映画館、病院、教育施設などは建てられません。

【工業専用地域】・・・ここはその名の通り工場専用になりますのでそれ以外は建てられませんの住宅の概念は無くなります。

3.まとめ

用途地域によって建てられるものと建てられないものがあることはご理解頂けたと思います。

チラシやパンフレットの中には必ず物件概要覧があり、そこに用途地域が記載されていますので、気に入ったら物件を見つけたらその用途地域を見てみましょう。

ここを確認することで、将来周辺の環境がどの位変化するかがイメージすることができます。

例えば、自分の土地が低層住居専用地域でも目の前に中高層住居専用地域の土地に大きな駐車場などがある場合はリスクです。

高さ制限の緩和によって、将来マンションが建つ可能がありますので要注意です。

戸建て住宅を検討している方は静かな低層住居専用地域がいいと思いますが、駅前の利便性の良い場所に低層住居専用地域はなかなかありません。

また、マンションであれば、商業地域の駅近の利便性の良い場所がいいと思いますが、多少の騒音や環境の点で気になる場合もあります。

このように、自分がどのような生活をしたい方周囲にの状況などを考える材料として用途地域を参考にしてみるといいと思います。

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