事故物件の購入判断どうする！？事故物件のメリット・デメリット

事故物件はどうなんだろう考えたことはないですか？

人が死んでいる物件は嫌だという人も多いと思います。

実は、事故物件にはある程度定義があります。

この事実を知っていれば検討しやすくなると思うのですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は事故物件の定義とメリット・デメリットについて解説していきます。

今回この記事読むことで事故物件の定義とメリット・デメリットについてわかります。

◇事故物件の定義は死因や死亡時の状況による

具体的に死因や状況でどう変わるのかと疑問がわいてきますね！

それでは、事故物件（心理的瑕疵物件）について解説いていきます。

１．事故物件の定義は死因によって左右される

事故物件は死因によって告知義務の有無がことなります。

（「人の死に関する告知ガイドライン」2021年10月国交省）

告知義務とは…売却前に、売主が知っている物件の瑕疵を、買主に伝えなければならないという売主の責任のこと

死因の中で特に告知義務のないものは老衰・病死・転倒のような不慮の事故死など事件性のないものです。

一方で他殺・自殺・事故死・孤独死・災害死などの事件性のあるものについては、告知義務が発生します。

では、どのくらいの期間告知義務が発生するかというと、確定したものはありません。

慣例として、賃貸は概ね３年、売買は概ね７年と目安がありますが、売買で５０年前の事件でも告知義務違反という判例がありますので注意が必要です。

もし、事故物件の購入検討時には、死因や状況によって価格も心理的にも差が出てきますのでしっかりと確認しましょう。

２．事故物件でも内容によってはメリットもある

事故物件の最大のメリットは価格が安いことです。

むしろそれ以外のメリットは何もありません。

死因や状況にもよりますが相場の3割～５割程度安く購入することができます。

また、中には死因が事件性のない物件でも、あえて告知をしている物件もあります。

例えば、高齢者の老衰で家族に看取られて亡くなった場合などは告知義務がありません。

そのような物件でも、告知することによって、やはり嫌悪感を抱くお客様はいます。

こんな場合は、気にならないようであれば、値段が相場よりも安ければ、メリットと考えます。

何故なら、この物件を購入後もし、自分が次に売却する際は、告知義務には当てはまらないからです。

また、お部屋の中ではなく、共用スペースでの事件・事故で亡くなった物件もあります。

エントランスやエレベータなどで事件が発生した物件は管理会社が発行している「重要事項調査報告書」に記載されているケースがあります。

この場合も、購入対象の部屋には関係ないのですが、マンション全体的な価値として下がる傾向があります。

このようなケースで対象のお部屋ではない部分のことは、特に気にならない方であれば、同様にいい買い物ができる可能性は高いです。

結論としては、死因が事件性がなくても、いかなる死についても嫌悪感を抱く方が多くいますので、需要が低くなります。

したがって、価格が下がるのと、値引き交渉もしやすいと考えます。

３．事故物件デメリットは心理的要素が影響する

お部屋には何も不具合がなく、日当り良好なお部屋でも、死という心理的瑕疵によって価値が下がります。

例えば、そのような物件を自分が今度、売却する場合でもやはり告知義務が発生しますので売りづらくなります。

また、いざ住んでみるとやはり、ストレスを感じるという方もいます。

過去に購入された独身女性でしたが、死因も病死でそれほど気にならない物件でした。

ただ、何か物音がするだけで無意識に反応している自分がいるとの事でした。

結論としては、死因や状況をしっかりと把握して、自分が納得できるかどうかだと考えます。

心理的瑕疵と言うくらいですので、価格を含めて、自分自身が満足できないようでしたら見送る選択肢もありです。

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４．まとめ

今回は事故物件について解説しました。

「死」という心理的瑕疵の物件を検討する際には、死因と状況を分かる範囲で確認しましょう。

特に事件性もなく、気にならないのであれば価格的なメリットは大きいと思います。

ただし、大きな買物ですので、少しでも懸念事項が払拭できないようであれば、見送る決断もすべきと考えます。

マンションである以上は、資産性がとても大切なことをよく考えてください。

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何らかの事件のある物件ではないか？と感じている人も多いと思います。

実は告知事項とは、細かな定義があります。

この定義を知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は心理的瑕疵「告知事項」について解説していきます。

この記事を読むことで、「告知事項あり」物件はとはどんな状態なのかがわかります。

◇心理的瑕疵物件でも内容次第では資産価値への影響が変わる

具体的に本当に資産価値への影響が変わってくるのか疑問が湧いてくると思います。

それでは心理的瑕疵物件について解説していきます。

1.心理的瑕疵物件とは

「心理的瑕疵」「告知事項あり」物件と言われると、もうこの時点でどんな物件なのか想像がつくかもしれませんが、いわゆる事故物件です。

もっと言ってしまえば、自殺や孤独死、他殺などの死亡事故があった物件をいいます。

対象となるのは、室内で起こった事故のほか、マンションの共用部で起こった事故も関係してきます。

一方で、家族などに見守られて亡くなるような「病死」や「老衰」に関しては告知義務がありません。

ただし、事件性が無くても、いわゆる孤独死で死後何日間も経過して発見された場合は「告知事項あり」となります。

この辺は少しグレーゾーンがあります。

例えば、賃貸で直後の入居の方には当然告知義務はありますが、その次の方には告げられないなんてケースもあったようです。

賃貸住宅の場合だと、心理的瑕疵が発生してからどれくらいの間、告知するということは厳密には定められていないのです。

分譲も過去はグレーな部分もありましたが、告知しなかったことで訴訟になり損害賠償請求にまで発展したケースもあり、最近ではシビアになっています

【告知義務】事故物件の購入判断！事故物件のメリット・デメリット

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2021.11.11

2.心理的瑕疵物件メリット

ただし、心理的瑕疵ですので一般的には敬遠される物件ですが、メリットもあります。

それはズバリ価格です。

気にならない人にとってはかなりお得です。

告知事項の内容にもよりますが、近隣相場の価格より3割～5割程度は安く、金額的なメリットを受けることができます。

もし、フルリノベーション済の物件やリノベーションを検討している方にとってはメリットを感じられると思います。

ただし、マスコミに取り上げられたような凄惨な事件や、住んでいた人が殺人などの事件性のある亡くなり方をした物件、その後の資産価値に大きい影響しますので避けるべきです。

何故なら、このれらの事実が重要事項調査報告書に記載され内容に関しては記録が残り続けるということとなります。

つまり、物件の検討者は必ずこの事実を知ることになります。

安く買える＝売却時も安くなってしまうことは認識すべきなのです。

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３.まとめ

今回は心理的瑕疵物件について解説しました。

告知事項については契約時の重要事項説明書に記載し、説明の義務があります。

これに違反すると損害賠償請求や契約解除などの大きなトラブルに発展していきます。

つまり、心理的瑕疵の“程度”によって、売る場合は「これなら告知しなくても大丈夫」と自己判断することは避けた方がよく、事実をしっかりと不動産会社に伝えることが必要です。

また、購入する観点からは個人的な感覚的な部分で折り合いのつくものであれば、価格的なメリットも十分に有りますので、理解した上で検討するのはありだと思います。

不動産会社的に販売しやすのは、同じ心理的瑕疵物件でも事件性のない心理的に影響の少ないものがお勧めです。

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