・新築マンションと中古マンションどちらがいいのか

・中古は何かと不安

・設備の不具合が心配

実は中古マンションは選び方によってはデメリットになることがあるのです。

このデメリットが分かれば選び方を考えるのですが・・・

これを知らずに損をしている 人（悩んでいる）も多いです。

そこで今回は失敗しない中古マンションのデメリットついて解説していきます。

今回この動画を見ることでデメリットと対策についてわかります。

◇旧耐震物件の物件はデメリットが多い

具体的に本当に旧耐震物件の物件は避けるべきがかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのデメリットと対策について解説いていきます。

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い

建築確認の日付が1981年6月より以前の旧耐震基準物件は避けるべきです。

何故なら、旧耐震基準物件は古いだけでなくデメリットが多く存在します。

例1としては、耐震性が弱いケースが多いことです。

これは想像がつくと思いますが、旧耐震基準物件は耐震基準が現行のものとは異なります。

そもそも、地震に対しての考え方が異なります。

旧耐震基準とは震度震度５程度の地震に耐えうる住宅と定義しております。

一方で新耐震基準は震度６強以上の地震で倒れない住宅ということで、耐えうる震度に対する定義が異なります。

ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。

認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。

ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。

【旧耐震マンション】メリットとリスク回避ポイントについて解説！

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2022.03.24

例2としては、住宅ローンが通りづらいことがあります。

そもそも事前審査のできない金融機関が増えているのも事実です。

これは非常にネックで、住宅ローンが使えない物件になってしまうリスクがあるということになります。

たとえ自分自身が現金など用意立てて購入出来たとしても、ゆくゆく売却を考えた時に売りづらいということになります。

また、税制優遇が受けれないこともあります。

特に住宅ローン減税は「耐震基準に適合する建物」という条件が付きます。

ここには、建築士による「耐震基準適合証明書」が必要になります。

ここが少しハードルの高い部分になりますが、ここがクリアできると、住宅ローン減税や

登記時の登録免許税の優遇が受けれることになります。

結論としてはやはり旧耐震基準物件はネックが多いのでお勧めできません。

新耐震基準の1981年6月以降に建築確認の下りた物件をお勧めします。

建築確認といっても分かりづらいので、1983年以降に完成した物件をお勧めします。

2.管理費・修繕積立金が高い

特に築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。

これはそもそも、修繕積立金の集め方が段階増額積立金方式ということで新築当初は販売促進の為に安く設定しているのです。

古い物件の場合はそれ程修繕に対しての意識が低いのもあったことも理由にあると思います。

そして思いのほか修繕費が高額になっているのも事実です。

また、注意すべき点として総戸数が少ないと修繕積立金が高い傾向にあります。

これは単純に設備の費用に対し負担する人数が少ないからです。

例えば、エレベーターを交換するのに30世帯で負担するのと60世帯で負担するのでは、倍の金額になるということです。

結論としては、マンションの戸数が極端に少ない20戸を割るような物件は避けることが必要です。

また、修繕積立金が高いは避けるというよりは、適切な金額設定になっているのか？ということが大切です。

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では総戸数30戸以上で250円/㎡単価の修繕積立金を目安とするとあります。

これは余りに修繕積立金が安いと適切な修繕工事ができなくなり、日々の生活に支障をきたすことになり、資産価値に影響を及ぼすことになりますので要注意です。

つまり、修繕積立金が安すぎ方が危険性が高いと考えられます。

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3.設備の劣化

古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。

何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。

現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。

例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。

また、退去時にクリーニングを施すこともありません。

ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。

何故なら、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。

表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。

水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。

恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。

建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。

価格もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。

つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して値引き交渉をした方がいいと考えます。

そして自分好みのクロスや設備に交換することをお勧めします。

4.まとめ

今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。

中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。

特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。

つまり、お部屋の中のように購入後に自分で変更できることではなく、自部自身では変えることのできない部分に注力することが必要だと考えます。

これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。

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オシャレなリノベーション物件は旧耐震基準物件が多いという人と感じている人もいます。

実は、旧耐震基準物件の押さえるべきポイントがあるんです！

このポイントが分かれば旧耐震基準物件の検討方法も分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震基準物件のメリットと注意するポイントについてわかります。

◇旧耐震物件の物件は立地条件とメンテ状況が大切である！

具体的に本当に立地条件とメンテ状況が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説いていきます。

１. 旧耐震物件の物件は立地条件がいい

マンションは一般的に、利便性の良い土地から順に建てられていきます。

ターミナルステーションなど、デベロッパーによる開発が盛んな時期に建てられてきたため、駅に近い場所や商業施設が周辺にある場所に古いマンションが建ててあります。

逆に好立地の場所は何らかの建物があるが故に新築物件を好立地に建てるのは難しくなっている面もあります。

つまり、旧耐震物件の検討は立地条件の良い場合が多いと思います。

ここが、旧耐震基準物件のメリットになりますので、立地にこだわりを持って探すべきです。

もし、安いと言うだけで不便な立地の旧耐震基準物件を購入することは取り返しのつかないことになると考えてください。

2.旧耐震物件の物件は価格が安い

上記グラフはレインズトッピック（2020年）で中古マンションの築年数と価格を表したものです。

この表から中古マンションは築年数30年程度で価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まります。

つまり、購入後の資産価値が下がりづらいと言うことです。

立地条件と価格の２つが旧耐震基準物件を選ぶ上での最大のメリットになります。

逆に考えるとこの２つの条件を満たせない旧耐震物件は選ぶべきではありません。

難しい例として、リノベーション物件があげられます。

不動産会社が買取り後、リノベーションして再販売するマンションです。

このリノベーション物件は、当然のことですが、不動産会社の利益や経費が加算されていますので割高になる傾向にあります。

だた、残念ながら資産性の観点からリノベーション費用は売却時に転嫁出来ません。

つまり、リノベーションのかけた費用分は高くは売れません。

物件の実際の相場をよく調べ、どの位のリフォーム費用がかけてあるかを確認し、適切な金額をイメージしてみましょう。

そこに、自分の気に入った付加価値分が金額に反映されているのであれば納得ということです。

3.旧耐震物件の３つのリスク回避ポイント

旧耐震基準物件は耐震性のリスクが一番考えられます。

そこで、旧耐震基準物件を検討する際には、この耐震性のリスクをどれだけ低くできるかを考えるべきです。

下記内容が旧耐震基準物件のリスクを減らせる要因と考えます。

3-1.壁式構造

建物の構造が壁式構造だとリスクが低くなります。

「壁式構造」とは、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。

耐力壁という「面」で建物を支える壁式構造は頑丈で、耐震性にすぐれています。

低層階の物件に多く重心が低く、揺れに対して壁で建物を支える強固な造りです。

旧耐震基準物件でもリスクが軽減できる構造です。

3-2地盤調査

建物の耐震性は旧耐震基準物件としてある程度受け入れる必要があります。

それに加えて、地震に耐えることができるのか？というのはその建物の立地する地域の地盤の強さにも影響を受けます。

そこで、ハザードマップや地盤サポートマップなどで希望エリアの地盤の強さをチェックをすべきと考えます。

希望のマンションが旧耐震基準物件で地盤も弱いのであれば、検討し直しをお勧めします。

3-3修繕状況の確認

旧耐震基準物件は築年40年超えの物件ということになります。

通常のマンションであれば、大規模修繕工場が２回行われているのが一般的です。

ただ、ここについてはそのマンションの状況によりけりだと思います。

チェックポイントとしては、外壁に目立ったひび割れなどがないか？

また、表に出ていない配管などは寿命が20年程度と言われています。

配管に関しては共用部という扱いなので、管理組合で行うしかありません。

このような場所にしっかりと手を入れているかもチェックすべきです。

「重要事項調査報告書」という管理会社が発行している書類にこれらの内容は明記されています。

不動産会社に確認しましょう。

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4.旧耐震物件でも比較的安全性が高い物件

旧耐震基準物件でも比較的安心なケースをお伝えします。

4-1耐震診断実施済の物件

耐震診断の結果この物件は新耐震基準の耐震性能があると判断された物件は、むしろ強度的には新耐震基準物件の物件同等ですので一定の安心感はあります。

また、耐震性に問題があった物件でも必要な耐震補強工事を済ませている物件も同様です。

ただ、これらを行うにはそれなりの金額が発生するので管理組合の考え方によります。

最悪なのは、耐震診断の結果強度不足の判定がされたが、コスト面で耐震補強工事ができないといった物件は資産価値低下を招いてしまいます。

4-2壁式構造で低層

先程も触れましたが、壁式構造は比較的頑丈な造りになっております。

かつ３階建て程度の低層物件だとなお安全性が高いです。

また、建物自体の形も正方形に近い形がよく、Ｌ字型などの変形した建物はお勧め出来ません。

１F駐車場などピロティなどのある物件強度の観点から弱くなりますので避けましょう。

まとめ

今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点をお伝えしました。

基本的にはあまりお勧めしない旧耐震基準物件ですが、それなりにメリットがあるのと、デメリットである耐震性をカバーできる要素があれば検討の余地はあります。

メリットである、立地条件や価格面がクリア出来たら、建物の構造や地盤、建物の修繕状況などの確認事項をしっかりとチェックして検討しましょう。

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金額が安いからいいという人も多いと思います。

実は、旧耐震物件には古い以外のデメリットがあるんです。

この事実が分かればすぐに検討方法を見直すんですが、これを知らずに損をしている 人も多くいます。

そこで今回は旧耐震物件の物件について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震物件の見分け方とデメリットについてわかります。

◇旧耐震物件は選択肢から外すべき。

具体的に本当に旧耐震物件を外すべきなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の旧耐震物件の物件について解説いていきます。

1.旧耐震基準物件の物件の見分け方

中古マンションを検討する際によく、「新耐震は1981年以降」なんて聞きますが、ここは注意が必要です。

中古マンションの資料には完成年月は記載がありますが、建築確認日までは記載していません。

「1981年６月」という数字は建築確認通知書の交付日であって完成竣工日ではありません。

建築確認とは建物が着工する前に、売主である不動産会社が行政に確認を依頼すること。

物件の規模にもよりますが、マンションは着工から竣工まで半年以上かかります。

つまり、1981年中に完成している物件はほぼ旧耐震基準の物件と考えます。

結論としては、新耐震基準の物件を探す場合は、1982年以降に完成した物件が無難です。

微妙な場合は建築確認通知書を確認しましょう。

2.旧耐震物件と新耐震物件の違いとは

旧耐震基準の物件は全てというわけではありませんが、やはり耐震性が劣ります。

理由として旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なります。

例えば、新耐震基準は大規模自信（震度６～７）建物の損傷はほとんどなく、倒壊はないを目標としています。

大規模地震をターゲットにしているのです。

一方で、旧耐震基準は中規模（震度５）建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベルを目標としています。

つまり、大規模地震には触れていないので、その規模の地震が発生した場合は危険性が高いと考えます。

結論としては、地震が多く、関東にも大きな地震が予測されているので新耐震基準を選ぶべきと考えます。

3.旧耐震物件のデメリット１

旧耐震基準の物件で１番のデメリットは、コンクリートや共用の建物設備老朽化です。

一般的に鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年です。

老朽が進むと外壁にひび割れなどが生じ、コンクリートの中性化が生じてくると鉄筋の腐食などの原因になります。

また、電気設備、ガス設備、給排水設備の法定耐用年数は15年です。

旧耐震基準の物件ですと、ほぼ築30年を超えてますので、1度は交換を行っている物件があると思います。

共用設備の改修・交換するなどの大規模な工事をおこなう場合は高額な費用がかかるので修繕積立金などの収支も心配になります。

場合によっては、修繕の為に、一時金を徴収なんてケースもありますので注意が必要です。

もし、旧耐震物件を検討する場合は修繕履歴などを確認することが必要です。

管理会社が発行する「重要事項調査報告書」には細かな修繕履歴などが載っていますので確認しましょう。

４.旧耐震物件のデメリット２

旧耐震基準の物件には税制面の優遇措置がありません。

登録免許税・不動産取得税・住宅ローン減税などは原則現行の耐震基準に適合する住宅が対象となっているからです。

住宅ローン減税などは、１０年で最大400万円が戻るとても大きな減税効果があります。（2021．11月現在）

ただ、住宅ローン減税は新耐震基準でも築25年を経過した物件は原則として適応がありません。

ただし、例外として「耐震基準適合証明書」の取得によって適応されます。

旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書が発行される物件はほとんどありません。

新耐震基準は、旧耐震基準の物件に比べて購入価格が高くなりますが、税制優遇を含めてトータルで検討しましょう。

５．旧耐震物件のデメリット３

旧耐震物件は一般的に住宅ローンが厳しいことがあります。

理由として、銀行の融資額は物件の担保評価までという決まりがあります。

旧耐震基準の物件は一般的に担保評価額が下がる可能性が高いというリスクがあるのです。

例えば、返済困難な場合で任売などの売却時に残債割れする可能性出てきます。

また、新耐震基準の物件に比べて倒壊の可能性が高くリスク、そこも融資残高回収に影響を及ぼすことになります。

これらの理由から銀行は旧耐震基準の物件への融資が後ろ向きになっています。

これは、売却時も同様に購入者のローンが付きにくいことを意味するので、物件が売りづらくなることを意味します。

売りづらいことは資産性にも影響してきますので、やはり旧耐震基準の物件は避けるべきと考えます。

６．旧耐震基準のリノベーション物件について

最近は新築物件が品薄のせいか、旧耐震物件のフルリノベーション済の物件の売れ行きが好調です。

メリットとしては、価格が安く、見た目は新築同様なので、気に入りやすいことがあります。

ただし、デメリットとしては、売却時にはリノベーション代金はプラスできないことがあります。

例えば、1000万円の旧耐震基準の団地をフルリノベーションして1800万円で購入した場合。

800万円の中には売主の工事代金＋販売経費＋利益が加算されています。

新品の設備も５年も住めば、ほとんど値段はつきません

これは、５年使用した家電製品がほとんど値段が付かないのと同じことです。

つまり、５年以上住んだ物件はリノベーション代金はほぼ償却されていると考えた方がいいです。

恐らく、５年後のこの団地は売却価格は1000万円を下回っている考えます。

７．まとめ

今回は旧耐震基準の物件のデメリットについて解説しました。

もちろん全ての旧耐震基準の物件が壊れやすいわけではなく、価値が低いわけではありません。

あくまでも、可能性が高いという話です。

生活をする住いの話ですので、安全性というキーワードは欠かすことはできないと思いますので、是非とも参考して検討してください。

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