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新築マンション期分け販売の罠とは!?お部屋の値付け方法を簡単解説!

中古マンション中古マンションの値付け方法は、基本的には周辺相場から導いて概ねの査定金額を基に売主様の意向を加味して決定します。

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一方で、新築マンションの価格はどのようにして決めているのでしょうか?

今回は新築マンションの価格の決め方と販売手法について簡単解説致します。


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1.新築マンションの価格は原価計算から始まります

新築マンションの原価は大雑把に下記があります。

土地代・・・用地の仕入金額
材料代・・・建築に関わる部材費
人件費・・・建築に関わる人件費
広宣費・・・販売に関わる広告費、モデルルーム費用、その他

これらの費用を算出し、最終的に不動産デベロッパーの利益を足す事でマンション全体の総額が決定されます。

2~3年前は、オリンピックで人手不足で建築コストがUPし、新築マンションの高騰が話題になりました。



2.部屋は、個々の条件で価格決定

マンションの場合、平均的な基準となるお部屋の単価を決めます。

比較時には分かりやすく、㎡単価(価格÷㎡)で出します。

何故㎡単価が必要かといいますと、階数や向き、角部屋か否かで±される要素がいろいろあります。

同じ広さであれば、±○○万円とできますが、広さが異なるので1㎡当たりの単価を出しておけば、条件によってどのように変わるかが分かります。

例)305号室70㎡で価格が3000万円とすると㎡単価=42.8万円です。

マンションは一般的に、縦一列で広さが一緒なので階数の上下であれば、±○○万円とわかりやすいです。

向きに関しては、やはり南向きが基準となり、そこから東向きや西向きが-○○ポイントというように決めていきます。

ただし、ここでは※前立てによって条件が大きく変わってきます。※前立てとは、前に建っている既存建物を言います。

例えば、南向きだとしても、バルコニーのすぐ前に同じ高さの建物があり、全く日差しが望めないお部屋であれば、金額を下げざるを得ません。

それとは逆に、北向きでも目の前に海や公園が広がっていて眺望の良いお部屋であれば、金額を上げれるということになります。

また、それ以外にも、ルーフバルコニー付きのお部屋や1Fでも専用テラス、専用庭付きのお部屋も人気があり多少価格UPでも売れ行きがいいです。

これらの要素を加味してそれぞれのお部屋の価格を設定していきます。

広さの異なる部屋を比較する時に先程の㎡単価を出して比較すると基準のお部屋より割高かそうでないかがわかります。

マンション価格

3.期分け販売の罠

一昔前は、50戸のマンションであれば、全て価格が決まって全体の価格表をお客様に配っていましたが、もうここ何年間は、新築マンション販売手法で期分け販売という方法が主流となりました。

期分け販売とは、例えば60戸のマンションを3期(3回)に分けて販売するとします。

1期での販売は20戸だとして、価格表には、各タイプが均等にランダムに価格が記載されています。

そして他の40戸は価格が空欄で見えないようになっています。

販売会社はここで、最初の20戸の価格で、お客様の状況を見ながら他の部屋の金額を調整することができます。

人気のあるお部屋は金額を上げ、その分不人気の部屋の価格を下げて売りやすくすることができるわけです。

総額は変えずに均一に効率的な販売ができることが目的であればいいと思います。

が、しかし、物件によって、特に人気のある物件は、ただ単に値段をUPするだけの強気な会社も普通に存在します。

例えば、マンションは縦一列同じ広さで同じ間取りが一般的ですと言う話をしましたが、もし前立ての状況が一緒であれば、階数が上がるにつれて金額がUPします。

にもかかわらず、1期分譲の5Fよりも、2期分譲の3Fのお部屋の価格が上がるような逆転現象も普通にありました。

その状況を知った検討者は唖然としますよね。

確かに人気のある物件なのは確かだと思いますし、価格を決定するのはマンション業者で違法でもないので致し方無いと思いますが。。。

なんか欺かれた気分になるのは、否めないと思いますし、残念ながら売却時に上の階より高く売れるかは、全く別の話です。

4.まとめ

今回は新築マンションの値付けについて解説致しました。

原価+利益は普通の考え方ですが、マンションは同じようにみえて、全て階数や向きが異なる「唯一無二」の商品ですので、独特な値付け方法になります。

資本主義なので、人気のあるお部屋が高いのは理解できたと思いますが、ポイントは自分に合ったお部屋を選ぶと言うことです。

優先順位は広さなのか、眺望なのか、人によっては東向きの方が都合の良い方もいると思います。

闇雲に予算を上げるのでなく、本当に必要な条件かを見定めて購入検討しましょう。



齋藤 知己  TOMOKI  SAITO

宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー/空き家相談士/空き家管理士/
不動産売買営業歴20年以上で担当顧客数100件以上。
以前は新築ブラック営業マン⇒現在ユーザーファースト奮闘中!
横浜エリアのリノべマンションサイト「空間市場/ハコイチ」運営!
横浜在住で趣味:ロングボード、ゴルフ、筋トレ(ダイエット目的)、DIY。

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