中古マンション検討の際、自主管理の物件どんなリスクがあるのか考えたことないですか？
古いマンションは自主管理が多いと感じている人も多いと思います。
実は自主管理の物件は管理会社の物件と大きな違いがあります。
この違いを知らなくて損をしている人も多くいます。
そこで今回は自主管理の物件について解説していきます。
この記事を読むことで、自主管理の物件のリスクとチェックポイントについてわかります。
◇自主管理の物件は資産価値の維持が困難
具体的に自主管理の物件は維持が難しいのかという疑問が湧いてきます。
それでは、自主管理の物件について簡単解説していきます。
1. マンションの管理形態は3種類
一部委託管理…マンション管理業務の一部を管理会社に委託する形態
自主管理…マンション管理業務を全て住人自らで行う管理形態
割合的には全部委託管理のマンションが一番多く全体の74％程度を占めています。
その次が一部委託管理マンションで20％程度、最後が自主管理マンションで全体の6.8％程度です。（国土交通省 平成30年度調べ）
このように、全部委託管理のマンションが圧倒的に多く、新築マンションはほとんどが関連会社の管理会社が全部委託管理を行っています。
国土交通省の定めたマンション標準管理規約だけでも17項目にも及びますので、とても住人だけでは対応困難な状況なのが現実問題としてあるようです。
2. 自主管理のメリット
メリットは何と言っても管理費の削減です。
管理会社に委託する分の費用が浮きますので、通常の全部委託管理のマンションと比べて半分程度の管理費で済むマンションもあります。
また、住人自らで行う為、マンション内でのコミュニティが形成されるという点でもメリットと言えると思います。
ただ、同年代の家族同士なら蜜になれるケースもあると思いますが、自主管理の物件は古いマンションが多いので、入居者も高齢化しているのが現実です。
最近、リノベーション物件として中古で購入した若い家族は溶け込み辛い面もあります。
3. 自主管理のデメリット
ひと言で管理業務と言っても、清掃だけでなく多岐にわたっています。
自主管理の物件を購入した入居者は別に管理の専門家ではありません。
これらの業務を素人がこなすには質の低下が否めません。
◇4つの管理業務
① 事務管理業務…管理組合のお金の収支を把握し、管理費・修繕積立金の収納や経費精算、滞納者には督促状を送るなどお金に関する業務
② 管理員業務…一般的な管理人の業務で引越しの立会いや備品管理、建物点検など行う業務
③ 清掃業務…これは分かりやすいと思いますが、共用スペース、ゴミ置き場などの清掃業務
④ 建物・設備管理業務…これも建物点検ですが、法定点検を含みますので、少し専門的な要素が含まれる業務です。
これら4つを簡単にまとめましたが、会計の知識から建物調査の知識まで、幅広くカバーしなくてはならないのが一番のネックとなります。
この作業を土日の限られた時間で行うのは、費用対効果的にも管理の質を担保する上でも得策とは考え辛いと思います。
恐らく、この作業をしっかりと行うマンションは少なく、大部分は必要な業務を怠り、見て見ぬふり状態のマンションもそれなりあると思います。
そして適切な修繕や検査を何十年も行われないマンションはどんどん資産価値を下げて行くことになります。
4. 自主管理マンション検討のポイント
自主管理のマンションが全て悪いわけではありません。
中にはしっかりと管理業務された状態のいいマンションも存在します。
見分ける方法として下記の3つはしっかりと目視で確認しましょう。
① エントランスの郵便受けやゴミ置き場などの清掃の状況の確認⇒粗大ゴミや壊れた自転車が放置されたままの物件は要注意です。
② 外壁のひび割れや建物の劣化部分の補修工事の状況確認⇒長期間放置されている物件は避けましょう。
③ 重要事項調査報告書で管理費・修繕積立金の収支や延滞金の額の確認
5. まとめ
自主管理のマンション自体が少ないですが、本当に検討したい物件がそのような管理形態であれば、しっかりと目視で確認を行ないましょう。
また、担当の営業マンに理事長様や住人の可能な限りの状況のヒアリングしてもらいましょう。
そして一番大切なことは、住んだ時点から、そのマンションの管理業務に参加することになります。
他の入居者と率先してコミュニケーションをとることや業務に対して前向きに取り組む覚悟を持つことが必要とされます。
