予算と場所で決まるという人も多いと思います。

実は中古マンションの正しい選び方には共通したポイントがあるのです。

この共通ポイントが分かれば物件の選び方がわかるのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの正しい選ぶべき共通ポイントついて解説していきます。

今回この記事を読むことで物件の選び方とその理由についてわかります。

◇中古マンションは資産価値を意識する

具体的に本当に選ぶ際に資産価値が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの選び方について解説いていきます。

下記要素が1つでもあれば、必ずしもNGとは言い切れませんが、2つ以上当てはまる場合は要注意です。

1.新耐震基準物件

新耐震基準物件とは1981年6月以降に建築確認の下りた物件です。

マンションの完成年月日とは異なり、完成時期でいうと1983年以降であれば、ほとんど新耐震基準物件となりますが実際には確認が必要です。

新耐震基準物件は言葉の通り耐震基準が、新たに変わり耐震性に一定の安心感があります。

また、旧耐震基準物件と異なり、住宅ローン利用できる物件が多いです。

逆に旧耐震基準物件は、金融機関が審査自体を受付てくれないケースも多いので注意が必要です。

仮に自分自身は現金で購入できたとしても、もし次に売却する場合は、ローンが付かない物件となり同じ問題が生じてきます。

また、新耐震基準物件は、住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税などの減税が受けれるのもメリットとなります。

これらのことから、中古マンションを選ぶ際は新耐震基準物件を選ぶことをお勧めします。

通常、物件の販売図面に建築確認の日付は出ていないので、完成時期で1983年以降の物件を目安に探すといいと思います。

2.駅距離10分以内でアップダウンのない物件

中古マンションは利便性が一番重要になってきます。

おそらく、賃貸でも購入でも駅距離の検索条件は優先度がかなり高いです。

つまり、駅の近い物件が人気があるということです。

そしてそれは、資産価値が高いことを意味しています。

また、駅までの道のりのアップダウンの有無も重要な要素になります。

何故なら、実際に坂道があると、プラス3分程度は余計に感じます。

自分で雨の日や真夏の暑い日に歩くことを想像して頂ければ自ずと嫌なことが分かると思います。

ただ、実際に駅距離は事前に情報として得らるのですが、アップダウンの有無は現地に行かなければわかりません。

逆に言えば、現地に予め足を運ぶことで、アップダウンの有無で内覧すべき物件かの見極めが出来ます。

わざわざ不動産会社を通して部屋の中をみる時間を削減出来ます。

3.管理状況の良い物件

中古マンションの管理状況は資産価値に直結します。

管理状況とは具体的にお金のメンテナンス状況、物件の状況を言います。

お金の状況とは、管理費・修繕積立金の収支状況や長期修繕計画と実際の積立金の差異などを言います。

大規模修繕工事は完成後12～15年毎に行いますが、そこに適切な工事を賄う積立金がしっかりと貯まっているか？

長期修繕計画通りに積立金が貯められているかなどのお金の状況です。

つまり、延滞金などが多くあり資金ショートしているマンションは、適切な工事ができない場合もあるということになります。

次に建物のメンテナンス状況です。

これは、先ほどの大規模修繕工事が滞りなく行われているか？

エレベーターや立体駐車場などの定期点検が行われているかなどの建物メンテナス履歴を言います。

ここを、怠るとマンションの寿命を縮めると言っても過言ではありません。

最後の物件の状況とは、実際の共用スペースであるエントランスや集会室、ゴミ置場、駐輪場などの利用状況です。

清掃作業が行き届いているか？

破損箇所や照明が切れていないか？

ゴミ置場に粗大ゴミが放置されていないか？

駐輪場に壊れた自転車が放置されていないか？

など、実際のマンションの使用状況を確認することが必要になります。

これらを見ることで、入居者のモラルや管理会社の仕事レベルも計ることができます。

チェック方法としては、お金の状況やメンテナス状況は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に運営状況の記載があります。

この書類は、部外者が個人で取得することはできないので、気に入った物件があれば、仲介会社に依頼し取得して内容を確認しましょう。

共用スペースについては、お部屋の内覧の際にエントランスやゴミ置場、駐車場も合わせて確認することをお勧めします。

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

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2022.05.26

4.環境的瑕疵のない物件

環境的瑕疵とは物件には問題がないが、その周辺環境に問題があり敬遠される要因を言います。

具体的な要因は下記の通りです。

・線路沿い/大通りに面している物件…音や排気ガスが気になります。

・墓地や火葬場に隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

・音や臭いのする工場…生活に支障をきたす。

・パチンコ店、風俗店、ラブホテルが隣接している物件…嫌悪感を抱かせる。

以上が代表例です。

これらは、自分自身が気にならないとしても、一般的には嫌悪感を抱く方が多くいますので、マンションに隣接している場合は避けることが無難です。

また、隣接していなくてもバルコニーから目に付く場合も要注意です。

これらの周辺環境は実際に自分の足で確認することをお勧めします。

何故なら不動産会社が車で案内してくれる場合、気づかれたくないので、故意にそこを避けることも考えられますので注意が必要です。

5.バルコニーからのロケーションの良い物件

マンションである以上、日当りや眺望を望む方は一定数います。

にもかかわらず、リビング側のバルコニーの前に建物などがあり、日当り眺望が遮られるとマンションとしてのメリットを享受出来ません。

例えば、南向きだとしても、建物の影響で日差しが入らないようでは南向きの意味は何もありません。

また、マンションの前に他のマンションやオフィスなど人の行き来のある状態だとカーテンを閉めっきりにしなくてはなりません。

その場合、一日中お部屋が暗く照明が必要になってしまいます。

寝室ならともかく、リビングがこれでは悲しくストレスを感じることが多くなります。

また、この周囲の状況は販売図面に表記されることがほとんどないのが実情です。

このような場合は「南向き」という宣伝文句も誇大広告と同じです。

つまり、内覧の際にはお部屋の中だけでなく、バルコニーに出て確認することが必要です。

最後に現時点では前立てのない場合でも、注意が必要な場合をお伝えしておきます。

全面の土地が現時点では、広い駐車場や空き地、倉庫、工場の場合も今後建物の建つ可能性があります。

それについては、全面土地の「用途地域」を調べることで、将来的にどんな建物が建つかの予測をたてることができますので覚えておいてください。

【用途地域】前面が空地場合は建つ可能性あり！建築制限チェック

内覧の際に前の建物が気になると感じたことはないですか？ 部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。 実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。 この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、...

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2022.01.08

6.まとめ

今回は中古マンションの資産価値の高い物件選びのポイントについて解説しました。

中古マンションは資産価値がとにかく重要な要素です。

たくさんのポイントがありますが、特に重要な要素が「新耐震基準物件」、「駅距離と平坦な道」、「管理状況」、「周辺環境」「、バルコニーからのロケーション」です。

逆に言えば、今回はお部屋の中については一切触れていません。

何故なら、お部屋の中はリフォームでどうにでも変更が効きます。

今回挙げたポイントは全て購入後には、変えようのない事由ばかりなのです。

変えられない部分だからこそ、意識して検討して欲しいと考えます。

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表示よりももっと時間がかかっていると感じる人も多いと思います。

実は、不動産の徒歩時間の表示にはルールがあるのです。

このルールが分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は不動産の時間表示について解説していきます。

今回この動記事を見ることで徒歩表示の測り方と注意点についてわかります。

◇主張◇不動産の時間表示ルールは１分８０ｍだが目安である

具体的に本当に１分８０ｍのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産の時間表示のルールについて解説いていきます。

１． 時間表示は１分８０ｍで計算している

これは、女性が「ハイヒールを履いて歩いたとき」と言われているが、人によって異なります。

何故なら、男女や身長によって歩くスピードが全然違います。

20代と６０歳以上の高齢者でも当然歩く時間は異なります。

また、雨の日や風の強い日などの天候によってもだいぶ左右されます。

つまり、１分８０ｍはあくまでも目安として考えるべきで必ずその時間で到着できるわけではない。

２．測定場所は敷地の出入口から敷地の出入口までの距離で測っている

駅の改札としてしまうと複数の電車がある場合、改札も複数の為表示が異なってしまう。

また、駅にいつくも出入口がある場合は対象の物件から一番近い出入口で測る。

一方、物件の場合は玄関やエントランスではなく、敷地の一番近い端の場所で測る。

例えば、10棟程度からなる大規模物件などは、敷地の入口から自分の棟に行くのにも数分かかることもあるが、やはりそこも考慮はされない。

つまり、実際の通勤時間で考える玄関から改札まではプラス＠と考えるべきである。

３．信号や踏切、歩道橋などの障害物も一切考慮されていない

理由としては、信号や踏切などは時間によってケースバイケースで測りようがないということ。

踏切などは複数線路の場合、朝夕の通勤時間は「開かずの踏切」になってしまい平気で５分くらいはかかることもある。

歩道などが、しっかりと整備された道であればいいが、ない場合は車の交通量によっても歩く時間が異なることもある

また、坂道などのアップダウンがある場合も通常よりも時間を要すると考えるべきです。

下り坂はいいとしても、登り坂はやはり余計に時間がかかります。

これらのことから、障害物は考慮できないので立地によって多少の誤差が生じる為、やはりプラス＠で考える必要がある。

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４．最後に物件選びの際の駅距離について

独身女性が中古マンションを選ぶ際の駅距離は最も大切な要素となります。

何故なら、駅距離は資産性に直結する為、売却・賃貸を考慮した時には価格に反映されます。

物件の場所を選ぶ際には最低下記の３つのポイントは抑える

今回は徒歩の表記方法について解説しましたが、物件資料の「駅○○分」はただの距離で算出しているだけなので、あくまでも参考数字です。

実際に気に入った物件を見つけたら、お部屋の中だけでなく、駅までの道のりをしっかりとチェックしてみましょう。

駅距離や周辺環境はお部屋の中よりも大切な要素となりますので、優先順位は高いことを忘れないで下さい。

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