資産価値 | ハコイチ

【中古マンション】絶対に選んではいけない環境的瑕疵物件とは

【絶対選んではいけない】駅近マンションでもNGの物件とは⁉

ハコイチ hakoichi — Sat, 07 Jan 2023 02:57:01 +0000

こんな方におすすめ！

・駅近マンションを探している方・・・

・資産価値の高い物件を探している方・・・

・不動産会社の言いなりになりたくない方・・・

マンションは駅近という人も多いと思います。

確かにその通りなのですが、実は駅近でも選んではいけないポイントがあるのです。

このポイントが分かれば具体的な物件の選び方が解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は駅近マンションでも選んではいけない物件ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで駅近マンションのNGポイントとその理由についてわかります。

◇駅近マンションでもNGポイントがある

具体的に本当に駅近マンションでもNGポイントがあるのか？という疑問がわいてきますね！

それでは、今回の駅近マンションマンションのNGポイントとその理由について解説いていきます。

インデックス

1.日当り眺望のない物件
2.線路・大通り沿い物件
3.治安の悪い物件
4.事務所使用可能物件
5.まとめ

1.日当り眺望のない物件

リビングのバルコニー側の直近に前立てのある物件は避けるべきです。

「前立て」とは開口部を塞いで日当りや眺望を遮ってしまう建物をいいます。

マンションのメリットの1つである日当り眺望が全くない部屋はもれなく不人気物件となります。

例えば、バルコニーから手が届きそうな距離（5m以内）に建物がある場合は部屋にいても圧迫感を感じることになります。

また、先方の部屋を窓が対面している場合は、互いに気になってカーテンを開けることが出来なくなります。

同様に一日中照明が必要な暗い部屋も不人気です。

日中在宅しない学生や独身者であれば、気にならないかもしれませんが、万人受けしないことは確かです。

結論としては、リビングに前立てが隣接している物件は避けるべきと考えます。

ただ、完璧なお部屋は存在しないのでもし、玄関や寝室側がこのような状況であるならば、ある程度は許容範囲かもしれません。

2.線路・大通り沿い物件

駅近マンションといえども、線路や大通りに面している物件は避けるべきです。

環境的瑕疵などと言うこともありますが、理由としては、やはり音の問題は不人気要素でからです。

例えば、バルコニーの前に線路がある場合は、ずっとその音と生活をせざるを得ない状況となります。

また、バルコニー側が国道沿いや高速道路などがある場合も同様となります。

大通りの場合は、先程の線路同様に音の問題と更には排気ガスやホコリなどが生じることになります。

もしバルコニー側の場合、洗濯物を干すことがネックとなります。

これらも、リビングのバルコニー側ではなく、玄関側であれば、ある程度許容範囲かもしれません。

ただし、実際にはリビングが線路や国道に面している物件はやはり避けるべきと考えます。

中古マンションを選ぶ際は部屋の中が一番大切と考えていませんか？価格が1番重要だ！という人も多いと思います。実は住宅購入に見落としてがちな最も大事な要素が他にもあるんです。この要素が分かればすぐに検討方法も変えるのですが・・・これを知...

3.治安の悪い物件

たとえ、駅近マンションでも繫華街の中に建っているような物件も避けるべきと考えます。

理由としては、治安維持の低下が考えます。

これは、極端な例ですが、よくテレビで見る渋谷駅のセンター街の中にもしマンションが建っているとしたら想像が付くと思います。

例えば、夜遅くまで営業している飲食店や若者が集まりやすい施設があることで、治安の低下が容易に考えます。

また、近隣にキャバクラや風俗店がある場所はどうでしょうか？

マンションのエントランス周辺を客引きのスタッフが行き来している物件などはファミリーであれば、普通は住みたくないと思います。

問題として、駅近マンションの場合の最大のメリットは資産性があるということです。

つまり、売りやすい・貸しやすいのがポイントになります。

このマンションが投資用の1Rマンションであれば、話はわかります。

ただし、今例に上げた場所のマンションはどんな方が住めるでしょうか？

恐らく、学生や若い独身者以外に借りてが見つかるとはなかなか考えづらいと思います。

つまり、実需用の不動産としては資産性が低いと言わざるを得ないのです。

結論としては、繫華街の中心にある物件は避けるべきと考えます。

4.事務所使用可能物件

分譲マンションは物件によっては管理規約で事務所使用可となっている物件もあります。

ただし、ここも要注意となります。

何故なら、不特定多数の方がマンションに出入り可能になってしまうからです。

事務所も本当にお部屋の中で作業する場合もあれば、店舗の要素としていろいろな方の出入りが可能になってしまう場合もあります。

また、隠れて風俗営業をしていたり、宗教法人や反社会的勢力事務所と使用していたりと、規約上では禁止事項はあるものの、実態を把握することが難しい場合があるのです。

結論としては、管理規約で事務所使用可の物件も避ける方が無難と考えます。

5.まとめ

今回は駅近でも選んではいけないＮＧ物件について解説してきました。

本来ならば、マンションを選ぶ場合の1番大切な要素が駅距離になってきます。

ただし、駅近マンションであれば、なんでもいいかと言えばそうではありません。

条件を上げると切りが無いのですが、今回の4つの条件の2つ以上当てはまる物件は極力避けるべきと考えます。

もちろん全ての条件を満たす物件は難しいと思いますので、今回のチェックポイントを確認して検討してみて下さい。

【初心者向け】新築よりも中古マンション購入すべきメリット3選

【絶対禁止】独身女性に新築マンション購入を勧めない理由とは！

ハコイチ hakoichi — Wed, 23 Nov 2022 05:38:50 +0000

こんな方におすすめ

・新築と中古で迷っている方

・まだ結婚予定ない方

・マンション購入で損をしたくない方

どうせ買うなら新築マンションの方がいいという人も多いと思います。

実は独身の方は中古がお勧めの理由があるんです。

この理由が分かればすぐに検討方法もわかるのですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は独身者新築マンションをお勧めしない理由について解説していきます。

今回この動画を見ることで独身者の新築がＮＧ理由についてわかります。

◇独身者は資産性を意識した物件選びが大切

具体的に本当に独身者は資産性が大切なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の独身者が新築のNGな理由について解説いていきます。

インデックス

1.価格が割高
2.価格の下落率が高い
3.場所の選択肢が少ない
4.まとめ

1.価格が割高

新築マンションはまだまだ価格が高騰しています。

その理由はいくつもありますが代表的な例を上げて行きます。

◇建築費・人件費の高騰

オリンピックの前から建設業界は人手不足が続いていますが未だに解消の糸口はないようです。

◇金融緩和による住宅ローン金利低下

これによって、今までは購入を見送る年収の低い層も購入できるようになりました。

また、パワーカップルと呼ばれる共働きで世帯収入が1000万円を超える世帯が増えて、購入予算が上がったこともあります。

また、低金利を理由に実需ではなく投資家も不動産に投資する機会が増えたことも要因としてあります。

◇公示地価の上昇

公示価格とは国土交通省が毎年3月に発表している土地価格の相場のことです。

土地の価格が上昇することでデベロッパーがマンションの土地仕入れ価格が高くなります。

つまり、不動産価格の原価が上がるということです。

大きくはこれらの要因によって新築マンションは価格が上がり続けてきましたが、未だに下がる要素はありません。

したがって、新築マンションよりも中古マンションの方が無理のない資金計画が立てられます。

2.価格の下落率が高い

新築マンションは引渡し直接に2割下落すると言われています。

これは、新築マンションの値付けには土地代や建築費といった原価にデベロッパーの利益が加算されているからです。

当然ですが、新築マンションを立てる以上はデベロッパーの人件費と利益がコストとなり販売価格に転嫁されます。

また、新築マンションの場合、販売する時にモデルルームや広告費などの販促費がかさんできます。

これらが、価格の2割相当と言われています。

新築プレミアムなどと言われていますが、物件の価値とは関係のない金額となります。

独身女性の場合、将来のライフプランが未確定の部分が多いと思います。

結婚や転職、親の面倒など最悪の場合は購入した物件に住み続けられないケースもあると思います。

そうなると、売却か賃貸かという選択肢になると思いますが、購入した直後に価格が下落する割合が多い程リスクが高まってきます。

購入後の売却を考えた場合は、利便性のいい中古マンションがお勧めとなります。

3.場所の選択肢が少ない

新築マンションは常にタイミングだと考えます。

新築マンションの販売戸数が減っていることもありますが、希望エリアに新築マンションのできる可能性はそれ程高くありません。

例えば、自分の最寄り駅に新築マンションと中古マンションの玉数の比較してみればわかると思います。

新築マンションが出ていないエリアでも必ず中古物件は何らかの形であると思います。

また、駅近物件は中古物件の方が圧倒的に多いはずです。

どこの駅でも開発は駅前から始めるからです。

稀に駅前が再開発なんていう駅もあると思いますが絶対数は少ないはずです。

マンションは特に資産性が重要な要素です。

資産性とは1にも2にも利便性の良い駅距離7分以内がお勧めです。

特に独身者の場合は特に資産性を意識した利便性のいい中古マンションをお勧めします。

4.まとめ

今回は独身女性には新築マンションはお勧めしない理由を解説してきました。

新築マンションは価格高騰がしばらく続くと思います。

下がる要因が見当たらないからです。

そして、新築マンションは価格下落率が高いことも懸念要素となります。

永住が可能の方であれば、売却することを考えないで自分の気持ちに任せて選んでいいと思います。

ただ、ライフプランが確定していない独身女性については、必ず売却時を想定した物件選びが必要です。

確かに新築マンションは新しいし綺麗で最新設備を備えておりますので、お部屋は魅力的だと思います。

ただ、中古物件でもリフォームで内装はほとんど新築同様に生まれ変わることができます。

そう考えれば、販売促進費が加算されていない、相場で購入可能な中古マンションを選び、自分好みのリフォームで理想的なお部屋を作ってみてはいかがでしょうか。

利便性のいい物件を相場で購入できれば、大きく失敗することはないと考えます。

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

初心者必見！不動産会社がリノベマンションを勧める理由と注意点！

ハコイチ hakoichi — Sun, 06 Nov 2022 06:26:38 +0000

こんな方におすすめです！

・リノベマンションマンションを探してる方？

・初めての不動産会社に行く方

・リノベマンションのメリット・デメリットを知りたい方

リノベマンションはキレイでいいという人も多いと思います。

実はリノベマンションはメリットとデメリットが存在します。

この事実が分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回はリノベマンションのメリット・デメリット、不動産会社の進める理由ついて解説していきます。

今回この記事を読むことでリノベマンションの注意点とお得な購入方法についてわかります。

◇リノベマンションは不動産会社にとって美味しい物件

具体的に本当にリノベマンションが美味しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産会社がリノベマンション勧める理由と注意点について解説いていきます。

インデックス

1.仲介手数料が倍
2.新築同様の内装
3.アフターサービスが充実
4.リノベマンションのお得な購入方法
5.まとめ

1.仲介手数料が倍

不動産会社がリノベマンションを勧める最も大きな理由は仲介手数料が倍になることです。

何故なら、売主不動産会社から手数料が発生するからです。

一般的に仲介手数料は売主、買主のどちらかの担当をすることが多く、そのどちらからしか仲介手数料は発生しません。

ただし、このリノベマンションは売主が不動産会社の為、通常の客付けをするだけで、売主からも仲介手数料が発生するのです。

つまり、ダブルで仲介手数料が発生するので1度の契約で2度美味しい物件なのです。

ここが一番大きな要素になります。

ただし、買主の注意点としては、割高になる傾向があります。

それは、リノベーションの工事代金は当然ですが、売主不動産会社の利益も当然載ってきます。

ここが買主の一番のリスクとなります。

内装は新築同様となっておりますので、気に入ってしまうと思いますが、しっかりと場所や管理状況などのトータルで判断する必要性があります。

内装に惑わされることなく、資産価値を意識した物件選びが大切です。

2.新築同様の内装

リノベマンションの内装はほとんど新築同様となっております。

特にフルリノベーションを施すことでなくても、表層リフォームと水回り設備の交換で見た目はほとんど新品同様になります。

ここは販売する不動産会社にとってもかなりのメリットとなります。

何故なら、一般的な中古物件は現状渡しということもあり、コンディションはよくありません。

設備の不具合はそのままとなりますし、賃貸と異なりクリーニングをすることもありません。

つまり、お部屋を案内した時に汚い状態だと気に入ってくれなことがよくあるのです。

第一印象は大切といいますが、正に汚い状態のお部屋は第一印象が悪いのです。

ただし、ここでリノベマンションの買主への注意点としては、表面上はすべて新築同様となっておりますが、見えない部分にも気配りが必要です。

時に床下の配管に注意しましょう。

部屋内の配管は築年数にもよりますが、寿命としては30年程度となっております。

築年数が25年を超えた物件は配管交換が必要となります。

せっかくリノベーションでキレイになっても配管交換がされていない場合は、またフローリングを剝がしての作業となりますので無駄です。

リノベマンションを検討の際は目に見えない物件の確認もしておきましょう。

中古マンション検討時に配管は大丈夫？と感じたことはないですか？リノベーション済だから安心という人も多いと思います。実は、配管には種類によって耐久性が異なるという事実があるんです。この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに...

3.アフターサービスが充実

リノベーション物件はアフターサービスが付きます。

これは当然では？と感じる方も多いと思いますが、基本的に中古物件の取引の場合はアフターサービスはつきません。

それは先ほど触れた現状渡しとなるからです。

全くないわけではなく、見えない部分の不具合（契約不適合責任）はあります。

ただし、売主がエンドユーザーの場合は効力は3ヶ月程度となっております。

しかし、売主が不動産会社の場合には2年間の保証がつくことになります。

交換された設備についても、メーカー保証もありますので安心感が全く違います。

販売する不動産会社にとってもここは、押しどころとなりますのでメリットとなります。

ただし、注意点としては、売主不動産会社によって対応が全く異なります。

ネームバリューのある大手不動産会社はそれなりにアフターサービス基準などを設けて手厚い対応を行ってくれます。

ただ、町場の不動産会社などの物件は最低ラインの対応しかしてくれないケースもありますので注意が必要です。

漠然と2年間は安心と高を括らずに、契約時にどの部分までアフターサービスがあるのかを確認しましょう。

4.リノベマンションのお得な購入方法

リノベマンションにはお得な購入方法があります。

それは、1で触れたように仲介手数料が倍になる物件の為、不動産会社によっては買主からの手数料を割引してくれる場合があります。

実際に「仲介手数料無料」となる物件はこのリノベマンションがほとんどです。

仲介手数料は上限が3％と決められいますが、そこを下回る分にはいくらでも構いません。

つまり、仲介手数料無料としても法的には何も問題がありません。

しかも、売主の不動産会社からは仲介手数料が確定しているので、ただ働きする訳でもありません。

探し方としては、スーモなどのポータルサイトでお好みのリノベマンションを検索します。

ただし、そこに出てくる不動産会社に直接連絡してはいけません。

まずは、「物件名」+仲介手数料無料とググってみましょう。

基本的に不動産会社が売主のリノベマンションは、業者専用サイトの「レインズ」に掲載されていることが、ほとんどです。

つまり、どの不動産会社でもその物件を取り扱うことが可能なのです。

検索の結果、仲介手数料無料で購入可能の会社もありますので、対応してくれる不動産会社を探してみましょう。

どの不動産会社から購入しても、売主の不動産会社のアフターサービスなどは同じですので、基本的には仲介手数料の差と考えて大丈夫です。

少しでもお得に購入しましょう。

5.まとめ

今回はリノベマンションを不動産会社が勧める理由と注意点について解説してきました。

不動産会社が勧める理由なので、不動産会社だけがメリットになる物件かと思いますが、実際にｈそうではありません。

買主にとってもメリットは沢山ありますが、価格の妥当性を考えることが必要となります。

割高だとしても、仲介手数料無料で購入可能の場合は買主にとってもメリットになります。

ただ、お部屋が気に入るのは当然のことですが、そこだけに注目せずにトータルで検討して下さい。

特に中古マンションの場合、築年数、駅距離や管理状況などが資産価値に大きく影響してきます。

それらの変えることのできない部分に注力して検討しましょう。

【旧耐震マンション】メリットとリスク回避ポイントについて解説！

知らなきゃダメ！【中古マンション】購入時のデメリットと対策

ハコイチ hakoichi — Tue, 01 Nov 2022 07:26:12 +0000

こんな方におすすめです。

・新築マンションと中古マンションどちらがいいのか

・中古は何かと不安

・設備の不具合が心配

実は中古マンションは選び方によってはデメリットになることがあるのです。

このデメリットが分かれば選び方を考えるのですが・・・

これを知らずに損をしている人（悩んでいる）も多いです。

そこで今回は失敗しない中古マンションのデメリットついて解説していきます。

今回この動画を見ることでデメリットと対策についてわかります。

◇旧耐震物件の物件はデメリットが多い

具体的に本当に旧耐震物件の物件は避けるべきがかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのデメリットと対策について解説いていきます。

インデックス

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い
2.管理費・修繕積立金が高い
3.設備の劣化
4.まとめ

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い

建築確認の日付が1981年6月より以前の旧耐震基準物件は避けるべきです。

何故なら、旧耐震基準物件は古いだけでなくデメリットが多く存在します。

例1としては、耐震性が弱いケースが多いことです。

これは想像がつくと思いますが、旧耐震基準物件は耐震基準が現行のものとは異なります。

そもそも、地震に対しての考え方が異なります。

旧耐震基準とは震度震度５程度の地震に耐えうる住宅と定義しております。

一方で新耐震基準は震度６強以上の地震で倒れない住宅ということで、耐えうる震度に対する定義が異なります。

ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。

認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。

ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。

旧耐震基準物件は大丈夫！？と感じたことはないですか？オシャレなリノベーション物件は旧耐震基準物件が多いという人と感じている人もいます。実は、旧耐震基準物件の押さえるべきポイントがあるんです！このポイントが分かれば旧耐震基準物件の検討方...

例2としては、住宅ローンが通りづらいことがあります。

そもそも事前審査のできない金融機関が増えているのも事実です。

これは非常にネックで、住宅ローンが使えない物件になってしまうリスクがあるということになります。

たとえ自分自身が現金など用意立てて購入出来たとしても、ゆくゆく売却を考えた時に売りづらいということになります。

また、税制優遇が受けれないこともあります。

特に住宅ローン減税は「耐震基準に適合する建物」という条件が付きます。

ここには、建築士による「耐震基準適合証明書」が必要になります。

ここが少しハードルの高い部分になりますが、ここがクリアできると、住宅ローン減税や

登記時の登録免許税の優遇が受けれることになります。

結論としてはやはり旧耐震基準物件はネックが多いのでお勧めできません。

新耐震基準の1981年6月以降に建築確認の下りた物件をお勧めします。

建築確認といっても分かりづらいので、1983年以降に完成した物件をお勧めします。

2.管理費・修繕積立金が高い

特に築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。

これはそもそも、修繕積立金の集め方が段階増額積立金方式ということで新築当初は販売促進の為に安く設定しているのです。

古い物件の場合はそれ程修繕に対しての意識が低いのもあったことも理由にあると思います。

そして思いのほか修繕費が高額になっているのも事実です。

また、注意すべき点として総戸数が少ないと修繕積立金が高い傾向にあります。

これは単純に設備の費用に対し負担する人数が少ないからです。

例えば、エレベーターを交換するのに30世帯で負担するのと60世帯で負担するのでは、倍の金額になるということです。

結論としては、マンションの戸数が極端に少ない20戸を割るような物件は避けることが必要です。

また、修繕積立金が高いは避けるというよりは、適切な金額設定になっているのか？ということが大切です。

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では総戸数30戸以上で250円/㎡単価の修繕積立金を目安とするとあります。

これは余りに修繕積立金が安いと適切な修繕工事ができなくなり、日々の生活に支障をきたすことになり、資産価値に影響を及ぼすことになりますので要注意です。

つまり、修繕積立金が安すぎ方が危険性が高いと考えられます。

3.設備の劣化

古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。

何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。

現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。

例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。

また、退去時にクリーニングを施すこともありません。

ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。

何故なら、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。

表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。

水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。

恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。

建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。

価格もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。

つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して値引き交渉をした方がいいと考えます。

そして自分好みのクロスや設備に交換することをお勧めします。

4.まとめ

今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。

中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。

特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。

つまり、お部屋の中のように購入後に自分で変更できることではなく、自部自身では変えることのできない部分に注力することが必要だと考えます。

これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。

【中古マンション】修繕積立金の上昇要因とは？維持費について解説

知らなきゃダメ！【中古マンション】購入時のデメリットと対策

ハコイチ hakoichi — Wed, 26 Oct 2022 09:58:15 +0000

こんな方におすすめです。

・新築マンションと中古マンションどちらがいいのか

・中古は何かと不安

・設備の不具合が心配

実は中古マンションは選び方によってはデメリットになることがあるのです。

このデメリットが分かれば選び方を考えるのですが・・・

これを知らずに損をしている人（悩んでいる）も多いです。

そこで今回は失敗しない中古マンションのデメリットついて解説していきます。

今回この記事を読むことでデメリットと対策についてわかります。

◇旧耐震物件の物件はデメリットが多い

具体的に本当に旧耐震物件の物件は避けるべきがかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのデメリットと対策について解説いていきます。

インデックス

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い
2.管理費・修繕積立金が高い
3.設備の劣化
4.まとめ

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い

建築確認の日付が1981年6月より以前の旧耐震基準物件は選んではいけない。

旧耐震基準物件は古いだけでなくデメリットが多く存在します。

例1としては、耐震性が弱いケースが多いことです。

これは想像がつくと思いますが、旧耐震基準物件は耐震基準が現行のものとは異なります。

そもそも、地震に対しての考え方が異なります。

旧耐震基準は震度震度５程度の地震に耐えうる住宅と定義しております。

一方で新耐震基準は震度６強以上の地震で倒れない住宅ということで、耐えうる震度に対する定義が異なります。

ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。

認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。

ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。

例2としては、住宅ローンが通りづらいことがあります。

そもそも事前審査のできない金融機関が増えているのも事実です。

これは非常にネックで、住宅ローンが使えない物件になってしまうリスクがあるということになります。

たとえ自分自身が現金など用意立てて購入出来たとしても、ゆくゆく売却を考えた時に売りづらいという同じ問題になります。

また、税制優遇が受けれないこともあります。

特に住宅ローン減税は「耐震基準に適合する建物」という条件が付きます。

ここは、建築士による「耐震基準適合証明書」が必要になります。

ここが少しハードルの高い部分になりますが、適合証明書がクリアできると、住宅ローン減税や

登記時の登録免許税の優遇が受けれることになります。

結論としてはやはり旧耐震基準物件はネックが多いのでお勧めできません。

新耐震基準の1981年6月以降に建築確認の下りた物件をお勧めします。

建築確認日といっても分かりづらいので、1983年以降に完成した物件を目安と考えてください。

2.管理費・修繕積立金が高い

特に築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。

これはそもそも、修繕積立金の集め方が「段階増額積立金方式」ということになっています。

これは、販売促進の為新築当初はランニングコストを安く設定しているのです。

また、古い物件の販売当時は修繕に対しての意識が低いのもあったことも理由にあると思います。

そして思いのほか修繕費が高額になっているのも事実です。

また、注意すべき点としてマンションの総戸数が少ないと修繕積立金が高い傾向にあります。

これは単純に設備の費用に対し負担する人数が少ないからです。

例えば、エレベーターを交換するのに30世帯で負担するのと60世帯で負担するのでは、1世帯当たりの負担金額は倍の金額になるということです。

結論としては、マンションの戸数が極端に少ない20戸を割るような物件は避けることが必要です。

また、修繕積立金が高いは避けるというよりは、適切な金額設定になっているのか？ということが大切です。

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では総戸数30戸以上で250円/㎡単価の修繕積立金を目安とするとあります。

修繕積立金が高すぎるのも避けるべきですが、安すぎ方が危険だと考えられます。

マンション購入でランニングコストがどのくらい増えるのかと考えたことはないですか？管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。この事実が分かれば計算ができるのですが...

3.設備の劣化

古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。

何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。

現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。

例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。

また、賃貸マンションと異なり退去時にクリーニングを施すこともありません。

ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。

何故なら、対策が明確で、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。

表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。

そして水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。

恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。

建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。

費用もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。

つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して、その分値引き交渉をした方がいいと考えます。

そうすることで、自分好みのクロスや設備に交換することが可能になります。

中古マンションの購入メリットは自分好みのお部屋にすることができます。

デメリットをメリットに変えましょう。

4.まとめ

今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。

中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。

特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。

つまり、お部屋の中のように、購入後に自分で変更できることは後回しでいいのです。

築年数や管理状況など自部自身では変えることのできない部分に意識を注力することが必要だと考えます。

これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。

【初心者向け】新築よりも中古マンション購入すべきメリット3選

ハコイチ hakoichi — Wed, 19 Oct 2022 09:02:44 +0000

こんな方におすすめです！

・新築と中古とどちらがいいかわからない

・漠然と新しい新築マンションがいい

・古いとなにかと心配

実は中古マンションには新築にはないメリットがあるのです。

このメリットが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに新築ばかりに目を向けて損をしている人も多いです。

そこで今回は中古マンションのメリットついて解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのメリットとその理由についてわかります。

◇中古物件は選択肢が豊富

具体的に本当に中古物件は選択肢が多いのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのメリットについて解説いていきます。

インデックス

1.中古マンションは好立地が多い
2.価格が相場
3.原状確認ができる
4.リフォームで新築同様
5.まとめ

1.中古マンションは好立地が多い

中古マンションは立地条件のいい物件が多くあります。

これは想像がつくと思いますが、どのエリアの場所でも同様に立地条件のいい駅近から開発が進んできました。

新駅ができると必ず周辺の近い場所からマンションや商業施設ができます。

逆に古くからある駅の周辺は、ある程度開発が終わっているので、まとまった土地が少ないです。

ただ、古いビルや工場などが建て替えなどを行うタイミングでタワーマンションなどが併設されるケースもありますので、今後全くないとも言えません。

ただ、皆さんの希望されるエリアの最寄り駅周辺に開発がいつされるかは未知の話になってきます。

その未知の開発を待つのは現実的ではありません。

現時点で販売されている駅距離10分以内の資産性の高い物件を検討されることをお勧めします。

【中古マンション購入】選ぶべき「資産価値」の高いポイント5選

2.価格が相場

価格は中古マンションの方が有利です。

というのは、中古マンションと新築マンションは価格の設定方法が異なります。

中古マンションは価格が相場を基準として決められます。

マンションの周辺相場や過去の取引事例をもとに算出します。

一方で新築マンションは原価（土地代＋建築コスト＋人件費）にデベロッパーの利益に販売促進費（モデルルーム・広告費）が加算されます。

この利益と販売促進費が一般的には2割と言われています。

マンションの引渡しを受けた時点で2割下がるとはこのことです。

つまり、新築マンションは相場というより利益と販売促進費という新築プレミアムがついてくるということになります。

ただし、売却時にはそのプレミアムは反映されませんのでご了承ください。

3.原状確認ができる

中古マンションの場合は当然ですがお部屋を確認することができます。

ただし、新築マンションは完成在庫を除き、一般的には青田売りで販売します。

青田売りとは未完成でモデルルームなどを用意して販売することをいいます。

ネックとしては、一番大きなお部屋をモデルルームにすることが多いので、実際の自分の部屋を的確にイメージができません。

また、周囲に建物がある場合、実際の部屋からの眺望や日当たりを実感することが困難です。

一方で中古マンションは、実際のお部屋を確認できるのと、バルコニーからの眺望や日当たりも確認すること可能です。

また、マンションでは大切な管理状況を確認することもできます。

新築マンションは、まだ組合が出来てないので、管理状況を確認することはできません。

管理状況で大切なことは、建物のメンテナンス状況とお金の収支状況が大切です。

お金の状況は管理費・修繕積立金の積立状況を確認すべきです。

この確認は「重要事項調査報告書」という管理会社が発行する書類で分かります。

あとは、現地の共用スペースを確認することをお勧めします。

エントランスやゴミ置場、駐輪場などが整理整頓されているか確認下さい。

管理会社の仕事の内容や入居者のモラルの状況をある程度把握することが可能です。

中古マンションの選び方のポイントが分からないと悩んだことないですか？予算と場所で決まるという人も多いと思います。実は中古マンションの正しい選び方には共通したポイントがあるのです。この共通ポイントが分かれば物件の選び方がわかるのですが、...

4.リフォームで新築同様

中古マンションはその名の通り中古となります。

お部屋の中状況が気になる方も多いと思います。

ハコイチがお勧めする中古マンションは築年数が25年前後物件です。

この年数でもし売主が何も手入れをしていない場合は、ある程度リフォームが必要な状態だと考えられます。

ただし、やるべきことは概ね決まっています。

1つはクロスやフローリングなどの表層リフォームを施すことでかなり綺麗になります。

2つ目は水回りのリフォームです。

ここはケースバイケースですが、キッチン・バスルーム・洗面台・トイレを交換するとほとんどの元々の部屋の中の設備はほぼ交換できます。

この表層リフォームと水回りリフォームでほとんど新築同様になりますので、中古のネックはこれでほとんど解消されると考えられます。

このことから、お部屋の中はある程度、購入後に自由自在となりますのでそれ程気にしないでもいいかと考えます。

5.まとめ

今回は中古マンションのメリットについて解説してきました。

中古マンションを検討する際に、新耐震基準物件でメンテナスしっかり行っているマンションであれば、躯体部分はそれ程心配する必要はないと考えます。

あとはお部屋の中については、先ほど触れたリフォームでほとんど新築同様になりますので、そこも心配は無用です。

肝となるのは、場所が一番大切です。

やはり、最寄り駅から7分以内の資産性を意識した物件選びが大切です。

中古マンションは変えることのできるお部屋の中よりも変えることができない、場所や管理状況に注目することが必須条件となります。

是非参考にしてください。

【中古マンション】内覧会時の見逃しがちなチェックリスト3選

ハコイチ hakoichi — Wed, 05 Oct 2022 08:46:11 +0000

中古マンションの内覧時に確認すべきことは何か考えたことないですか？

お部屋の間取りや設備が重要という人も多いと思います。

実は内覧時には見落としがちなチェックポイントがあるんです。

このチェックポイントが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は内覧時の見落としがちなチェックポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで見落としがちなチェックポイントと確認方法についてわかります。

◇お部屋の状態は重要ではない

具体的に本当にお部屋の状態が大切ではないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の見落としがちなチェックポイントについて解説いていきます。

インデックス

1.向きよりも前の建物状況が大切
2.配管
3.残置物
4.まとめ

1.向きよりも前の建物状況が大切

前の建物を不動産業界では「前立て」といいます。

この前立てがあると、状況にもよりますが、向きのメリットがなくなってしまいます。

例えば、南向でも前立ての状態によっては全く日差しが入らなくなります。

また、それとは逆で現時点で空地や駐車場でも、将来的に建物が建つ可能があることを理解しておくべきです。

目の前の土地の所有者が分かれている戸建や公園、公共施設だと可能性は低いと思いますが、一般的に工場や倉庫などのまとまった敷地の場合は建物が建つリスクが高いです。

ただ、前の土地の状況はいつ何時どうなるかはわかりません。

そんな時は、自分の前の土地の用途地域を調べておくことです。

それによって将来的にどんな規模の建物が建つか想定することができます。

用途地域とは土地の種類を13に分けて建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定めています。

つまり、土地に対して建てられる建築物の規模を制限していることになります。

全面土地がまとまった大きな土地の場合は用途地域を調べることでどんな建物が建つか予測しましょう。

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

2.配管

築年数によっては配管チェックをすべきと考えます。

何故なら、配管は築年数で使用部材が異なります。

部材によっては、耐久性の短いものがあり築年数では寿命のものもあるわけです。

例えば、配管が金属か樹脂なのかで耐久性が全く異なってきます。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能です。

古いものでは、水道用亜鉛メッキ鋼管が1970年前後のマンションで採用されていました。

この配管は経年劣化で赤さびなどが出てしまいます。

ステンレス鋼管は1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能です。

そして最近のマンションで採用されているポリエチレン管は2000年以降のマンションに採用されています。

ポリエチレン管は取り付けがしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになったのです。

これらのように築年数によっては、配管の種類が異なってきますので、古いマンションほど、どのような種類なのかを把握しておきましょう。

そして共用部の配管は一般的には大規模修繕工事で交換されています。

ただ、部屋内の配管に関してもフローリングの下は共用部という扱いなので、交換されているケースもありますがチェックがそこは必要です。

また、最近流行りの古いリノベーション物件などはフローリング交換時に配管交換すべきと考えますが、行っていない場合が多いので注意が必要です。

3.残置物

残置物とは前オーナーが残して（残置して）いった家具や家電などをいいます。

部屋の元々の設置された設備とは異なります。

中古物件の原則は現状渡しとなっております。

ただし、自分の家具や家電に関しては処分して引渡すのが原則です。

そして基本的には残置物の扱いは買主と売主の合意が必要になります。

理由としては、残置物によっては大きな処分費がかかる場合があるのです。

例えば、使用しない、あるいは壊れたエアコンなどは、撤去するだけで費用がかかります。

また、備え付け家具なども全オーナの趣味や嗜好が反映されているので、物によっては不用品となり同様に費用がかかります。

逆に場合によっては照明やカーテンなど使えるもので、残して欲しいものもあるわけです。

このような場合は契約時に設備表を作成して互いに残置物について確認をする必要があります。

4.まとめ

今回は中古マンション購入時の見落としがちなチェックポイントについて解説しました。

優先順位としては、後回しになってしまう項目だと思います。

ただ、決してないがしろにしていい内容ではありません。

これらは、知識さえあれば自分だけでなく担当の営業に確認することでチェック自体は可能な内容です。

失敗しない購入方法としては重要な内容ですので要注意ポイントとなります。

【初心者向け】失敗しない中古マンション探し方のコツ3ステップ

ハコイチ hakoichi — Wed, 28 Sep 2022 11:18:32 +0000

中古マンションを探し方がよくわからないと感じたことないですか？

不動産会社に行くという人も多いと思います。

実は中古マンションの探し方には効率的なコツがあるんです。

このコツが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は中古マンションの探し方のコツついて解説していきます。

今回このこの記事を読むことで効率的な探し方とその順序についてわかります。

◇中古マンション探すのに不動産会社に行くべきでない

具体的に本当に不動産屋に行くべきでないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンション探し方について解説していきます。

インデックス

1.いきなり不動産屋に行かない
2.ステップ1価格
3.ステップ2場所
4.ステップ3物件（お部屋）
5.まとめ

1.いきなり不動産屋に行かない

価値観が整理・共有されてない中で不動産会社に任せても意図しない物件を紹介されることになります。

また、その担当者の都合やフィルターが入るので、意図としない偏った物件選定になることも否めません。

1番最悪なのは、その不動産会社取扱かっている、両手仲介物件など担当者にとってメリットのある物件紹介されるケースもあります。

今回は説明を割愛しますが、「囲い込み」は残念ながら大手仲介不動産会社によく多いという話を聞きます。

結論としては、最初はある程度自分で調べ物件の価格相場や条件を整理することをお勧めします。

その後、見たい物件などが出てきた段階で、不動産会社とコンタクトを取りましょう。

案内だけでなく、その物件のネックや管理状況など素人には、なかなかわかりずらい情報などをアドバイスしてもらうといいです。

【中古マンション】最初に不動産屋に行くな！賢い不動産屋の選び方！

中古マンションを考えると不動産屋に行こうと考えたことはないですか？地元の不動産屋はそのエリアの情報が多いと感じるという人も多いと思います。実は、物件探しには不動産屋に行ってはいけない事実があるんです。この事実が分かればすぐに不動産屋に...

2.ステップ1価格

1番先に決めることは予算です。

何故なら、予算が決まらないとその先の物件を選ぶことはできません。

予算は好みなどは関係なく数字の問題ですので決めやすいのです。

例えば、イニシャルコスト（初期費用）とランニングコスト（毎月の返済額）に分かれます。

初期費用は頭金ですので、自分で用意できる金額はそれなりに理解できます。

その中に物件取得に関わる経費として諸費用があります。

詳細は割愛しますが、物件の価格の約7％程度と考えておいて下さい。

ランニングコストは毎月返済可能額を決めることとなります。

この中には月々の住宅ローン返済額と管理費・修繕積立金を足した額になります。

管理費・修繕積立金は物件にもよりますが、一般的には15000円～30000円はかかります。

また、駐車場が必要な方もランニングコストとして考えておくべきです。

これらの合計金額が年収の25％程度で納まるような資金計画が無難と考えます。

例えば、年収400万円の方であれば、毎月のランニング費用は85000円前後位が目安だと、比較的無理のない返済可能金額となります。

また、最近ではネット審査で3日程度で事前審査の回答は出ますので住宅ローンの審査を通しておくこともお勧めします。

自分でどのくらいでまで、住宅ローンが可能で、プラスで用意できる自己資金を算出し、諸費用をマイナスすればその金額が予算となります。

自分で購入可能金額を算出することも大切ですが、実際の購入する物件は管理費・修繕積立金の金額を念頭に置いて無理のない資金計画をしてください。

3.ステップ2場所

次は場所選びとなります。

ポイントとしては、マンションであれば、資産価値の高い場所を選ぶことが大切です。

何故なら、中古マンションの資産価値はほとんどが場所で決まります。

場所はある程度、住みたいエリアや沿線、駅などで決めてしまいます。

そして重要なのが、最寄り駅から徒歩10分以内はマスト条件になります。

欲を言えば最寄り駅から徒歩7分以内にしたいと考えます。

これは、不動産の表記方法が1分80ｍで算出されます。

この測り方だと大人の男性が少し早歩きした状態なので、一般的な女性はもう少し時間を要します。

つまり、徒歩7分と表記されている物件で普通の歩き方では、10分程度と考えるべきです。

また、アップダウン無いことが更に条件となります。

これは、想像して頂ければわかると思いますが、アップダウンがあるだけで、更なる時間を要する感覚になります。

それ以外にも、雨の日や夏の暑い日、雪の日などを考えればそれだけで嫌になります。

つまり、アップダウンのある物件は人気がないと言うことになります。

資産価値を考えた場合、常に売却時や賃貸時のことを意識するとわかると思います。

続いて、周辺環境の状況です。

ここのポイントは2つあります。

◇利便性

利便性とは周辺に買い物施設や病院、公共施設など日常生活で必要な施設が近隣にあるかどうかです。

自分の足で歩いて確認しましょう！

◇環境的瑕疵

　環境的瑕疵とはネガティブな要素で、物件自体にはネックはなくその物件を取り巻く環境にネックのあることをいいます。

例えば、線路や大通り沿い、工場やお墓、火葬場などに隣接するような人が嫌悪感を抱く施設が近くにあることをいいます。

また、暴力団事務所や宗教施設なども同様となります。

ただ、見分け方が難しいのはこれらの施設は一見すると、わからないように運営しているケースも多いのが実状です。

基本的には周辺環境の確認は自分の足で歩いてチェックすることをお勧めします。

先ほどの駅からの距離同様に実際に歩いてみるといろいろなことに気づけると思います。

わかりずらい施設は契約時に行う重要事項説明書にも周辺環境について記載される部分がありますので合わせてチェックしましょう。

4.ステップ3物件（お部屋）

物件選びは最低ラインポイントを押えればいいと考えます。

考え方のポイントは、住んでから変えられる部分と変えられない部分を意識して考えます。

例えば、物件を決める際に部屋の中はとても重要な部分と考えると思います。

ただ、部屋の中は正直言ってリフォームすれば、ある程度は希望通りになります。

ここでは、変えられない部分を優先的にピックアップ致します。

◇新耐震基準物件

1981年6月より前に建築確認を取得した物件を旧耐震基準物件といいます。

この旧耐震基準は一般的には耐震性に不安な要素を抱えるのがネックです。

ただ、最近ではそれ以外に住宅ローンが組めない銀行が多くなりローンで購入することが難しくなっています。

つまり、自分は現金購入したとしても、売却時には住宅ローンが付かない物件の為、売りずらいと言うことになります。

◇独身者でも40㎡以上の広さ

独身者だからといって、1Rを購入してはいけません。

1Rは独身者にしかニーズがありません。

一方で40㎡程度の1LDKであれば、独身者はもちろん、カップルや子供が小さい3人まではギリギリ対象となります。

つまり、対象者が多ければそれだけニーズが多くあるということになります。

◇管理状況

管理状況は物件の資産価値に直結すると言っても過言ではありません。

管理状況のポイントは大きく2つあります。

自主管理はNGと重要事項調査報告書です。

自主管理とはその名の通り、入居者同士で管理を行っているマンションです。

古い総戸数の少ないマンションにある場合が多いです。

古いマンションだと、当然のこと入居者も高齢化し、なかなか資産価値を維持する管理体制が難しいのが実状です。

もう一つの重要事項調査報告書とは、そのマンションの管理状況レポートです。

大まかに、大規模修繕工事などの修繕・メンテナス状況が記載されているのと、管理費・修繕積立金の積立状況が記載されています。

つまり、メンテナスとお金の状況がわかりますので、管理体制のポイントを押さえた資料となっています。

最低ラインこの3つを押さえて頂きたいですが、最後の管理状況については不動産会社の協力を得なくては難しいことになります。

以上のことからお分かりの通り、この記事ではお部屋に関しては一切触れていません。

何度申し上げますが、変えられない部分に焦点を当てて検討することが大切です。

5.まとめ

今回は物件の探し方のコツについて解説しました。

物件探しはつい、お部屋の中に注目しがちです。

ただ、今回はそれ以外にとても重要な要素があると解説してきました。

また、順番についても予算⇒場所⇒物件（お部屋）という順番に決めていくと効率的な検索ができると思います。

住宅はとても大きな買い物です。

今回の記事で効率的な方法で縁のある物件に出会えることが出来れば幸いです。

【中古マンション】絶対に選んではいけない環境的瑕疵物件とは

ハコイチ hakoichi — Fri, 23 Sep 2022 08:27:56 +0000

中古マンションを選ぶ際は部屋の中が一番大切と考えていませんか？

価格が1番重要だ！という人も多いと思います。

実は住宅購入に見落としてがちな最も大事な要素が他にもあるんです。

この要素が分かればすぐに検討方法も変えるのですが・・・

これを知らずに資産価値の低い物件で損をしている人も多いです。

そこで今回は見落としてがちな「周辺環境」ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで選んではいけない環境的瑕疵についてわかります。

◇物件周辺環境は歩いて確認する

具体的に本当に周辺環境が大切なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の選んではいけない環境的瑕疵について解説いていきます。

インデックス

1.環境的瑕疵とは
2.物件に直接影響ある施設
3.直接影響のない嫌悪施設
4.周辺環境は時間帯と曜日を変えて確認
5.まとめ

1.環境的瑕疵とは

環境的瑕疵とは物件そのものに問題はなく、その物件を取り巻く環境に問題のある物件をいいます。

物件は価格や間取りなどの条件が非常に良くても、見落としがちな周辺環境も確認が必要だということです。

この物件周囲に嫌悪感を抱く施設がある状況は資産価値に影響を及ぼすことになります。

この環境的瑕疵は物件に直接影響を及ぼすものとそうでないものがあります。

具体的例をあげて解説しますが、対策として契約時の重要事項説明の「その他の重要事項」や「特記事項」を確認することでわかるものもあります。

そして、何よりも実際に自分の足で歩いて目で確認することが大切です。

絶対に周辺環境を確認せず、不動産会社の車でお部屋を案内をされただけで決めてはいけません。

2.物件に直接影響ある施設

物件に対して直接影響を及ぼす施設として、騒音や臭気を直接感じる物件は避ける方が無難です。

理由は先ほど同様で、直接悪影響を及ぼすことは、誰もが感じることで、ニーズの低下に繋がります。

つまりは資産価値が低下していくということです。

例としては、線路・国道沿い・高速道路沿いなど音の問題が顕著に現れることになります。

音の問題は慣れるなどという意見も聞きますが、そもそも選択されずらくなります。

しかも、音の問題は上階にいく程響きますので注意が必要です。

また、騒音・臭気の出る工場やごみ集積場なども同様となります。

これらの施設が、物件の隣接地にある場合は避けべきと考えます。

もし、価格が安い場合はもちろんそれが理由となりますので、当然売却時も安くなります。

対策としては、これらの施設はわかりやすいので、歩いて自分の目で確認すべきです。

【独身女性】失敗しないマンション選びのチェックポイント/周辺環境編

3.直接影響のない嫌悪施設

一方で物件に対して直接影響のない、一見すると分からない施設もありますので注意が必要です。

例えば、お寺・墓地、火葬場などは、存在自体は直接的な被害はないかと思います。

但し、これらの施設は一般的に嫌悪施設となり、よく思う方はいないと思います。

隣接地はもちろんですが、バルコニーから見える場合も避けた方が無難です。

また、風俗店・パチンコ店なども同様です。

これらは特に駅前などの商業地域に多くあるかと思います。

周辺に客引きやキャッチセールスなどが行われている場合は治安の低下も否めないと考えられます。

これらは歩いて確認すれば、わりと気付く施設ですので、やはり歩いて自分の目で確認しましょう。

続いて、暴力団事務所やカルト宗教施設やそれに準ずるものもＮＧです。

これらの施設の難しいところは、一見して分からない場合がほとんどかもしれません。

周辺を歩いて確認しても分からない場合がありますので特に注意が必要です。

購入時の重要事項説明には記載される場合もありますのでよく確認しましょう。

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4.周辺環境は時間帯と曜日を変えて確認

周辺環境の確認方法としては自分の足で歩き目で確認することが大切ですが、確認する時間帯も重要になってきます。

例えば、皆さんが物件の内覧をするのは、休日が多いかと思います。

その場合、周辺の工場などもお休みも場合があります。

つまり、休日だけだと本来の嫌悪施設の通常の状態を見落としてしまうケースがあるということです。

また、時間帯も変えて見ることが大切です。

これは、日中と夜では町が様変わりすることもあるということです。

夜になると浮浪者の集う酒場や夜遅くまで若者が騒ぐコンビニがあったりと、日中では想像もつかないことになっている場合もあります。

また、夜の時間帯に駅から物件まで歩くこともお勧めします。

実際の歩道や街灯の整備状況の確認はもちろん、その他危険を感じる部分がないかも確認が必要です。

5.まとめ

今回は選んではいけない物件の環境的瑕疵について解説しました。

住宅購入の際はどうしても、お部屋や価格にばかり注目してしまいます。

これは当然のことなのでいいのですがそれと同じく大切な要素があることも意識することが大切です。

お部屋の中は住んだ後もリフォームなどで、変更が可能です。

但し、周辺環境は自部自身ではどうにも変えることができない部分です。

この変えようのない部分こそ後悔のないように選ぶことが、自部自身の住みやすさに繋がります。

また、後々の資産価値に影響を及ぼすことは間違いありません。

是非今回の嫌悪施設はしっかりと見極めて検討してください。