値引きの判断基準が分からないという人も多いと思います。

実は値引き出来る物件には共通点があるんです。

この共通点が分かれば交渉もしやすいのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は値引きのしやすい物件、値引きしづらい物件の特徴ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで値引き交渉しやすい物件としにくい物件についてわかります。

◇中古マンション値引き交渉可能

具体的に本当に値引きが可能なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の値引きしやすい物件、しにくい物件について解説いていきます。

1.値引き交渉可能な理由

一般的に中古マンションは値引きしやすいと考えられます。

理由としては、中古マンションには定価がなく売主の意向がもちろんあります。

しかし、査定金額は、どちらかと言えば不動産業者の影響が大きいです。

不動産業者は、ある程度の査定金額に予め値引き可能額をプラス＠で提案します。

売主も当然その価格で販売できればいいですし、不動産業者も値引きすることで、購入者の決断を促すことができます。

つまり、値引き金額が予め上乗せされていう場合を考え、先ずは値引き交渉すべきと考えます。

ただし、状況次第のところがあり、後ほど触れる値引き交渉しづらい物件に当てはまる場合は厳しいと考えます。

【中古マンション】値引き交渉に欠かせない3つの準備とは！？

不動産は一生に一度の買い物で、非常に高価な商品ですので、できる限り安く買いたいものです。そこで値引きはどの位可能なのでしょうか？？中古物件ですと、基本的には個人ユーザーが相手になりますので、それぞれの価値観や状況が全てになってしまいます。

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2021.07.14

2.値引きしやすい物件

その1. 売出しから1~3ヶ月程度経過した物件

1で触れた通り、値引き価格が上乗せされています。

ただし、案内の多い物件は少し様子を見てからという物件もありますので、売出日などの状況確認が必要です。

その2.買換えの物件

このケースはわりと交渉が効きやすいです。

何故なら、買換えということは、必ず売却することと期日が決まっているからです。

ただし、ここも2つのパターンがあります。

1つは次の物件が決まっているパターンです。

このケースは期日が決まっているので、なるべく早く売却したいと考えられます。

つまり、ある程度の値引き交渉は応じてくれる可能性が高くなります。

その代わりに、タイトなスケジュールをお願いされることがあります。

契約や決済を1ヶ月以内なんて条件を付けられる場合もありますので、事前審査のOKは必ず取得しておいてください。

2つ目は、売れたら物件を探すパターンです。

この場合は、多少渋いかもしれませんが、売却することは決まっていますので、可能性はあります。

その3.ネックの有る物件

ネックの有る物件とは簡単に言えば不人気な物件です。

例えば、日当たりの悪い北向きや線路沿いや通り沿いなど音が気になる物件。

また、「告知事項」いわゆる殺人や自殺などの「事故物件」は値引きが大幅に可能なケースがあります。

その4.状態の悪い物件

設備の不具合やペット飼育後の汚れが酷い物件などは、値引き交渉の可能が大きいです。

不具合の修復には事前にキャシュアウトが必要になります。

売主は売却の際にキャシュの持出を避けたいので、その分値引き交渉に応じる可能性があります。

買主としても、絶好の値引き交渉の材料となるわけです。

これらが値引きしやすい物件の代表例となります。

いずれにしても、交渉はお金がかかりませんので、状況を把握した上で値引き交渉はすべきと考えます。

3.値引き交渉しづらい物件

その1.販売開始直後の物件

こちらは、先程ふれた通り、チャレンジした価格の様子をみたいと考えますので、少し時間を開ける方がいいです。

どうしても購入したい場合は、常識的な範囲の金額（10万円単位の端数金額）で申し込みを入れるのも一つだと考えます。

もし値引きがダメでも、他にお客様が現れない場合、後日連絡がくるケースもあります。

その2.値引き直後の物件

先ほど、3ヶ月サイクルで価格を見直すタイミングがあると伝えましたが、そこで価格変更した直後はしばらく難しいです。

売主にとっては、そこが最終地点の価格の場合はそれ以上下げるつもりがないこともあります。

後は売主の状況にもよりけりですが、3ヶ月のサイクルは不動産業者との媒介契約のサイクルなので目安にした方いいです。

その3.残債が多い場合

残債が多いというよりは、残債額ギリギリで価格設定している場合はほぼ、難しいです。

何故なら、残債が抹消できなければ、売買が成立しないからです。

その4.賃貸同時募集している方

このタイプは、無理に売却することを考えていません。

ましてや、買換えではない場合は自分のローンを抹消する必要もありません。

住宅ローンの金利で賃貸に出せば、ほぼプラスになります。

つまり、賃貸で運用したいと考えているのですが、もしいい値で売却できれば、それでもいいと考えているので、値引きを快諾するとは考えられません。

その5.人気物件

人気物件はズバリ値引きをする必要がありません。

そのマンション内で売出し中の物件がなく、案内の多い物件は売主も強気になります。

そのマンション限定で探しているお客様もいるので、人気物件は適正な価格であれば、3日で売れてしまう物件もざらにあります。

どうしても、欲しい物件の場合は、いちお常識的な価格（端数金額）の値引きで買付申込書を入れておきましょう。

あまりに、無理難題な金額を持ち出すと相手にされず、最悪の場合販売してもらえなくなります。

4.申し込み重なった場合について

買付申込書は原則的には先着順となります。

ただ、値引きが絡む場合は少し状況が変わります。

例えば、同日に2件申込みがあった場合、1番手が100万円値引きで、2番手が50万円値引きの場合。

いきなり、2番手の方に購入権利がいくわけではなく、先に1番手の方に50万円値引きまでの、買い上げ交渉となります。

1番手の方が、50万円値引きを承諾した場合は1番手の方になりますが、値引き額に折り合い付かない場合は2番手の方となります。

つまり、先着順は変わらないですが、最終的には値引き額の小さい方に購入権利があるということになります。

5.まとめ

今回は、中古マンションの値引きできる物件できない物件の見分け方について解説しました。

値引き交渉を成功させる否決は、相手の状況をしっかり把握することです。

特に、売出し時期や値引きの履歴の有無は仲介会社に確認しましょう。

そして、売却理由も値引き交渉の大きな手がかりになります。

ただ、最終的には交渉すること自体は無料なので交渉はお勧めします。

ポイントはこちらも、値引きのもっともらしい理由を考えることと、非常識な金額で売主の気分を害するのは禁忌です。

節度のある値引き交渉で、お得な買い物をしてください。

また、仲介手数料を無料や割引にきする方法もお伝えしますので下記を参考にしてください。

【中古マンション】購入時の仲介手数料を無料にする方法とは！

中古マンション購入時の仲介手数料が高いと感じたことないですか？ 仲介手数料を割引きできたという人もいます。 実は、仲介手数料は会社によって、異なるという事実があります。 この事実を知っていれば、購入時の手数料を安くすることも可能なのですが、...

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2021.07.14

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借金するより賃貸の方が安心という人も多いと思います。

実は、シングルマザーの住宅購入には共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回はシングルマザーの住宅購入メリットデメリットについて解説していきます。

今回この記事を読むとでシングルマザーの住宅購入メリットデメリットと選び方についてわかります。

◇住宅購入は将来的不安解消である

具体的に本当に不安解消になるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のシングルマザーの住宅購入メリット・デメリットについて解説いていきます。

1.シングルマザーの住宅購入メリット

シングルマザーは普段の生活でも不安要素を抱えていますが、住宅購入で将来的な不安解消に繋がります。

例えば、返済金額は家賃並の返済額でも、完済したあと住宅費は不要になるので生活費が削減されます。

先の話ですが、もし一人のまま高齢者になった場合、賃貸の更新も断られるケースも出てきますので賃貸の方が逆に心配です。

また、子供が巣立ったあとの、老後の住まいも確保することができていますので安心です。

住宅ローンは借金と言えばそうですが、万が一の保険にもなります。

住宅ローンを組む際にほとんどの金融機関で団体信用生命保険が強制保険となっております。

これはもし、債務者に万が一の事態になった時には住宅ローンが０になる保険です。

つまり、子供には住宅ローンの無い家が残せるのです。

万が一の事態とは死亡や高度障害を言います。

これ以外にも、八代疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）と診断された際にも同様に０になるオプションもあります。

※詳細内容については金融機関に相談ください。

これによって、死なないものの、病気で入院して仕事のできない最悪の状況に対しての不安が解消されます。

逆に、賃貸住いの際にこれらの事態になった場合、大家さんの方で何らかしらの対応があるでしょうか？

恐らく、家賃は１,２ヶ月は待ってもらえるでしょうが、それ以降家賃が支払えないのであれば、出るしかありませんよね。

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また、分譲マンションは基本的には賃貸よりもセキュリティが充実している物件が多いです。

オートロックや防犯カメラ、管理人が常駐するなど、ほとんどの物件はこれらは標準となっております。

しかも、自分の物件ということで、内装の変更が自由自在に出来ます。

子供部屋が必要の際には間仕切りを入れて独立した部屋や書斎カウンターなどを設けることも可能です。

これらのことから、自宅を所有することは、現在～将来的にかけてメリットがあります。

2.シングルマザーの住宅購入デメリット

費用面に関してはデメリットも０ではありません。

例えば、お部屋の設備の不具合などは賃貸の場合はオーナー負担となります。

ただし、マンション購入するということは、お部屋の中の不具合はすべて自己負担となります。

家電が壊れたと同じように考えるしかないです。

あと、固定資産税・都市計画税は賃貸時には縁のない支払いです。

これらは、いわゆる税金なので致し方ありません。

ランニングなどの費用負担については、ある程度計画を立てることが可能です。

毎年の税金は金額がほぼ決まっていますし、設備の費用負担分も積立しておきましょう。

あとは、購入すると賃貸のように気軽には、引越しできません。

引越しをするには、現在の物件を売却するか賃貸に出すかしなければ、次の家と２重払いになってしまいます。

やむを得ない引越しの際は、ある程度期間を設けて計画的に行いましょう。

3.シングルマザーの物件の選び方

3-1セキュリティの充実した物件

中古マンションではほとんど標準設備ですが、オートロックや防犯カメラ、管理人が常駐していると安心です。

特に、お子様と2人暮らしだと、ただでさえ心細いと感じることもあるかと思いますのでここは必須条件です。

また、日中在宅時間が少ないので宅配ボックスがあると便利です。

3-2利便性の高いマンション

最寄り駅から平坦な道10分以内の利便性のいい場所がお勧めです。

平坦な道がポイントで、アップダウンが激しいとそれ以上の時間を感じてしまいます。

周囲に買い物や学校など公共施設や公園があると便利です。

利便性の高い=売却・賃貸に出しやすい＝人気がある物件ということです。

3-3新耐震基準のマンション

新耐震基準とは1981年の６月以降建築確認を取った物件です。

間違いえてはいけないのが、完成時期とは異なります。

完成時期は1982年以降となります。

それ以前の旧耐震基準物件は耐震性に不安があるのと住宅ローンが組みずらく、減税措置もないのでデメリットが多いです。

予算との兼合いもありますが、どんなに古くても1982年以降の物件をお勧めします。

4.住宅ローンについては

シングルマザーの住宅ローン審査については特に影響はないです。

金融機関としては、家庭の事情は審査項目にはなく、個人信用情報と年収、勤続年数がメインの審査となります。

年収は250万円程度は必要なのと、勤続年数も１年を超えているとベッターです。

働く女性向けとしては、りそな銀行の「凛」という商品は女性に特化しております。

就業不能時あんしん保険は、ケガや病気で就業できなくなった場合に、住宅ローンの月々の返済を最長12カ月間の補償をこの保険でカバーします。

しかも、保険料は無料となっております。

また、女性向けというわけではないですが、フラットは比較的審査が優しいです。

雇用形態や勤続年数や年数の制限は特にありません。

もちろん目安はあるのですが、正規社員でなくても審査自体は可能ですので、これらにネックを感じている方は是非挑戦ください。

シングルマザーの失敗しない住宅ローンとお勧めの金融機関とは

シングルマザーだけど住宅ローン通るのか！？と考えたことはないですか？ 難しいと諦めているという人も多いと思います。 実は、住宅ローンの審査には共通点があるんです共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。 ...

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2022.04.15

5.まとめ

今回はシングルマザーの住宅購入について解説しました。

メリットデメリットそれぞれありますが、不安定要素の多いシングルマザーにとって住宅購入は可能であればお勧めです。

やはり、購入することで将来的な安心感が増してくるのが一番です。

もちろん、物件の選び方を間違えてはいけないのですが、特に実家同居などの予定のない方は終の棲家が必要です。

資産性の高さが必要な理由としては、10年、20年すると生活スタイルが変化することで購入した物件に住み続けるかどうかわからないからです。

いざという時に、売却や賃貸に出せる物件にしておくとなお安心ということです。

是非、ローン審査からスタートしてみましょう。

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難しいと諦めているという人も多いと思います。

実は、住宅ローンの審査には共通点があるんです共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回シングルマザーの住宅ローンのポイントについて解説していきます。

今回この動画を見ることシングルマザーの住宅ローンのポイントと注意点についてわかります。

◇家庭状況などが審査を妨げることはない

具体的に本当に家庭状況は関係ないのなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のシングルマザーの失敗しない住宅ローンのポイントについて解説いていきます。

1.シングルマザーでも住宅ローンの利用可能

一般的い住宅ローンの審査の中で重要視されるのは、本人の「年収」と、「勤続年数」です。

特に年収は組める金額に影響するので、一番重要な要素です。

必要年収は金融機関によって異なりますが、税込で250万円以上は必要になってきます。

組める金額を算出するのに、返済比率を用いるのですが審査上では年収の25％～35％となっております。

だだし、この金額は税込み年収を基準としているのと、マンションでは固定費となる管理費・修繕積立金がカウントされていません。

例えば、税込年収300万円で返済比率が30％まで審査可能の場合、300万円×30％＝900000円/年間→毎月に直すと75000円/月間となります。

ここには管理費・修繕積立金が入ってませんので、約15000円を足すと計90000円となります。

年収300万円の手取りは240万円程度と考えると月々200000円です。

つまり、約半分が住宅費となってしまいますのでかなりタイトな返済になります。

実際に銀行の審査で可能な金額はこの額になります。

しかも、管理費・修繕積立金はマンションによって異なりますので注意が必要です。

そこで、無理のない支払いを考えた場合は、管理費・修繕積立金込の返済比率25％と考えます。

つまり、年収300万円であれば、管理費・修繕積立金込の65000円程度がベッターです。

また、勤続年数も以前は3年以上という縛りがありました。

ただここ何年でそれはなくなり今は1年程度で審査の土台に上がれます。

この勤続年数の考え方も同業の転職であれば、問題ではないですが、異業種の転職を繰り返すと心証はよくないです。

結論としては、シングルマザーという家庭の事情は問題となりません。

ただし、ある程度の年収と勤続年数はクリアすべきです。

【独身女性必見】住宅ローンの失敗しないポイントと注意点とは？

独身女性だけど住宅ローンは通るのかな？と考えたことはないですか？ 住宅ローン審査が不安という人も多いと思います。 実は、独身女性の住宅ローンには気を付けるポイントがあるんです！ このポイントを押さえておけば住宅ローンに対する不安が解決するん...

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2022.03.28

2.住宅ローンを組む際はどんな状況でも子供を守る

シングルマザーは一人で住宅ローンを完結させなくてはなりません。

もし、返済中に新たなパートナーに恵まれて、生活にゆとりが生まれる分にはいいと思います。

ただし、組む時点でそのような甘い皮算用は抱かずに、あらゆるリスクを想定すべきと考えます。

もちろん先程触れた、返済比率の件は組める金額ではなく、支払える金額を組むというのが一番大切です。

それ以外にも想像したくはないですが、もし、自分自身に何かあった場合にそなえて団体信用生命保険は必須です。

ご存知の方も多いですが、高度障害や亡くなってしまったときに住宅ローンが0になり、子供に債務を残さない保険です。

フラット以外のほとんどの金融機関が強制保険となっております。

シングルマザーの方にはプラスで八代疾病を考えるべきと考えます。

これは、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性すい炎と診断された場合も住宅ローンが0になるという保険です。

金利にプラスして支払うのですが、病気になってしまい、生きているが働けないという最悪の場合の対策です。

それ以外に、住宅ローン審査する上での注意点としては、ショッピングローンやカーローンなど、ほかのローンを極力組まないことです。

何故なら、先ほどの組める金額というのは、年収に対して○○％という話をしましたが、この組める金額から既存にあるローンの分を引かれてしまうからです。

簡単解説すると年収300万円で返済比率25％とすると組める金額が年間750000円の返済までの場合、ここから既存のローン分を引かれてしまうわけです。

ショッピングローンが月々30000円あった場合は年間360000円です。

返済可能金額750000マイナス、ショッピングローンの360000＝組める金額390000万円までとなります。

つまり、約半分になってしまうということです。

仮に2500万円組める方だと1250万円まで組める金額が減らされしまうということです。

つまり、住宅ローン審査時には他のローンは返済してしまうことをお勧めします。

また、クレジットカードも同じ考え方をします。

使用中のカードは1枚につき、月々1万円のローンがあるとカウントされるケースもあります。

リボ払いや分割払いなどは、それ以上のカウントになりますので要注意です。

ポイントが付与されるカードもある為、複数枚のカードを所有している方も多いと思います。

ただ、未使用のカードはノーカウントになります。

いずれにしても、使用するカードは限定し、クレジットカードの整理も必須となります。

3.シングルマザー、独身女性向けのお勧め住宅ローン

金融機関によって審査基準や特色があります。

例えば、フラットは雇用形態や勤続年数や年数の制限は特にありません。

もちろん目安はあるのですが、正規社員でなくても審査自体は可能ですので、これらにネックを感じている方は是非挑戦ください。

また、りそな銀行「凛」という商品は働く女性向けの住宅ローンとなっております。

就業不能時あんしん保険は、ケガや病気で就業できなくなった場合に、住宅ローンの月々の返済を最長12カ月間の補償をこの保険でカバーします。

しかも、保険料は無料となっております。

団信もがんと診断されたらローン残高が0円となる3大疾病保障特約が、お借入金利に年0.15%を上乗せするだけで選べます

乳がん・子宮頸がん等の女性特有の病気に備え、安心できます。

上記は一例となります、自分の状況の中で有利な住宅ローンで審査を行ってみましょう。

4.最後に児童扶養手当について

不動産の所有や住宅ローンの影響により、児童扶養手当が減額や廃止されたりすることはありません。

 原則として今のままの条件を維持することができるので、気にかけることなく、マイホームの購入を検討できます。

ただし、嬉しい悲鳴かもしれませんが、先程触れたように、新たなパートナーが出来た場合は注意が必要です。

あくまでも、一人で子育てをするという前提条件です。

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5.まとめ

今回は、シングルマザーの住宅ローンについて解説してきました。

住宅ローンの考え方としては、家庭事情で審査内容が不利になることはありません。

ただし、シングルマザーならではの注意点としては、あらゆるリスクヘッジを行うことが必要です。

無理のない返済や万が一の時の保険の対応などはしっかりと対策をしておきましょう。

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知り合いや行きつけの不動産会社なんてないという人も多いと思います。

実は、不動産会社の担当によって損をする事実があるんです。

この事実を理解した上で不動産会社選びが出来ればいいですが、出来ずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は損をしない中古マンション購入方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションの損をしない購入方法がわかります。

◇不動産購入は担当者で決まる

具体的に担当者によって損得があるのか！という疑問がわいてきますね！

それでは、損をしない不動産購入について解説していきます。

1. 大手仲介会社だから安心ではない

大手仲介会社だから安心して購入できるわけではありません。

これは、契約などの手続き上の話は大手仲介会社はコンプライアンス的にも問題ないかと思います。

ただし、物件の選定の段階では必ずしもそうではありません。

例えば、大手仲介会社は莫大な広告費をかけています。

TVCMや新聞折込、ネット広告、ポスティングなどあらゆる媒体を使って販売活動を行っております。

そこで、その経費を効率的に回収する手段として「両手仲介」があるのです。

両手仲介とはその名の通り、売主と買主の双方から仲介手数料をもらう取引きを言います。

ここで問題になってくるのが「囲い込み」という手法です。

これは、大手仲介会社ならではの広告費をかけることで、買主だけでなく、売主＝売り物件も集めているのです。

売主から販売を委託された物件の販売を自らのお客様に販売すると晴れて両手仲介となるわけです。

この自らのお客様に販売する為に、他社のお客様を意図的に断ることを「囲い込み」と言います。

この行為はもちろん禁止事項ですが、担当者のグレーな采配で可能になってしまうのです。

例えば、本当はいないのに、「他のお客様でローン審査中です」「先に検討者がいます」など、いくらでも理由を付けて他社を断れるのが実状です。

そして、その物件を自分のお客様に販売する為に、問合せのお客様の条件に多少合わなくてもなんとか進めて販売するわけです。

これらの行為は決して全ての大手仲介会社が行っているわけではないですが、件数が多いのは否めないと思います。

下記は両手仲介の比率です。

特に両手仲介は違法行為ではありません。が、しかし…ということです。

※週刊ダイヤモンド2021年8月更新

結論としては、会社の都合ではなく、あなたの都合に合わせたエージェントを探すことが大切です。

2.中古マンションはどこから購入しても同じ

不動産を検討中の方であれば、「レインズ」という言葉を耳にしたことがあると思います。

ひと言で、不動産会社しかアクセスできない物件サイトなのです。

このレインズに掲載があれば、どの不動産会社からでも同じ物件を購入することができます。

つまり、特定の不動産会社しか扱えない物件はほとんどありません。

しかも、不動産購入から引渡しまでのフローはどこでも同じです。

また、仲介手数料も上限が決まっていますので、サービスの価格も同じということになります。

ただし、仲介手数料については下限値が自由なので、逆に仲介手数料無料でもいいということです。

要するに、同じ物件で同じサービスであれば、仲介手数料が安い方がお得な購入が出来るということなのです。

ここで、注意点としては、スーモにある会社にいきなり問合せをしないということです。

多くの物件はレインズに掲載していますので、同じ物件を他社でも取扱い可能です。

3000万円の物件で仲介手数料は約100万円です。

仲介手数料の安い会社を探してみましょう。

3.高額なリノベ費用は必要なし

リノベーション会社では、ワンストップリノベーションを行っている会社があります。

ワンストップとは物件探しからリノベーションまで全て行う会社です。

特に否定するつもりはありませんが、リノベーション費用が高額なケースが多いです。

理由としては、目的としてそのリノベーションデザインを購入するという意味合いがあります。

そうすると、物件選びは二の次になってしまう恐れがあるということです。

もちろん、そのデザインが気に入って全てコーディネートしたいという目的であれば、否定すべきことではありません。

ただ、少し悪い言い方をすると、リノベーション会社としては、古くて汚い物件の方が工事費用がかさみ利益が取れるということです。

ここがリノベーションありきの物件探しになってしまうところが懸念点と考えます。

不動産会社の観点からは資産価値のある物件を購入してもらい、不具合をリフォームで直すことをお勧めしたいのです。

つまり、先ずは資産性のある物件ありきで、その上で不具合や汚れなどは直しましょうということです。

その方部分的なリフォームで済むのでコストもだいぶ下げることができます。

今流行りのリノベーションマンションのほとんどの物件が、水回り交換とクロスやフローリング交換の表層リフォームなのです。

結論としては、資産性のある物件を選び、足りないところはリフォームで補うような臨機応変な提案をしてくれる担当者を見つけるべきです。

4.最後に独身女性はカモられ安い

独身の方は下記のような方が多く見受けられます。

・相談者がいない
・忙しいのでいちいち細かく調べない
・専門的な知識がないので提案を鵜呑みにする

これらは、なかなか致し方無いとことだと思います。

そんな方であれば、なおさらきちんとした不動産のエージェントを見つけてもらいたいです。

そこで下記を参考にしてください。

上記内容の営業マンに当たったら即、他を当りましょう！

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5.まとめ

今回は損をしない中古マンション購入方法について解説しました。

何度も申し上げてますが、中古物件はどこの会社でも購入可能です。

不動産は大きな買い物ですので、気の合う誠実な担当者から気持ちよく買いましましょう。

その為にも、営業マンをしっかりと見極めて下さい。

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住宅ローン審査が不安という人も多いと思います。

実は、独身女性の住宅ローンには気を付けるポイントがあるんです！

このポイントを押さえておけば住宅ローンに対する不安が解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は住宅ローンの注意点とポイントについて解説していきます。

今回この記事を見ることで独身女性の住宅ローンのポイントと注意点についてわかります。

◇住宅ローンは組める額と支払える額は別

具体的に本当に住宅ローンの組める額と払える額は違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の住宅ローンの注意点とポイントについて解説していきます。

1. 独身女性はいつ何があるかわからないので支払える額にすべき

理由としては、銀行の住宅ローン審査は返済比率を年収の35％前後で見ています。

しかも、そこには毎月の管理費・修繕積立金を含んでいないのです。

管理費・修繕積立金は固定費なので考え方をしては、返済比率に入れるべきなのです。

実際にたいていのマンションであれば、管理費・修繕積立金は約20000円前後かかっています。

そして審査は税込み年収で見ています。

ここも、手取り年収で考えないとおかしな話になりますので、実際には手取り年収で考えるべきなのです。

つまり、年収400万円の手取り年収は約315万＝月収は26万円となります。

もし、税込み年収400万円の返済比率が35％だと、116666円の住宅ローンの返済がOKということになります。

しかも、20000円の管理費・修繕積立金足したら約140000円弱の返済です。

手取り26万円で約半分が住宅ローンと管理費・修繕積立金にあてる計算となります。

これはあまりに高いと思います。

結論としては、銀行の審査は返済比率が35％までOKとなりますが、実際に組むべき住宅ローンは返済比率25％を目指すべきです。

しかも、管理費・修繕積立金を入れた金額で年収の25％に納めるのです。

そうするとだいたい月々85000円程度になります。

このくらいが、現実的な数宇ではないでしょうか。

2.団体信用生命保険の八代疾病を視野に入れる

理由としては、死亡時だけでなく八代疾病の病気にかかった時に住宅ローンが0になるからです。

独身の場合、残す家族がいないので住宅ローンは正直言って、死んでしまえば関係ない話なのです。

一番困るのは、病気になって死なないで、働けないままずっと生きていることです。

ここが一番辛いことです。

団体信用生命保険はほぼ、強制保険となっております。

死んでローン０になるのは、当然ですが、病気にかかってもローンが０になるのです。

具体的にはがん、心筋梗塞、脳卒中、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、すい炎があげられます。

実際にどの状態で保険が下りるのかは、それぞれの金融機関に確認しましょう。

注意点としては、金利上乗せされますので、返済金額に影響してくる点も注意が必要です。

結論としては、独身であれば、自分の今加入している保険を見直しつつ八代疾病は検討すべきと考えます。

3.住宅ローンの審査は準備が必要

住宅ローンの審査は収入と勤務先と個人信用情報をメインに審査します。

年収や勤務先は準備のしようがありませんが、個人信用情報は準備することができます。

具体的には、既存のローンやカードを整理することです。

例えば、ショッピングローンやリボ払いがあると本来の収入で組める額からその分をマイナスされます。

本来住宅ローンが3000万円組める方がリボ払いなどをしていることで、2300万円に減額されたりするわけです。

しかも、リボ払いは銀行の心証もそこねてしまうのでやめましょう。

もし、住宅の頭金として用意できる金額があるならば、そのお金でリボ払いやローンを完済してください。

住宅ローンは変動金利であれば、１％未満で組めてしまいます。

ただし、ショッピングやリボ払いは10％を超えることもありますので、この数字だけでも自分にとっても得になります。

また、銀行も頭金がないのは問題ないですが、リボ払いやカードローンについてはネガティブに捉える傾向にあります。

同時に、クレジットカードの枚数も細かくカウントし、カード１枚に付き１件のローンがあるとみなされます。

最近ではポイントがクレジットカードに付与されることも多くなり、誰もが何枚ものカードを所有しているは珍しくありません。

ただ、複数のカードは住宅ローンの審査時には良くないので整理が必要です。

普段から利用するカードは１，２枚に絞りましょう。

そして先程と同様にリボ払いやキャッシング、分割払いは止めるべきです。

未使用のカードはカウントされませんが、利用しないカードは解約をお勧めします。

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4.年収が低く場合はフラット有効

銀行の審査の仕組みとしては、年収に対しての返済比率がメインになります。

ここで、注意点すべきは銀行によって審査する金利が異なります。

年収に対して審査金利が高ければ、借りれる金額は減ります。

返済比率も年収400万円未満の方は30％となりますのでなおさら組める額が減る仕組みなのです。

一般的にメガバンクでは審査金利が3～4％に設定しています。

例えば、年収350万円の方が審査金利3.5％で組める金額は2110万円

一方で、フラットは審査金利が実行金利となりますので1％台の金利で審査可能です。

借りに実行金利を1.3％とした場合は審査金利も1.3％なので年収の350万円の方だと2950万円組めることになります。

フラットの方が圧倒的に組める額が大きくなります。

これらからフラットは勤続年数も１年未満で審査可能ですし、正社員でなくても審査可能なので全体的に審査は優しいのが特徴です。

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5．まとめ

今回は独身女性の住宅ローンのポイントと注意点について解説しました。

独身という観点から不安材料の方が多いと思います。

リスクを回避するという点では、１番は組める額ではなく支払える額にすべきです。

また、他にローン返済をしてくれる人がいない点からも団体信用生命保険の八代疾病の検討も必要かと考えます。

常に備えあれば患いなしと言う通り、いざという時の対策を練っておきましょう。

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古いマンションでペット飼育可物件はあまりないという人も多いと思います。

実は、ペット飼育可にも物件によってルールの違いがあるんです。

この違いが分かっていれば、すぐに検討方法分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はペット飼育可の物件選びについて解説していきます。

今回この記事を読むことで、ペット飼育可の物件選びとトラブル防止についてわかります。

◇ペット飼育のルールはマンションごとに異なる

具体的に本当にペット飼育のルールは違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のペット飼育可物件の選び方について解説いていきます。

1.中古マンションはペット飼育NG物件が多い

以前はペットの鳴き声などがマンションで生じるトラブルの原因と考えられていたので、ペット飼育不可の物件が一般的でした。

マンションで販売時点で、一度決まった管理規約の変更はとても難しく古いマンションは依然とペット飼育不可のままが実状です。

しかし、何度かのペットブームを経て、ペットを飼う世帯が増えるにつれて、そんな常識にも変化が出てきました。

実際に2000年以降の物件は新築販売時点でペット飼育可がの物件が増えてきています。

独身女性でコンパクトマンションの購入のニーズも増えたこともペット飼育可物件の増加の要因にもなっています。

ただし、先程の通り古い中古マンションでは、ペット飼育は曖昧な物件もあります。

現実的にペット飼育している方がペットを手放してマンション購入することはあり得ないことと思います。

つまり、ペット飼育可能物件が最優先事項となりますので、先ずはペット飼育の可否を先に調べることから始めるべきです。

2.管理規約について

簡単に言うと「管理規約」とはマンションのルールブックとなっております。

戸建と違って共同住宅であるマンションには、様々な禁止事項などが設けられています。

ペットに関して言えば、ペットの数や大きさ/重さ、種類などがあげられます。

また、「管理規約」の中には「使用細則」があり、より具体的な内容が明記されています。

例えば、マンションの共用部では抱きかかえて移動する。

もしくは、ゲージに入れなければならないなどです。

また、バルコニーで飼育することは禁止事項ですが、バルコニーへの出入りの可否など詳しく明記されています。

これらのことから、物件を選ぶ際はペットの可否はもちろんチェックします。

プラス、もし気に入った物件があったら「管理規約」や「使用細則」を確認し自分のペットが不十なく生活できるかをしっかりと確認すべきです。

これらの書類は個人では取得できないので、担当の営業マンに依頼しましょう。

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3.ペット飼育でもトラブルはある

注意点として、たとえペット飼育可となっている物件でも全ての入居者が決してウエルカムなわけではない！ということを認識しておきましょう。

例えば、ペットの鳴き声や足音などは、たとえペットが好きな方でも気になると思います。

音の問題は何もペットに限ったことではありませんが、ペットが苦手な人はなおさら気になるでしょう。

また、臭いや毛の問題も耳にしたことがあります。

ペットをバルコニーなどで遊ばせていると、隣の部屋に臭いが届いたり、毛が隣の洗濯物についてしまったりと様々なクレームがあります。

結論としては、ペット飼育可の物件であってもマナーはしっかりと守ることです。

また、入居時には周囲の住戸（上下左右）のお部屋に挨拶とペットを飼育することも伝えておいた方が望ましいです。

4.ペット飼育に優しいマンションとは

ペット飼育可を謳っているだけの物件がほとんどの中、ハード面でもペットに配慮した関連施設のあるマンションもあります。

これらの施設があるマンションはペットを飼育している方に配慮された作りになっています。

実際に飼育している方もそれなりいることが予想できます。

また、中古マンションの見るべきポイントとしては、マンションの掲示板を見てみましょう。

ペットに関してネガティブな情報の記載があればトラブルが隠れている可能があります。

又はイベント情報などペットに対してポジティブな情報などがあれば割とウエルカムなマンションかと想像できます。

また、マンション周辺施設にも気を配りましょう。

・ペットの病院
・散歩できる公園、ドッグラン
・ペットショップや入店可能な飲食店

これらの施設がマンションの周辺にあるとペットの飼育がしやすいです。

5.まとめ

今回はペット飼育可物件の探し方やトラブルについて解説しました。

ペットは飼主にとっては家族同然の存在だと思います。

そんな家族が快適に生活できるかどうかは、マンション選びの重要なポイントだと思います。

「管理規約」や「使用細則」をしっかりと確認しトラブルを未然に防ぎましょう。

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賃貸でも近隣トラブルがあったという人も多いと思います。

実は、近隣トラブルを見分ける方法があるんです。

この方法が分かれば近隣トラブルの不安払拭できるのですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回はマンションの近隣トラブルについて解説していきます。

今回この記事を読むことでマンション内のトラブルと見分け方についてわかります。

◇近隣トラブルは見るべきポイントを押さえるとある程度把握できる。

具体的に本当に近隣トラブルが分かるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の近隣トラブルの種類と有無の見分け方について解説いていきます。

1.マンション内の近隣トラブルの種類

集合住宅の主なトラブル

・音の問題…上階の足音、隣のお部屋のTVや楽器等の音

・汚部屋、ゴミ屋敷…ゴミの山積、臭気等

・ペットの飼育方法…鳴き声、匂い

・ゴミ置場の分別…分別しない、有料シール貼らない

2.近隣トラブルの有無は事前調査で概ね把握できる

自分の部屋の周辺対象住戸の玄関周りやバ外廊下、バルコニーに所有物という名のゴミがないかをチェックする。

臭気のするような物が常に置いていないかを確認する。

また、共用スペースのゴミ置場や駐輪場も、もれなくチェックする。

マンションは基本的にはゴミ置場に何時でもゴミを出す事が出来きます。

ただし、分別がしっかりとなされているかは、住人のモラルに関わります。

分別がなされていない場合や粗大ごみに有料シールが貼られていなければ要注意です。

駐輪場も同様で、整理整頓されているか、自転車にステッカーが貼られて管理がされているかを見ます。

これらが、杜撰な場合は管理人にヒアリングをして判断をしましょう。

このように、内覧の際には自分のお部屋以外にも共用スペースを確認することでトラブルのある物件なのかを把握することが可能になります。

管理人に対しては、担当の営業マンを通してヒアリングしてもらいましょう。

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3.近隣トラブルは未然に防ぐ

トラブルは場合によっては、自分が起因で起こる場合があります。

例えば、中古マンションなどは、先に住んでいる人からすると、あとで引越してくる人を、よそ者扱いをします。

この人どんな人なんだろう！？と品定めをしてくるのです。

当然、その時点の状態では良好な関係性はありません。

その場合は、自ら引渡し時に事前に挨拶等で良好な人間関係を築くことが大切です。

「今回引越ししてきた○○です！ご迷惑おかけして申し訳ありません。どうぞよろしくお願いいたします！」

この程度の挨拶をするだけで全く印象が変わります。

また、中古マンションは特にマンションごとにルールがあります。

そこを逸脱するとトラブルに発展してしまいますので、管理規約などに目を通して、自らルール違反をしないように努めましょう。

メジャーなところで言うと、ゴミの出し方やペットの飼育方法、楽器の演奏などがありますのでチェックしましょう。

4.直談判はしない方がいい

自分自身でトラブルを解決しようと考える方もいますがそれは、止めるべきです。

例えば、音がうるさいので直接そのお部屋を訪問して注意する。

又は、壁を叩いて気付かせるなどは、ケンカの元になってしまいますし、一層関係が悪化してしまいますので止めるべきです。

これらの行為は、される側は心外で不愉快な思い以外は、抱かないと思います。

顔見知りの関係性があればいいですが、その場合はそんな深刻にはならないと思います。

基本的にこのよう場合は、管理会社などの第三者を通して解決を図ったほうが無難です。

直に伝えるというよりは、掲示板などに注意を促すような間接的な警告が主流です。

5.まとめ

今回は近隣トラブルについて解説しました。

賃貸・分譲に関わらずに共同住宅なので致し方無い場合もありますが、深刻な問題に発展するケースもあるのが現実です。

ましてや、賃貸住宅とは異なり、購入して近隣トラブルで出なくてはならないのは、経済的に大きなダメージを被ることになりますので極力裂けたいです。

購入までに出来る限りの調査をして購入することをお勧めしますし、入居してからトラブルを招く行為は注意を払いましょう。

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中古マンションを考えると不動産屋に行こうと考えたことはないですか？

地元の不動産屋はそのエリアの情報が多いと感じるという人も多いと思います。

実は、物件探しには不動産屋に行ってはいけない事実があるんです。

この事実が分かればすぐに不動産屋に行くことを止めると思うのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は物件の探す手順について解説していきます。

今回この動画を見ることで不動産屋に行かない理由と探す手順についてわかります。

◇物件の情報は先にネットで検索すべき

具体的に本当に先にネットで検索を行うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産屋に行ってはいけないについて解説いていきます。

1.情報量はむしろネットが豊富

不動産屋に行けば出回っていない情報があると思ってませんか？

特別にそんなことはありません。

むしろ、スーモなどのポータルサイトの方が物件情報は早く掲載されていることだってあります。

未掲載物件多数などの謳い文句がありますが、言っているほどでもないです。

また、不動産会社の情報はその会社の得意エリアや得意物件に偏ってしまう。

仲介会社によっては、賃貸がメインであったり、売買が苦手などそれぞれ不動産会社によって取り扱う分野が分かれています。

また、戸建が不得意でもマンションは得意など、得手不得手もあります。

特に、全国展開している、大手仲介会社は支店ごとにエリアの縛りがある為、物件によっては違う支店を通して行う場合もあります。

もし、あなたがエリアを限定して探している場合であれば、いいのですが、広域エリアで探す場合などはどこの不動産会社に行くか注意が必要です。

これらの点からも、家の近くの不動産会社へ行くよりも、先ずはネット検索をしてその物件の取り扱っている会社に問合せしましょう。

2.不動産会社によっては仲介手数料の高い両手仲介物件を勧められる

まだ、探し初めの特に独身女性などは、自分の中で希望条件をある程度、固めていないと営業マンの好き勝手な物件を勧められるケースがありますので注意が必要です。

仲介には、売主と買主双方から仲介手数料が貰える両手仲介物件とどちら一方からの片手仲介があります。

当然のことですが、両手仲介の物件を決めれば同じ手続きでも手数料が倍になるわけです。

両手仲介の物件の例を挙げると、最近流行のリノベーション物件がこれに当たります。

リノベーション物件は売主が不動産会社となっていますので、販売すれば自動的に手数料が貰えます。

購入するあなたからも、手数料が貰えるので両手仲介の物件となります。

また、同様に、エンドユーザから売却依頼を受けている物件も販売することで売主様から手数料が貰えるのです。

不動産会社は出来ればこれらの物件を販売したいと思っています。

これらの物件に興味があれば、もちろん検討していいと思います。

ただ、全く興味のない物件を勝手に勧めてきたのであれば、しっかり断りましょう。

3.仲介手数料の安い会社から購入する

仲介手数料は法律で上限は物件価格の３％＋６万円（税別）と決まっています。

一方で、下限は特に定めがないので、無料にすることも可能です。

ただし、仲介手数料が唯一の収入源となっておりますので、無料だと０円になってしまします。

でも、先ほど触れた両手仲介の物件であれば、売主不動産会社から仲介手数料が貰えるので買主の仲介手数料を無料に出来ます。

方法としては、スーモなどのポータルサイトで希望の物件を検索します。

次に、その物件名＋「仲介手数料無料」と検索してみましょう。

恐らく、リノベーション物件であれば、必ず無料サービスを行っている会社があります。

ただし、片手仲介の物件だと無料は難しいですが、割引サービスをしている会社がありますので、諦めずに検索してみましょう。

4.まとめ

今回は物件を探す際にいきなり不動産屋にいくのは止める！というテーマで解説しました。

情報はポータルサイトで十分に得ることができますし、ある程度自分の条件を絞り込むうえでも検索すべきと考えます。

そこで、不動産会社の営業マンから勧められても断る判断基準を養っておきましょう。

不動産会社の営業マンは歩合制が多いのです。

本音としては、手数料の多い物件を販売したいのです。

何の情報も持たずに不動産屋にいくとカモにされますので、要注意です。

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マンションを見に行って申込みを迫られたという人も多いと思います。

実は、営業マンにはある物件を進めたいという事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は不動産の仲介の仕組みについて解説していきます。

今回この記事を見ることで仲介の仕組みと営業マンの言いなりにならない方法についてわかります。

不動産は物件によっては、手数料が倍になる。

具体的に本当に物件によって手数料が倍なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の仲介の仕組みについて解説いていきます。

1.不動産仲介会社は取引形態によって仲介手数料が異なる

仲介には売主or買主のどちらか一方の「片手仲介」と双方の間に入る「両手仲介」があります。

片手仲介とは、購入者側の仲介として物件を探すか、売却依頼を受けて売主の物件を売却するのみとなります。

一方で、売却依頼を受けた物件を自分で販売した場合は、双方から仲介手数料をもらえる「両手仲介」となります。

不動産会社は同じ取引で倍の手数料が入る両手仲介を行いたいのが本音です。

しかし、全く興味のない不動産会社の都合のいい物件はきっぱり断りましょう。

２.リノベーション物件は仲介手数料が倍になる

最近流行りのリノベーション物件はほとんどが不動産会社が売主となっております。

つまり、リノベーション物件を販売すると、自動的に売主から仲介手数料がもらえるわけなのです。フルリノベーションならマイリノ

当然、買主のあなたからも仲介手数料を頂くので１度の取引きで２度美味しい物件なのです。

一方で、リノベーションしていない物件は、ほとんどがエンドユーザーが売主になっております。

このような物件は、売主側にも仲介会社が入っていますので、手数料は分かれの片手仲介となります。

結論としては、リノベーション物件は不動産会社的には仲介手数料が倍になるのでメリットがあります。

後で触れますが、双方から仲介手数料がもらえるので購入者からは割引サービスのある仲介会社であれば、あなたにも恩恵があります。

しかし、大手仲介会社などは全くそんな割引サービスはありませんので、やはり興味のない場合は断りましょう。

3.不動産会社の営業マンは歩合制

不動産営業マンは固定給＋歩合制が多いです。

歩合とは、仲介手数料売上の○○％が給与になる為、仲介手数料が多い物件を販売すると収入UPになります。

そうなると、お客様の望む物件よりも手数料の高い物件を勧めてくることがあります。

これはあってはならないですし、信用をそこねてしまいます。

また、本当の購入者側の見方であれば、率先して値引き交渉もすべきと思います。

しかし、両手仲介の場合は双方の仲介役の為、両方の顔色を伺いながらの交渉ですので、思った通りにはなかなか動いてくれません。

結論としては、物件はどのこ不動産仲介会社からでも購入可能ですので、きちんと自分の見方になって交渉してくれる営業マンを探しましょう。

４.リノベーション物件の賢い購入について

先ほども触れましたが、リノベーション物件などは売主から手数料が出るので、買主は仲介手数料が無料になるケースがあります。

不動産仲介は基本的にはどこの不動産会社でも、業者専用サイト「レインズ」に掲載されていれば、取り扱い可能です。

また、どこの不動産会社から購入しても、サービス内容は変わりません。

したがって、間違ってもスーモに出ている不動産会社にそのまま、問い合わせをするのではなく、一度「仲介手数料無料」で検索してみましょう。

仲介手数料は3000万円の物件なら約100万円と非常に高額ですので、是非試してみてください。

５.まとめ

今回は不動産仲介の仕組みと営業マンの本音について解説しました。

不動産仲介の営業マンは歩合制の為、手数料の高額な「両手仲介」の物件を販売したいのが本音です。

もし、あなたの希望にマッチした物件であれば、もちろん進めていいと思います。

その場合は、「仲介手数料無料」と検索を忘れず行いましょう。

全く希望とは異なる物件であれば、きっぱりと断りましょう。

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金額が安いからいいという人も多いと思います。

実は、旧耐震物件には古い以外のデメリットがあるんです。

この事実が分かればすぐに検討方法を見直すんですが、これを知らずに損をしている 人も多くいます。

そこで今回は旧耐震物件の物件について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震物件の見分け方とデメリットについてわかります。

◇旧耐震物件は選択肢から外すべき。

具体的に本当に旧耐震物件を外すべきなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の旧耐震物件の物件について解説いていきます。

1.旧耐震基準物件の物件の見分け方

中古マンションを検討する際によく、「新耐震は1981年以降」なんて聞きますが、ここは注意が必要です。

中古マンションの資料には完成年月は記載がありますが、建築確認日までは記載していません。

「1981年６月」という数字は建築確認通知書の交付日であって完成竣工日ではありません。

建築確認とは建物が着工する前に、売主である不動産会社が行政に確認を依頼すること。

物件の規模にもよりますが、マンションは着工から竣工まで半年以上かかります。

つまり、1981年中に完成している物件はほぼ旧耐震基準の物件と考えます。

結論としては、新耐震基準の物件を探す場合は、1982年以降に完成した物件が無難です。

微妙な場合は建築確認通知書を確認しましょう。

2.旧耐震物件と新耐震物件の違いとは

旧耐震基準の物件は全てというわけではありませんが、やはり耐震性が劣ります。

理由として旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なります。

例えば、新耐震基準は大規模自信（震度６～７）建物の損傷はほとんどなく、倒壊はないを目標としています。

大規模地震をターゲットにしているのです。

一方で、旧耐震基準は中規模（震度５）建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベルを目標としています。

つまり、大規模地震には触れていないので、その規模の地震が発生した場合は危険性が高いと考えます。

結論としては、地震が多く、関東にも大きな地震が予測されているので新耐震基準を選ぶべきと考えます。

3.旧耐震物件のデメリット１

旧耐震基準の物件で１番のデメリットは、コンクリートや共用の建物設備老朽化です。

一般的に鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年です。

老朽が進むと外壁にひび割れなどが生じ、コンクリートの中性化が生じてくると鉄筋の腐食などの原因になります。

また、電気設備、ガス設備、給排水設備の法定耐用年数は15年です。

旧耐震基準の物件ですと、ほぼ築30年を超えてますので、1度は交換を行っている物件があると思います。

共用設備の改修・交換するなどの大規模な工事をおこなう場合は高額な費用がかかるので修繕積立金などの収支も心配になります。

場合によっては、修繕の為に、一時金を徴収なんてケースもありますので注意が必要です。

もし、旧耐震物件を検討する場合は修繕履歴などを確認することが必要です。

管理会社が発行する「重要事項調査報告書」には細かな修繕履歴などが載っていますので確認しましょう。

４.旧耐震物件のデメリット２

旧耐震基準の物件には税制面の優遇措置がありません。

登録免許税・不動産取得税・住宅ローン減税などは原則現行の耐震基準に適合する住宅が対象となっているからです。

住宅ローン減税などは、１０年で最大400万円が戻るとても大きな減税効果があります。（2021．11月現在）

ただ、住宅ローン減税は新耐震基準でも築25年を経過した物件は原則として適応がありません。

ただし、例外として「耐震基準適合証明書」の取得によって適応されます。

旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書が発行される物件はほとんどありません。

新耐震基準は、旧耐震基準の物件に比べて購入価格が高くなりますが、税制優遇を含めてトータルで検討しましょう。

５．旧耐震物件のデメリット３

旧耐震物件は一般的に住宅ローンが厳しいことがあります。

理由として、銀行の融資額は物件の担保評価までという決まりがあります。

旧耐震基準の物件は一般的に担保評価額が下がる可能性が高いというリスクがあるのです。

例えば、返済困難な場合で任売などの売却時に残債割れする可能性出てきます。

また、新耐震基準の物件に比べて倒壊の可能性が高くリスク、そこも融資残高回収に影響を及ぼすことになります。

これらの理由から銀行は旧耐震基準の物件への融資が後ろ向きになっています。

これは、売却時も同様に購入者のローンが付きにくいことを意味するので、物件が売りづらくなることを意味します。

売りづらいことは資産性にも影響してきますので、やはり旧耐震基準の物件は避けるべきと考えます。

６．旧耐震基準のリノベーション物件について

最近は新築物件が品薄のせいか、旧耐震物件のフルリノベーション済の物件の売れ行きが好調です。

メリットとしては、価格が安く、見た目は新築同様なので、気に入りやすいことがあります。

ただし、デメリットとしては、売却時にはリノベーション代金はプラスできないことがあります。

例えば、1000万円の旧耐震基準の団地をフルリノベーションして1800万円で購入した場合。

800万円の中には売主の工事代金＋販売経費＋利益が加算されています。

新品の設備も５年も住めば、ほとんど値段はつきません

これは、５年使用した家電製品がほとんど値段が付かないのと同じことです。

つまり、５年以上住んだ物件はリノベーション代金はほぼ償却されていると考えた方がいいです。

恐らく、５年後のこの団地は売却価格は1000万円を下回っている考えます。

７．まとめ

今回は旧耐震基準の物件のデメリットについて解説しました。

もちろん全ての旧耐震基準の物件が壊れやすいわけではなく、価値が低いわけではありません。

あくまでも、可能性が高いという話です。

生活をする住いの話ですので、安全性というキーワードは欠かすことはできないと思いますので、是非とも参考して検討してください。

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