【旧耐震マンション】メリットとリスク回避ポイントについて解説!

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旧耐震基準物件は大丈夫!?と感じたことはないですか?

オシャレなリノベーション物件は旧耐震基準物件が多いという人と感じている人もいます。

実は、旧耐震基準物件の押さえるべきポイントがあるんです!

このポイントが分かれば旧耐震基準物件の検討方法も分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震基準物件のメリットと注意するポイントについてわかります。

◇旧耐震物件の物件は立地条件とメンテ状況が大切である!

具体的に本当に立地条件とメンテ状況が重要なのかという疑問がわいてきますね!

それでは、今回の旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説いていきます。

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1. 旧耐震物件の物件は立地条件がいい

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マンションは一般的に、利便性の良い土地から順に建てられていきます。

ターミナルステーションなど、デベロッパーによる開発が盛んな時期に建てられてきたため、駅に近い場所や商業施設が周辺にある場所に古いマンションが建ててあります。

逆に好立地の場所は何らかの建物があるが故に新築物件を好立地に建てるのは難しくなっている面もあります。

つまり、旧耐震物件の検討は立地条件の良い場合が多いと思います。

ここが、旧耐震基準物件のメリットになりますので、立地にこだわりを持って探すべきです。

もし、安いと言うだけで不便な立地の旧耐震基準物件を購入することは取り返しのつかないことになると考えてください。

2.旧耐震物件の物件は価格が安い

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価格推移グラフ

上記グラフはレインズトッピック(2020年)で中古マンションの築年数と価格を表したものです。

この表から中古マンションは築年数30年程度で価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まります。

つまり、購入後の資産価値が下がりづらいと言うことです。

立地条件と価格の2つが旧耐震基準物件を選ぶ上での最大のメリットになります。

逆に考えるとこの2つの条件を満たせない旧耐震物件は選ぶべきではありません。

難しい例として、リノベーション物件があげられます。

不動産会社が買取り後、リノベーションして再販売するマンションです。

このリノベーション物件は、当然のことですが、不動産会社の利益や経費が加算されていますので割高になる傾向にあります。

だた、残念ながら資産性の観点からリノベーション費用は売却時に転嫁出来ません。

つまり、リノベーションのかけた費用分は高くは売れません。

物件の実際の相場をよく調べ、どの位のリフォーム費用がかけてあるかを確認し、適切な金額をイメージしてみましょう。

そこに、自分の気に入った付加価値分が金額に反映されているのであれば納得ということです。

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3.旧耐震物件の3つのリスク回避ポイント

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旧耐震基準物件は耐震性のリスクが一番考えられます。

そこで、旧耐震基準物件を検討する際には、この耐震性のリスクをどれだけ低くできるかを考えるべきです。

下記内容が旧耐震基準物件のリスクを減らせる要因と考えます。

3-1.壁式構造

建物の構造が壁式構造だとリスクが低くなります。

「壁式構造」とは、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。

耐力壁という「面」で建物を支える壁式構造は頑丈で、耐震性にすぐれています。

低層階の物件に多く重心が低く、揺れに対して壁で建物を支える強固な造りです。

旧耐震基準物件でもリスクが軽減できる構造です。

3-2地盤調査

建物の耐震性は旧耐震基準物件としてある程度受け入れる必要があります。

それに加えて、地震に耐えることができるのか?というのはその建物の立地する地域の地盤の強さにも影響を受けます。

そこで、ハザードマップや地盤サポートマップなどで希望エリアの地盤の強さをチェックをすべきと考えます。

希望のマンションが旧耐震基準物件で地盤も弱いのであれば、検討し直しをお勧めします。

3-3修繕状況の確認

旧耐震基準物件は築年40年超えの物件ということになります。

通常のマンションであれば、大規模修繕工場が2回行われているのが一般的です。

ただ、ここについてはそのマンションの状況によりけりだと思います。

チェックポイントとしては、外壁に目立ったひび割れなどがないか?

また、表に出ていない配管などは寿命が20年程度と言われています。

配管に関しては共用部という扱いなので、管理組合で行うしかありません。

このような場所にしっかりと手を入れているかもチェックすべきです。

「重要事項調査報告書」という管理会社が発行している書類にこれらの内容は明記されています。

不動産会社に確認しましょう。

4.旧耐震物件でも比較的安全性が高い物件

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旧耐震基準物件でも比較的安心なケースをお伝えします。

4-1耐震診断実施済の物件

耐震診断の結果この物件は新耐震基準の耐震性能があると判断された物件は、むしろ強度的には新耐震基準物件の物件同等ですので一定の安心感はあります。

また、耐震性に問題があった物件でも必要な耐震補強工事を済ませている物件も同様です。

ただ、これらを行うにはそれなりの金額が発生するので管理組合の考え方によります。

最悪なのは、耐震診断の結果強度不足の判定がされたが、コスト面で耐震補強工事ができないといった物件は資産価値低下を招いてしまいます。

4-2壁式構造で低層

先程も触れましたが、壁式構造は比較的頑丈な造りになっております。

かつ3階建て程度の低層物件だとなお安全性が高いです。

また、建物自体の形も正方形に近い形がよく、L字型などの変形した建物はお勧め出来ません。

1F駐車場などピロティなどのある物件強度の観点から弱くなりますので避けましょう。

まとめ

不動産 契約

今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点をお伝えしました。

基本的にはあまりお勧めしない旧耐震基準物件ですが、それなりにメリットがあるのと、デメリットである耐震性をカバーできる要素があれば検討の余地はあります。

メリットである、立地条件や価格面がクリア出来たら、建物の構造や地盤、建物の修繕状況などの確認事項をしっかりとチェックして検討しましょう。

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