人の亡くなったお部屋でも大丈夫ですか?「告知事項あり」物件とは!?心理的瑕疵などいわゆる事故物件について簡単解説

スケルトンマンション2中古マンションや中古の一戸建ての販売図面で、「告知事項あり」という表示を見たことはありませんか?

告知事項の義務には「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」があります。

このように表記されている物件は、事故物件や心理的瑕疵物件、訳アリ物件などと一般的に呼ばれている物件です。

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1.心理的瑕疵物件

心理的と言われるともうこの時点でどんな物件なのか想像がつくかもしれませんがいわゆる事故物件です。

もっと言ってしまえば、自殺や孤独死、他殺などの死亡事故があった物件をいいます。

対象となるのは、室内で起こった事故のほか、共用部で起こった事故も関係してきます。

家族などに見守られたり、直後に発見されるような「病死」に関しては告知義務がありませんが、死後何日間も経過して発見された場合は告知事項となります。

この辺は少しグレーゾーンがあります。

例えば、分譲ではあり得ないですが、賃貸であれば、直後の方には当然告知義務はありますが、その次の方には告げられないなんてケースもあったようです。

賃貸住宅の場合だと、心理的瑕疵が発生してからどれくらいの間、告知するということは定められていないのです。

心理的瑕疵ですので一般的には敬遠される物件ですが、メリットもあります。それはズバリ価格です。

気にならない人にとってはかなりオトクだと思います。

マスコミに取り上げられたような事件や住んでいた人が凄惨な亡くなり方をした物件は避けても、たとえば入居者の自然死や建物の火災、駐車場での事故など物理的な原因の瑕疵などの場合は、それほどの心理的な負担を感じることはないでしょう。

それで近隣相場の価格より3割~5割程度金額的なメリットを受けることができますので、フルリノベーションを検討している方にとってはオトクな物件だと言えるでしょう。

2.物理的瑕疵物件

これは以前、「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正から「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任は、契約を交わす時には発見できなかった問題点(=隠れた瑕疵)が見つかった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。

具体的な箇所としては、雨漏り・シロアリ・配管などがあげられてましたが、今回から「隠れた瑕疵」から「契約内容との相違点」に内容が変わりました。

この結果問題の争点が契約前に売主と買主の双方で確認の上合意した内容がかなり重要になっております。

これによって、告知義務の範囲にとどまらず、物件の状況については細かく合意する必要性が増しました。

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3.法的瑕疵物件

これは建造物に関わる法律として「建築基準法」「消防法」「都市計画法」などのルールに抵触してしまっているいわゆる違法瑕疵物件です。

以前の行政機関の建築確認審査が緩かった時代に建てられたもので、悪意のあるものとは限らない物件もありますが、基本的には「再建築不可」となります。

もし取壊した場合は同じ大きさの建物は建てることはできないケースがほとんどです。

戸建住宅の場合はリフォーム対応で住み続けることしか出来ません。

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4.環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件を活用する上で支障があると考えられる周辺環境の瑕疵を指しています。

例えば、鉄道や高速道路、葬儀場や工場やゴミ焼却場など、人が不快と感じる騒音や異臭を発する施設が近隣にある場合は告知事項に当たります。

また、風俗店や反社会勢力の拠点などもこれに該当します。

環境的瑕疵の物件かどうかは購入前にある程度、確認することは可能ですので内覧の際にはお部屋だけでなく、周辺環境は必ずチェックしましょう。

5.まとめ

告知事項については契約時の重要事項説明書に記載し、説明の義務かありこれに違反すると損害賠償請求や契約解除などの大きなトラブルに発展していきますので心理的瑕疵の“程度”によって、売る場合は「これなら告知しなくても大丈夫」と自己判断することは避けた方がよく、不動産会社にはしっかりと伝えましょう。

ただし、購入する観点からは個人的な感覚的な部分で折り合いのつくものであれば、価格的なメリットも十分に有りますので、理解した上で検討するのはありだと思います。

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