【中古マンション】資産価値の落ちない条件について簡単解説!

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中古マンションで資産価値が落ちない物件を知りたいと考えたことないですか?

駅近マンションであればいいと思っている人も多いと思います。

実は資産価値の維持出来る物件には共通点があります。

この共通点が分かれば検討方法も分かるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は資産価値の維持できる物件について解説していきます。

この記事を読むことで、資産価値の維持できる特徴がわかります。

◇マンションはお部屋の中より場所が最も重要!

具体的に本当にマンションは場所が大切なのかと疑問が湧いてくると思います。

それでは、中古マンションの資産価値の維持できる物件について簡単解説していきます。

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1.最寄り駅と駅から距離

駅の写真

最寄り駅は、なるべくターミナル駅か、もしくはターミナル駅に1本で行ける駅を選びましょう。

やはり、都心のターミナル駅に乗り換えなしでアクセスできる駅は強いです。

沿線も、JRがやはり強いですが、関東であれば、人気のある東急東横線や田園都市線もいいと思います。

ここでのポイントは、急行停車駅か各駅停車しか止まらない駅か否かでも違いが出できますので注意が必要です。

次に最寄り駅からの距離です。

理想としては、5分以内がお勧めですが、なかなか難しい場合でも10分以内はマストです。

これは、例えばポータルサイトなどで物件を検索する際に、7割以上の方が最寄り駅から5分以内や10分以内を選んぶといわれています。

また、ここに「平坦な道」という条件が加わります。

なぜかと言うと、アップダウンがあるとそれだけで、プラス3~5分かかる印象を抱かれるのと、物理的に体がキツイと感じ敬遠されがちなのです。

夏の暑い日や雨の日を想像してみましょう。

あと、駅徒歩3分の駅近だとしても、線路沿いなど、音の気になる物件は敬遠されますので周囲環境にも目配る必要があります。

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2.周囲の環境

マンションの街並み

次に周囲環境ですが、ここで言う環境は2つあります。

1つは、買い物や公園などの生活する上での住環境です。

スーパーやドラックストア、飲食店、病院、などが徒歩10分以内には欲しいです。

また、役所や交番、公園などのもあると安心です。

一方で、欲しくない嫌悪施設としては線路沿いや幹線道路、騒音や臭気のある工場、お寺や墓地、葬儀場、風俗店などです。

これらが、物件に隣接している場合は注意が必要です。

もし、自分が気にならないとしても、嫌悪感を抱く人が圧倒的に多いのです。

2つ目は、建物の周辺状況です。

特に、バルコニーから眺望は物件の状況は大きく左右されますので注意が必要です。

もちろん、北向きよりは南向きの方が好まれますが、南向きであっても、目の前に同じ高さの建物があり、全く日差しが入らないのであれば、南向きの意味がありません。

それなら、北向きで目の前に何もなく、眺望のいい方がよっぽど価値があります。

但し、前の土地が広く何もないのも要注意です。

例えば、駐車場や倉庫であっても、敷地が大きい場合には、将来的に同じ高さのマンションや建物が建つ可能があります。

特に、コインパーキングなどは現在売り出し中の土地の場合が多いので要注意です。

ここは、考え出したらキリがない話ですが、気に留めておく必要があると思います。

目の前が戸建や所有者の異なる建物や土地であれば、その危険性はだいぶ下がると思います。

これらの土地の条件を調べるには、物件の前の土地の「用途地域」を調べる事です。

それによって、どの程度の高さや規模の建物が建つかの予想を立てることができます。

3.1階を避ける

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マンションで一番人気のない階数が1階です。

例外としては、専用庭や専用テラスがついているお部屋は、それだけで付加価値やニーズがありますので意外と人気がある場合が多いです。

問題は何もない普通の1階は出来るだけ避けたいです。

稀に子共が小さくて、下の階に音の問題を出したくないという声もありますが、それは賃貸住宅であればYESですが、購入する場合はその問題の期間はほんの数年の話です。

1階のネックは他に、物件にもよりますが、一般的に日当たりが悪かったり、人の目線が気になったり、防犯上の問題、湿気が多く感じカビの問題があるなど、いろいろあります。

よっぽど好条件でなければ1Fは避けたいです。

だた、価格は1番低く設定されているケースがほとんどですので、ケースバイケースですが、売却時の価格も低いことをお忘れなく。

4.小規模物件より大規模物件がいい

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多少好みの問題のあるかと思いますが、マンションであれば大規模物件の方が有利です。

総戸数30戸のマンションよりは、100戸のマンションの方が資産価値と観点ではいいです。

やはり、物件が存在感があるかないかも大切な要素となりえますし、大規模物件の方が管理費・修繕積立金が低い傾向にあります。

例えば、敷地内に公園などの緑があったり、スポーツジムやキッズルームなどの共用スペースが充実しているのも大規模物件の特徴の1つだと思います。

これらの施設は基本的に管理費で運営していますが、総戸数が多いので、普通の管理費でほぼ賄えてしますのです。

共用部分の施設が充実している方が人気になるわけです。

その他、セキュリティや管理体制も大規模物件の方が優れていると思います。

5.まとめ

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今回はマンションの資産価値の維持という点で選び方のポイントをお伝えしました。

もちろん、自分のマイホームですから気に入った物件を購入して頂いて結構だと思います。

ただ、長い人生何があるかわからないと思いますので、常に売却や賃貸に出した場合を想定する事も意識して欲しいと思います。

中古マンションを検討の方であれば、尚更お部屋の中より周囲環境を意識すべきです。

お部屋の中はいつでも、リフォームでいくらでも新築同様に生まれ変われます。

ただし、物件の周辺環境やバルコニーからの眺望や日当りは自部自身で変えることはできません。

変更できない部分に注力していきましょう。

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