【中古マンション】購入後のリセールバリューの高い条件とは!

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どんな物件が売りやすいのか?と考えたことはないですか?

購入後もずっと同じ場所に住むかわからないという人も多いと思います。

実は、売りやすい物件には共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は売りやすい物件の条件について解説していきます。

今回この記事を読むことで売却しやすい物件の条件と理由についてわかります。

◇マンションの価値は立地条件である!

具体的に本当に立地条件が重要なのかという疑問がわいてきますね!

それでは、今回の売りやすい物件について解説いていきます。

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1.マンションは立地条件で決まる

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マンションの査定の出す際に最も影響を及ぼすのが立地条件となっております。

条件1:最寄り駅の徒歩10分以内かつ平坦な道

最寄り駅徒歩10分以内はマストの条件ですが、徒歩10分だとしても、アップダウンがあるとプラス3~5分程度長く感じてしまいます。

しかも、肉体的にもキツイので夏の暑い時期や雨の日は皆さん想像がつくと思います。

つまり、駅からの距離だけでなく、平坦な道という条件が大切になってくるのです。

ただ、残念ながら平坦な道かどうかは、現地に行かないとわからないのですが、ここはポイントなのでしっかりとチェックが必要です。

条件2:欲しい周囲の環境

買い物施設や飲食店も徒歩10分圏内にあると便利です。

コンビニというよりは、スーパーやドラッグストアがあると経済的です。

また、病院や公共施設なども徒歩10分以内に欲しです。

一方で欲しくない、というよりもない方がいい周辺環境とお伝えします。

このようなものを「環境的瑕疵」と言います。

環境的瑕疵とは一般的に嫌悪感を抱く施設を指します。

例えば、

・墓地、お寺、葬儀場

・工場やゴミの集積場

・線路沿い・国道沿い(バルコニー側)

・ラブホテル・風俗店

これらの施設はあげだすとキリがないのと、どのくらい距離にあったらダメなのかと気になるところです。

基本的には自分のマンションの隣接地にないことと、お部屋の窓を開けてバルコニーから気になるようなことがなければいいと思います。

結論として、マンションは立地条件を最優先しましょう。

2.物件の最低限クリアすべき条件

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物件の条件もあげだすとキリがないので、最低限の3つに絞った条件を解説します。

条件1:1983年以降の新耐震基準の物件

旧耐震基準物件は耐震性に不安要素があります。

ただ、耐震診断を行っていて問題のない物件や問題があったとしても、耐震補強工事を施した物件であればいいと考えます。

それらは、新耐震基準を満たしている物件となります。

また、旧耐震基準物件の物件は住宅ローンが付きにくいという問題があります。

これは、金融機関が旧耐震基準物件には融資をしないという傾向になってきております。

住宅ローンが組めないのは大問題で、購入時もそうですが、売却時も同じ問題が生じるということになります。

つまり、売りずらいということです。

住宅ローン減税などの税制優遇も旧耐震基準物件は適応がありません。

これらのように、旧耐震基準物件の物件にはデメリットが多くお勧めできないのです。

条件2:バルコニー側のお部屋の前の状況

前の状況とは、メインのバルコニー側の状態がそのお部屋に対して影響を及ぼします。

例えば、前立てはバルコニーの前に日差しや眺望を遮るような建物を言います。

建物がバルコニーから10メートルも先であればまだしも、直近3メートル以内にこのような建物があるとかなり圧迫感があります。

ほとんどの方が嫌悪感を抱くと思います。

それ以外にも、バルコニー側が線路や国道などに面しているのも避けるべきです。

音は慣れるものと言いますが、やはり気になる方の方が圧倒的に多いと思います。

また、道路だと騒音以外にも、ホコリや排気ガスなどで洗濯物が干せないという物理的な問題もあります。

結論としては、バルコニー側に線路・国道がある場合避けるべきです。

もし、玄関側で気にならないようでしたらそこまで気にする必要はないかもしれません。

条件3:マンションであれば、1Fは避ける

1階は好みもありますが、防犯面やプライバシー、湿気による結露やカビなどいろいろな面で敬遠されがちです。

メリットとしては、お子様がいる場合は下の階に対しての音の問題などのが気にならなかったり、価格が安いというのはありますが、売却時も安いのでお忘れなく。

ただ、専用庭や専用駐車場などの付加価値のついたお部屋はそれなりにニーズもありますので、ケースバイケースです。

これらのことから、売却を考えた場合は、自分の好みよりもネックの少ない条件を中心に検討すべきです。

3.管理状況は資産価値のバロメーター

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条件1:長期修繕計画に則って大規模修繕工事をおこなっている

マンションの管理状況は人間でいう健康診断と同様です。

つまり、定期健診を怠るとマンション自体の寿命を縮める=資産価値の低下を招きます。

マンションは完成後15~20年に一度、大規模修繕工事を行います。

これを行うことで、マンションの資産価値の維持をすることができます。

条件2:マンションのお財布状況

これはつまり、管理費・修繕積立金のお金の収支状況です。

人間も収入よりも支出が多いのはまずいですし、借金が多い状態もよくないです。

マンションも同様で大規模修繕工事を行うにはそれなりに高額な金額が必要です。

修繕積立金を集めて、そこから工事費を捻出するのですが、足りなくて必要な工事が出来ない場合もあります。

残念ながら、どこのマンションでも管理費・修繕積立金を延滞する方はいます。

大切なのは、その方々に対して管理組合がしっかりと督促して徴収を促しいているかどうかです。

そうしないと、真面目に支払っている方に追い金をお願いしなくてはならない不公平な事態にもなりかねません。

延滞金が多いということは、そのマンションの住んでいる方のモラルを反映しているとも言えます。

ここは、シビアに検討すべき点と考えます。

これらの大規模修繕工事や管理費・修繕積立金の収支状況、延滞金の額などは確認することができます。

管理会社が発行している「重要事項調査報告書」にこれらのことがすべて記載されています。

ただ、この書類は個人で取得することができません。

もし、購入したい物件が見つかった場合は、担当の営業マンに確認しましょう。

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4.お部屋の中は二の次でいい

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最後に今回は一度も触れてこなかったお部屋の状態のお話です。

中古マンション購入の際は、ある程度リフォームを考えるべきと考えます。

別に状況次第では、設備を一新するりリフォームは必要ありません。

ただ、最低でもクリーニングやクロス交換はすべきかと思います。

場合によっては、キッチンやバスルーム、トイレなどの水回りの交換をするとだいぶ見違え、新築同様に近づきます。

このように、お部屋の中については購入後にいくらでも、変更が可能なものは購入時の優先順位は低くて構いません。

お部屋の中の不具合についても、いちいち売主に対して修復の交渉をするよりかは、現状渡しでその分の値引き交渉をする方が互いにウィンだと考えます。

売主も持ち出し金額がなく、購入者も好みの設備に変更することができます。

これらのように、いくらでも、変更可能なお部屋よりも上記に挙げた、購入後に変更のできない部分に注力しましょう。

5.まとめ

モデルルーム

今回は売りやすい物件について解説してきました。

今回は最低限の条件に絞りましたので、これらの条件はマストと考えて頂きたいです。

もちろん好みが優先されることもあると思いますが、売却を考えた場合は、他の検討者がどう感じるかも考えて下さい。

特に、旧耐震基準物件で住宅ローンが付かないお部屋=現金で購入する方以外は対象にならないので、売却はかなりキツイです。

このように、購入する際に売却する時のことを意識することで、将来的なリスクを避けことにつながります。

自分の好みにだけにとらわれずに、賢い物件の選択をしていきましょう。

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