仲介手数料無料の物件さがし。

hakoichi column

見逃さない!マンション選びに重要な管理で大切なポイント

マンション外壁

中古マンションを検討されている方は特に価格や間取り、設備などに目が行きがちだと思います。

もちろん、それらも重要な要素だと思いますが、同じくらい大切なことが実は管理なのです。

車で言えば、目に見えないエンジンルームのメンテナンス状況だと思ってください。

どんなに綺麗な車でもエンジンが不具合だらけだと困りますよね。

今回は管理の状況確認のポイントを解説致します。

1. マンションの管理とは!?

「中古マンションは管理が命!」「マンションは管理を買え!」なんて言葉を耳にしたことがあるかもしれません。

このくらい管理状況が大切な指標だということです。

そもそも管理とは何かと言えば、マンションは戸建てと異なり1つの大きな建物に大勢の人が住みます。

そこのマンションの共用スペースをみんなで維持していく行為を言います。

分かりやすいところで言えば、外壁のひび割れや防水が弱くなって起こる雨漏りなどは、建物全体に悪影響を及ぼすことになります。

資産価値を維持すべく深刻な事態になる前に修繕工事を計画・実行することや、エントランスや階段などの共用スペースの清掃作業も建物の設備のさびや腐食を防ぎ、居住者の衛生管理に努めることも管理と言えるでしょう。

管理の実働は管理会社が行うことが多いですが、運営をするのは入居者で構成される管理組合が行います。

2. 管理組合と管理規約

管理組合とは、購入者である区分所有者で構成される組織で、大規模修繕工事などのマンションの維持管理関することを話し合いで決定します。

通常、購入した時点で資格が生まれ、売却した時点で資格喪失となります。

転勤などで賃貸として貸出中も組合員ですので、総会などの出席を求められます。

管理規約とは、管理組合を運営する上での重要なルールブックです。

様々な価値観をもった人達が集まって、言わば共同住宅で生活をするわけですから、一定の取り決めがないと上手く行きません。

分かり安いルールの例を挙げると、ペット飼育の可否や、駐車場の利用方法、楽器の演奏の可否などは、マンションの管理規約の使用細則に定められています。

また、管理費や修繕積立金、駐車場代金、ルーフバルコニー使用料なども記載があります。

管理規約も区分所有者に対して効力がありますが、賃貸住宅として住んでいる住人にも建物使用方法などは効力の対象となります。

マンションチェックポイント

3. 購入時に管理のチェックポイントとは

検討しているマンションのチェックポイントは大きく2つあります。

それは①「建物状況」と②「お金の状況」です。

① 建物は築年数にもよりますが、大規模修繕工事を定期的に行ってきちんとメンテナンスを行っているのかチェックが必要です。

エレベーターや機械式駐車場などのメンテナンスを怠るとトラブルの原因にもなります。

その他、清掃の状況や、ゴミ置き場の状況もしっかりと目視で確認しておきましょう。

続いて、②お金の状況ですが、こちらは管理費、修繕積立金、駐車場代などの費用がしっかりと集まっていて、大規模修繕工事などの準備を行っているかどうかです。

滞納者が多くきちんとお金が集まっていない場合はしっかりとした工事を行うことが出来ません。

そうなると、最悪のケースで修繕工事の為に金融機関から借り入れを行って工事をしなければならない状態にもなりかねません。

すなわち、現状の費用では足らないので、修繕積立金の値上げにも繋がりますので、注意が必要です。

このような財務内容について、マンション検討者が知るすべがありませんが、「重要事項調査報告書」という管理会社が発行しているものがあります。

この書類は、実際に購入する時点でしか手に入れることはできませんが、仲介会社の担当者に相談すればある程度の情報は頂くことが可能ですので、是非相談してみて下さい。

4. まとめ

今回は管理について解説致しまたが、管理は目に見えない部分が大半です。

ただ、自分の目で確認出来る、共用スペースの清掃の状況やゴミ置き場などは、お部屋を見るのと同じくらいしっかりと行ないましょう。

また、管理費・修繕積立金の集まり具合や滞納金などのも担当者に確認しましょう。

本当にお部屋が気に入ってもこれらのチェックポイントが余りにずさんな状況だと判断したら、トラブル防止の観点から購入を見送る覚悟も必要だと思います。

マンションの管理の考え方や購入判断の秘訣が解説されていますので参考にして下さい。

 

齋藤 知己  TOMOKI  SAITO

宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー/空き家相談士/空き家管理士/
不動産売買営業歴20年以上で担当顧客数100件以上。
以前は新築ブラック営業マン⇒現在ユーザーファースト奮闘中!
横浜エリアのリノべマンションサイト「空間市場/ハコイチ」運営!
横浜在住で趣味:ロングボード、ゴルフ、筋トレ(ダイエット目的)、DIY。

コラム一覧