管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。

実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。

この事実が分かれば計算ができるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はマンション購入時のランニングコストについて解説していきます。

今回この記事を読むことで購入後のランニングコストと管修費の上昇理由についてわかります。

◇マンション維持費は築年数が古くなるにつれ上昇傾向にある！

本当に古いマンションは維持費が高いのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のマンションの維持費について解説していきます。

1.管理費とは

管理費はマンション全体の運営費という位置付けとなっております。

エントランスや集会室、駐輪場などの共用スペースは所有者が平等に維持管理の義務を負うことになっています。

例えば、共用スペースの水道光熱費や清掃・点検作業などの管理人の人件費など管理会社へのコストなどは管理費で賄っています。

首都圏中古マンションの月額管理費の平均は1万2,480円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

これからで毎月の住宅ローン返済に約2万円強がプラスされるということです。

管理会社は当初、売主不動産会社の関連子会社などに指定されていることが多いです。

ただし、管理会社は変更することが可能です。

入居者で結成される管理組合でしっかり協議し、管理会社の言う事を鵜呑みにせずに運営しましょう。

もし、運営方針や金額的に疑問を感じたら他社の見積もりをとり管理会社の変更で健全化を図りましょう。

2.修繕積立金とは

修繕積立金は、将来実施予定のマンションの大規模修繕やグレードアップ工事等に備えて蓄えておく費用です。

マンションの修繕費は金額が大きい為、いざその時が来てから準備しても簡単に用意できません。

そこで、入居時から毎月入居者全員で積立てていく形を一般的にどのマンションでも行っています。

修繕の内容としては、外壁補修や防水塗装、設備交換（エレベーターなど）・立体駐車場メンテナンスなどがあります。

また、最近多くなっている自然災害発生時の損傷箇所の補修・修繕などもこの修繕積立金から充てています。

首都圏中古マンションの月額修繕積立金の平均は1万1,071円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

この修繕積立金はマンションを将来的に維持管理する為の重要な資金となります。

マンションによっては管理費・修繕積立金の延滞金が溜まっているマンションもあります。

実際に大規模修繕工事の際に資金ショートした場合は、他の入居者によって補填したり、金融機関から借り入れを起こす場合もあります。

いずれにしても、真面目に支払っている方にしわ寄せがくるので、滞納者に対してはしっかりと催促を促して行くべきです。

3.税金について

賃貸と違う面としては、不動産を所有すると税金がかかることです。

具体的な税金は、固定資産税と都市計画税が発生してきます。

納税方法としては、その年の1月1日時点での所有者に対して年４回分割で納めます。

今回は割愛しますが、逆に不動産を所有することで住宅ローン減税の適応というメリットもあります。

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4.管理費・修繕積立金の値上げについて

新築マンションは当初修繕積立金が安く設定しております。

理由としては、新築マンションを販売する不動産会社（ディベロッパー）が売りやすくする為なのです。

不動産の場合は住宅ローンを利用する方が大半です。

つまり、物件金額の総額というよりは、月々の返済金額で検討するのです。

その際に月々の返済金額にプラスされるのが、管理費・修繕積立金の金額なのです。

この金額が低く抑えていることで、金額の高い物件を勧めることができるのです。

もちろんトラブル防止の為、「長期修繕計画」を明示して、ゆくゆくは修繕積立金が上がることは説明します。

ただ、購入者は検討時点で10年後の修繕積立金を意識する人は、ほとんどいないのです。

実際には「段階増額積立方式」で長期修繕計画では10年で倍の金額になることも普通にあります。

ここが不動産会社の意図で、売ったら、売りっぱなしなんて言われるのです。

また、このケース以外に計画にない修繕が行われる場合もあります。

築年数が10年、20年と経過することで入居者が高齢化しバリアフリー工事やグレードアップ工事などの必要性も出てきます。

あとは、どのマンションでも可能性のある話ですが災害時の修繕費です。

ここは、不慮の事故と同じなので致し方ありませんがやはり修繕積立金から捻出します。

先程も触れましたが、大規模修繕工事についても相見積でしっかりと検討しましょう。

管理会社の関連会社にそのまま発注すると高くつく可能が簡単に想像できます。

依頼するのは、管理会社ではなく入居者である管理組合なのです。

5.まとめ

今回はマンション購入時のランニングコストについて解説しました。

賃貸では発生しないものなのですが、不動産を所有することで発生するものを挙げました。

中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の集金状況は大切な要素となっております。

利便性や間取りが気に入っても、管理状況はあまりにも思わしくない場合は検討を見送る必要もあります。

お金の積立状況や建物の修繕状況などの管理状況は「重要事項調査報告書」で概ね判断することが可能です。

個人で取得することはできませんが、不動産仲介会社では可能ですので担当の営業マンに確認しましょう。

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あなたは中古マンションを選ぶ時に物件の場所や価格、間取りに注目しますよね。

検討者は、一般的にはそのような人が多いですし、それは間違いではありません。

でも、実際に購入検討段階の物件ではもひとつ大切なチェックポイントがあります。

それはそのマンションの管理状況です。

特にお金に関する管理費・修繕積立金の徴収状況はその物件の資産価値にも影響を及ぼすことになりますので、とても重要な要素です。

今回はあなたの気になる物件が損をしないように、この管理状況のチェックポイントなどお伝えします。

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1.管理費の運用状態をチェック

管理費はマンション維持運用の血液です。

人間も血が止まれば死んでしまいます。

マンション管理は管理会社が全て運営していると思われがちですが、実際は入居者が全体の管理組合の主体となって行います。

管理会社はただ単に、委託された業者に過ぎません。

区分所有者から集めた管理費や修繕積立を管理組合の口座に入れて、実際にどこにどう使うのかを組合の皆様で決めるわけです。

当然、収入より、支出が増えれば赤字になります。

ずさんな管理をしていれば、管理会社にいい値で業務を委託することにもなりますので、入居者様が意識して目を光らせることが必要です。

2.管理費延滞金には時効がある

そこで問題になってくるのが、管理費・修繕費の滞納です。

滞納者がいれば、当然、催促をしてゆくわけですが、最初は個別訪問や内容証明郵便を送るなどします。

もしも、それでも支払われない場合は訴訟という方法になります。

管理組合が法人化されていれば法人が訴訟の原告になれます。

でも法人化されていない場合は、組合の理事長が原告になるなどのハードルが上がる為、すんなりといかないケースが多くなります。

しかも、滞納された管理費修繕費は5年で時効になります。

そうなると例えば8年間滞納されたものが5年後に発覚した場合既に、5年分は徴収できません。

従って5年経過する前に何らかの手を打つことが必要になります。

これらを放置してゆくと払わなくてもいいという事実がまわりに広がり連鎖を引き寄せることになります。

そして、管理会社への支払いがなされなければ、管理会社も当然清掃作業や補修工事などの業務を行わなくなります。

そうすると廃墟マンションへの道をたどることになります。

3.まとめ

建物のあちらこちらに不具合が生じたり、清掃が行き届かなくなれば、マンションを離れる人も増えることになりますし、居住する人もなくなります。

中古マンションを取扱っていると、どこのマンションも延滞金が0円というマンションはほとんどなく、規模にもよりますが数十万円から100万円程度の延滞金はあります。

決して良いことではありませんが、多少の金額は付き物だとしても、著しい金額はきちんと管理組合に状況を訪ねて見る事も必要だと思います。

そして、大切なことはそれらの行為を見て見ぬふりをせずに適切な対処をするということです。

もしも気になる物件があり、価格や間取りなどの諸条件がマッチしたならば、次は「重要事項調査報告書」という書類をチェックしてください。

これは、管理会社が発行している書類で、そのマンションの管理状況を示すもので、特に管理費などのお金に関するものを調べることができます。

あまりにも、延滞金が多くあったり、大規模修繕工事も行っていないのに修繕積立金が集まっていない場合は要注意です。

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実は管理費・修繕積立金は物件の規模によって異なる事実があります。

物件によって金額が様々だと思っている人も多くいます。

この事実が分かっていれば、検討方法も分かるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は管理費・修繕積立金の使用用途について簡単解説していきます。

この記事を読むことで、管理費・修繕積立金の使い道や価格の決め方について解説していきます。

◇管理費・修繕積立金は大規模物件の方が安く設定

具体的に本当に大規模物件が管理費・修繕積立金が安くなっているのかという疑問が湧いてきますので、解説していきます。

1. 管理費とは

管理費はマンションのエレベーターや階段、エントランスホール、ゴミ置き場などの共用スペースの維持費となります。

管理会社が入っていれば管理会社が建物の点検・清掃作業などを代行して行う費用になります。

管理人の人件費も管理費から支払っています。

それ以外にも、消耗品の備品代や共用スペースの保険料などもその中に含まれています。

大規模物件などで共用スペースにキッズルームやスポーツジムなど様々な施設がある場合も管理から捻出されています。

セキュリティ対策として防犯カメラなどの設置や警備会社のと契約費用も管理費から捻出されることが多いです。

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2. 修繕積立金とは

一方で、修繕積立金は長期修繕計画の中で計画している修繕工事費にあてる資金となります。

一般的に大規模修繕工事は約15年程度で1回行うように計画しております。

それ以外にも、外壁の塗装や給配水管の老朽化など、年数が経過すれば必ず起こりうる個別の修理費もここから捻出されています。

また、近年では増えている災害や不慮の事故による修繕費もこの中から支払います。

物件が古い場合の段差を解消するようなバリューアップ工事もここから行います。

3. 戸建は管理費・修繕積立金がないからお得！？

余談ですが、戸建の場合はこれらの金額がないので、お得だと考えられる方がいますが本当にそうでしょうか？

答えはノーです。

何故なら戸建もメンテナンスが必要なのは変わらないからです。

戸建に係るメンテナンス費用をざっと洗い出すと・・・

メンテナンス箇所は大きく、構造・屋根・外壁・バルコニー・外部建具・室内・住宅設備の7つ分類されます。

確かに毎月メンテナンスするわけではないので、月々○○○○円という金額は発生しませんが、建物の大きさにもよりますが、15年前後で約500万円程度の修理費がかかると言われています。

そうなると500万円÷15年÷12ヶ月で27,777円/月。つまり毎月、修繕積立金として27,777円の支払いと同じことが言えることになります。

あくまでも、概算ですので、明確な数字は出せないものの、費用がかかることは認識出来たと思います。

4. 管理費・修繕積立金の値上げってどうなの？

マンションの場合、管理費・修繕積立金の値上げの話は致し方ありません！というのが正直な意見です。

というのも、新築マンションの購入時には特に、修繕積立金はかなり低く設定しております。

これは、販売側の思惑なのですが、住宅検討者は毎月の総支払額で検討します。

つまり、管理費・修繕積立金を含んだ月々の住宅ローンの支払いを安く見せたいのが１番の理由です。

物件によっては、修繕積立金は10年で倍なる物件も珍しくありません。

ただ、トラブル防止の観点から長期修繕計画書というものを作成し、契約時に説明はします。

購入者も10年先の修繕積立金の額を気にする人もそうそういないので、認識は薄まってしまいます。

確かに、何十後の建物の劣化状況を明確に測ることは出来ませんが、資産価値を維持する上でも定期的な修繕は行うべきです。

あまりそこの金額を削っても本末転倒になってしまいます。

最悪の場合、修繕積立金が足りない時は、金融機関から借り入れをしたり、一時金徴収なんてことにもなりかねません。

また、滞納者が多くいるマンションは修繕工事に対してリスクを含んでいます。

そんな方に対してはしっかりと督促すべきですし、必要であれば、毎月の金額を上げてでもきちんと計画的に積み立てるべきと考えます。

5. まとめ

今回は管理費・修繕積立金の使用用途について解説致しました。

決して安い金額ではありませんので、どのように使われるのかは、所有者としてしっかりと把握してください。

どのよな使用用途なのか、無駄遣いをしていないかなど管理組合として運営していかなくてはなりません。

値上げについても、管理会社から一方的に請求されるわけはなく、管理組合できちんと議論の上で皆さんが決定することです。

自分のマンションの資産価値の維持と向上の為と興味を持って参加すべきですし、場合によっては、管理会社を変更することも視野に入れて運営しましょう。

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