中古マンションを選ぶ際に旧耐震物件の物件を考えたことはないですか？
金額が安いからいいという人も多いと思います。
実は、旧耐震物件には古い以外のデメリットがあるんです。
この事実が分かればすぐに検討方法を見直すんですが、これを知らずに損をしている 人も多くいます。
そこで今回は旧耐震物件の物件について解説していきます。
今回この記事を読むことで旧耐震物件の見分け方とデメリットについてわかります。
◇旧耐震物件は選択肢から外すべき。
具体的に本当に旧耐震物件を外すべきなのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の旧耐震物件の物件について解説いていきます。
1.旧耐震基準物件の物件の見分け方
中古マンションを検討する際によく、「新耐震は1981年以降」なんて聞きますが、ここは注意が必要です。
中古マンションの資料には完成年月は記載がありますが、建築確認日までは記載していません。
「1981年６月」という数字は建築確認通知書の交付日であって完成竣工日ではありません。
建築確認とは建物が着工する前に、売主である不動産会社が行政に確認を依頼すること。
物件の規模にもよりますが、マンションは着工から竣工まで半年以上かかります。
つまり、1981年中に完成している物件はほぼ旧耐震基準の物件と考えます。
結論としては、新耐震基準の物件を探す場合は、1982年以降に完成した物件が無難です。
微妙な場合は建築確認通知書を確認しましょう。
2.旧耐震物件と新耐震物件の違いとは
旧耐震基準の物件は全てというわけではありませんが、やはり耐震性が劣ります。
理由として旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なります。
例えば、新耐震基準は大規模自信（震度６～７）建物の損傷はほとんどなく、倒壊はないを目標としています。
大規模地震をターゲットにしているのです。
一方で、旧耐震基準は中規模（震度５）建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベルを目標としています。
つまり、大規模地震には触れていないので、その規模の地震が発生した場合は危険性が高いと考えます。
結論としては、地震が多く、関東にも大きな地震が予測されているので新耐震基準を選ぶべきと考えます。
3.旧耐震物件のデメリット１
旧耐震基準の物件で１番のデメリットは、コンクリートや共用の建物設備老朽化です。
一般的に鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年です。
老朽が進むと外壁にひび割れなどが生じ、コンクリートの中性化が生じてくると鉄筋の腐食などの原因になります。
また、電気設備、ガス設備、給排水設備の法定耐用年数は15年です。
旧耐震基準の物件ですと、ほぼ築30年を超えてますので、1度は交換を行っている物件があると思います。
共用設備の改修・交換するなどの大規模な工事をおこなう場合は高額な費用がかかるので修繕積立金などの収支も心配になります。
場合によっては、修繕の為に、一時金を徴収なんてケースもありますので注意が必要です。
もし、旧耐震物件を検討する場合は修繕履歴などを確認することが必要です。
管理会社が発行する「重要事項調査報告書」には細かな修繕履歴などが載っていますので確認しましょう。
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４.旧耐震物件のデメリット２
旧耐震基準の物件には税制面の優遇措置がありません。
登録免許税・不動産取得税・住宅ローン減税などは原則現行の耐震基準に適合する住宅が対象となっているからです。
住宅ローン減税などは、１０年で最大400万円が戻るとても大きな減税効果があります。（2021．11月現在）
ただ、住宅ローン減税は新耐震基準でも築25年を経過した物件は原則として適応がありません。
ただし、例外として「耐震基準適合証明書」の取得によって適応されます。
旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書が発行される物件はほとんどありません。
新耐震基準は、旧耐震基準の物件に比べて購入価格が高くなりますが、税制優遇を含めてトータルで検討しましょう。
５．旧耐震物件のデメリット３
旧耐震物件は一般的に住宅ローンが厳しいことがあります。
理由として、銀行の融資額は物件の担保評価までという決まりがあります。
旧耐震基準の物件は一般的に担保評価額が下がる可能性が高いというリスクがあるのです。
例えば、返済困難な場合で任売などの売却時に残債割れする可能性出てきます。
また、新耐震基準の物件に比べて倒壊の可能性が高くリスク、そこも融資残高回収に影響を及ぼすことになります。
これらの理由から銀行は旧耐震基準の物件への融資が後ろ向きになっています。
これは、売却時も同様に購入者のローンが付きにくいことを意味するので、物件が売りづらくなることを意味します。
売りづらいことは資産性にも影響してきますので、やはり旧耐震基準の物件は避けるべきと考えます。
６．旧耐震基準のリノベーション物件について
最近は新築物件が品薄のせいか、旧耐震物件のフルリノベーション済の物件の売れ行きが好調です。
メリットとしては、価格が安く、見た目は新築同様なので、気に入りやすいことがあります。
ただし、デメリットとしては、売却時にはリノベーション代金はプラスできないことがあります。
例えば、1000万円の旧耐震基準の団地をフルリノベーションして1800万円で購入した場合。
800万円の中には売主の工事代金＋販売経費＋利益が加算されています。
新品の設備も５年も住めば、ほとんど値段はつきません
これは、５年使用した家電製品がほとんど値段が付かないのと同じことです。
つまり、５年以上住んだ物件はリノベーション代金はほぼ償却されていると考えた方がいいです。
恐らく、５年後のこの団地は売却価格は1000万円を下回っている考えます。
７．まとめ
今回は旧耐震基準の物件のデメリットについて解説しました。
もちろん全ての旧耐震基準の物件が壊れやすいわけではなく、価値が低いわけではありません。
あくまでも、可能性が高いという話です。
生活をする住いの話ですので、安全性というキーワードは欠かすことはできないと思いますので、是非とも参考して検討してください。
