住宅ローンの返済が厳しいと悩んではないですか？

もう何度か延滞してしまった人も多いかと思います。

実は住宅ローンを延滞すると取り返しのつかないことがあるんです。

この事実が分かればすぐに対応するんですが、これを知らずに取り返しのつかなくなっている人も多いです。

そこで今回は住宅ローンの延滞について解説していきます。

今回この記事を読むことで延滞によって起こることと対策についてわかります。

住宅ローンを無断で延滞は禁止行為である。

具体的に本当に延滞でどうなるのか疑問がわいてきますので細かく解説していきます。

１． 優遇金利が受けれなくなる

延滞をすると優遇金利から店頭金利つまり、定価の金利になってしまいます。

理由は、銀行は審査時の優良な顧客には金利の割引をします。

しかし、延滞をした時点で優良な顧客ではでなくなるという考えなのです。

例として、店頭金利が2.475％で、優遇金利が▲1.8%だとすれば、0.6７5%の金利で融資されることになります。

仮に残債が2500万円で残り２０年の場合だと、毎月の返済額が約２万円上がります。

総額の利息額だと約５００万円近く上がってしまいますのでかなり大きな損失になってしまうということです。

しかも、優遇金利は一度解除されると戻れないので注意が必要です。

２． 団体信用生命保険が下りない場合がある

理由としては、団体信用生命保険の保険料は金利の中にが含まれいる為、延滞をするイコール保険料を支払っていないということになります。

団体信用生命保険が下りないということは、債務者が死亡しても住宅ローンの返済は残ってしまうということです。

また、借換えなどで、他の金融機関で組もうとしてもその時点での健康状態や病歴などによっては再加入できないケースもあります。

結論としては、団体信用生命は万が一の残された家族の為の保険ですので延滞によって保険料を支払わないという事態は避けましょう。

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３． ブラックリストに載る（厳密には個人信用情報に事故歴が載ってしまう）

一度や二度の遅れで延滞情報が個人信用情報に載ることはないので安心して頂きたいのですが、何度も繰り返された場合は悪質と判断されます。

その時点で金融機関は個人信用情報に載せ、各情報機関で共有されてしまいます。

もし、一度でも個人の信用情報に載ると５～７年程は、他のローンが組めなくなります。

それ以外にも、場合によってはクレジットカードやETCの更新ができなくなるのでかなり不便になりますので注意が必要です。

最悪の場合は携帯電話の新規契約にまで響く可能性がありますので、たとえうっかりミスだとしても繰り返しは禁止です。

恐らくそんな方は引き落とし口座と振込口座が異なる方だと考えられるので統一してください。

４．延滞３ヶ月以上で期限の利益喪失通知が届く

期限の利益とは設定された期限まで、債務の履行（住宅ローンの支払い）を猶予してもらえるのことです。

つまり、３５年間ローンを組むということは、返済を３５年間分割での支払う猶予を頂いているということです。

それが、喪失するということは、一括返済をしなくてはいけないということです。

仮に残債がまだ2500万円の場合はそれを一括で返済しなければないのですが、現実的ではないと思います。

要するに、競売となって家を失ってしまうということです。

競売になった場合は、強制的に売却しなければならないので相場の売値は相場の半額程度になってしまうケースが多いです。

当然のこと、割れてしまった残債については、分割で支払っていくことなるケースもありますので踏んだり蹴ったりです。

これを避ける為には銀行に交渉の上ある程度猶予をもらって任意売却に持ち込むことが先決です。

任意売却とは、期間は設定されるものの、通常の販売活動が行えるのである程度、相場に近い価格での売却が期待できます。

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５． 最後に延滞しないために

延滞の原因にはリストラ、減給、病気、離婚・・・さまざまな理由があります。

とにかく、厳し状況になったら先ずは金融機関に一報相談しましょう。

金融機関には返済困難者に対して対処法を設けております。

具体的には返済の条件を変更する払変更などの措置があります。

例としては、月々の支払いを下げて、返済期間を延ばしたり、ボーナス返済を無くしたりできます。

悩んで、延滞が続いている方は何も解決しません。

悩む暇があったら率先して相談しましょう。

銀行はこのようなケースは想定していますので心配無用で相談して下さい。

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住み慣れた家を売却する時に、不動産会社に査定の金額を出してもらうのですが、金額の算出方法が気になりませんか？

査定金額は、仲介会社によっては数百万も異なる場合があります。

今回はこれから、不動産売却検討の方は損をしないとように必見です。

１． 不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定があります。

１－１机上査定とは、現場に行くことなく、データベースなどをもとに査定額を算出する方法です。

具体的には、レインズ（※）などを閲覧し、近隣の物件の過去の取引事例や市場価格を参考にして計算致します。

現地を調査していないのであくまでも参考程度の簡易査定となりますが、訪問せずにメール等のやり取りで気軽に調べられるのでまだ、具体的に売却を決めていない方には、メリットを感じて頂けると思います。

※レインズ（Real　Estate　Information　Network　System=REINS）とは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

簡単にいうと、不動産会社のみが閲覧できるポータルサイトのようなものです。ここに掲載された物件は不動産会社同士が取引可能で、一般には公開されていません。

１－２訪問査定は、読んで字のごとく直接お客様のご自宅にお伺いし現地調査を行います。

机上査定で大まかな金額を算出して、現地の内装や共用スペースなどの劣化具合や、日当たり、眺望、騒音、臭気などの周辺環境を調査しますので、より具体的な金額を算出できます。

お客様にとっては、お部屋を案内する手間はありますが、精度の高い金額を出せるのと、時期や販売期間などいろいろな相談も行えるのがメリットですので、売却を概ね決めている方にはお勧めです。

実際には机上査定を２～３社出してみて、ある程度良さげな会社に訪問査定に来てもらうのがいいと思います。

ただ、査定にくる担当の営業マンはこの時点で媒介契約を提示してきますので、そこはよく検討してから契約して頂きたいと思います。

２． 実際の金額の決め方がお客様の意向に左右される！？

一般的な中古マンションの場合は、取引事例を基に坪単価を出します。

坪単価とは、１坪当たりの金額です。㎡になおすには〇坪×3.025＝○○㎡となります。

近隣の物件や同じマンション内での坪単価を参考にして、後は日当たりや眺望、階数や向き、角部屋などの要素を取り入れて金額を決めます。

あとは、オーナー様の意向を＋することが多いです。

と、いうよりかは、買主様の意向を取り入れることが多いです。

買主様の意向とはどういうことなのか？と思いますよね！

ズバリそれは「値引き」です。

お客様に気持ち良く買って頂いたく為に「値引き」できる金額をあらかじめ上乗せしておくと言うことです。

金額にして、５０万円～１００万円位というところでしょう。

例えば、3,980万円の物件があったとしたら約８０万円が値引き対象の金額となります。

購入検討者は逆にそこは、視野に入れておきましょう。

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３． まとめ

今回は不動産の査定方法につい解説致しました。

具体的に売却を検討していない方は、机上査定をお願いして、具体的な検討の方はその先の訪問査定をお願いしましょう！

査定金額は概ねの金額は当然ありますが、正直いくらで、いつ売却できるのかは誰にもわからないです。

縁とタイミングの話ですので、不動産会社の担当の営業マンの話を鵜呑みにせずに、はじめは強気なチャレンジ価格を設定して様子をみるのもいいと思います。

そこでもし値引き交渉が来れば、交渉に応じればいいですし、全く反応が悪ければ、その時点で価格を下げればいいと思います。

値上げがは、何かしらの理由が必要ですが、値下げはいつでもできますので！

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