頭金と手付金の違いがわからないという人も多いと思います。

実は住宅購入の費用にはそれぞれ違があるんです。

この違いが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている 人悩んでいるも多いです。

そこで今回は住宅購入費用ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで住宅購入の費用とその意味についてわかります。

◇頭金と手付金、諸費用は意味合いが異なる

具体的に本当に手付金と頭金は異なるかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の住宅購入時のお金について解説いていきます。

1.頭金と手付金と申込金の違い

頭金とは一般的に、住宅購入に充てられるすべてのお金を言いますが、後ほど触れる諸費用は入っていません。

例えば、3000万円の物件価格で頭金500万円を入れた場合の住宅ローンが2500万円となります。

また、手付金とは契約時に支払う契約証拠金を言います。

そしてこの手付金は基本的に自己都合の解約時には返金されません。

何故なら証拠金とは、売主を保護する意味合いを含んでいるからです。

売主は契約締結後、販売活動を終了します。

そして買主の住宅ローンの手続きなど、引渡しまで1～2ヶ月程度時間を有します。

もし、これだけの期間の経過後に買主の都合で、契約解除された場合の機会損失はかなり大きなものになります。

そのリスクを回避する為に手付金を保全とするわけです。

つまり、解除の場合は買主にも一定のリスクを負わすということです。

但し、後程触れますが、買主の都合以外の解除の場合は返金となります。

続いて、申込時に預かる申込金です。

この申込金は預り金で契約時の手付金に充当されます。

この申込金は中古マンションではあまりないのですが、新築マンションではよくあります。

「預り金」という名の通り、申込み撤回時には返金されるお金です。

つまり、申込金は契約締結をしていなければ、無条件で返金されることになります。

2.諸費用について

諸費用とは物件の購入時にかかる経費の総称です。

金額は中古マンションであれば、物件金額の7％程度と言われています。

内訳は下記の通りです。

・仲介手数料

売買代金×3％＋6万円

例えば、3000万円の物件であれば、96万円（税別）となります。

・登記費用

司法書士に支払う金額で物件の名義変更代となります。

担当する司法書士によりますが、10万円～となっています。

・印紙代

契約書に貼る税金です。

物件金額で1000万円～5000万円＝1万円（軽減措置）

5000万円～1億円＝3万円（軽減措置）

・火災保険料

住宅ローンの利用時には火災保険は強制保険となります。

お部屋の広さにもよりますが、15万円程度/10年となります。

特に住宅ローン利用銀行の指定でなくても構いません。

・保証料

住宅ローン利用時の保証人の代わりに支払う金額です。

一般的に100万円当たり2万円程度です。

支払いは現金でも、金利に上乗せでも構いません。

・団体信用生命保険

こちらも住宅ローン利用時の強制保険となります。

債務者が死亡や高度障害になったときに住宅ローンが0になる保険となります。

こちらは金利に組込みとなりますので現金で用意する必要はありません。

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3.手付金が返金されるケース

基本的な考え方として、契約締結後に買主の都合でない場合の解除は基本的に返金扱いとなります。

ケース1：住宅ローン本申込み却下の場合

住宅ローンで事前審査がOKの場合でも、本申込み却下の場合があります。

1つが団体信用生命保険に加入できない場合です。

これは過去の既往歴や手術なのが関係して入れない場合です。

先ほど触れた通り、強制保険となりますので加入できない場合は、住宅ローン自体が否決となります。

2つ目は、物件に何か問題がある場合です。

融資する金額に見合う担保評価が出ない場合や、建物が建築基準法に違反している場合などがあります。

この2つの場合は住宅ローンが自体が却下となり、解除の場合には手付金は返金されます。

ケース2：物件の引渡しができない場合

これは引渡し前までに災害などで物件が滅失・甚大な毀損なんていいますが、引渡しのできない場合を言います。

もちろん、売主の負担で修復が可能な場合は修復して引渡しますが、できない場合はもちろん返金となります。

ケース3：売主から解約要請

ほとんどないケースですが、売主から解約したい場合はもちろん返金です。

しかもこの場合は、手付金と同額の金額が買主に支払われることになります。

これは手付金の倍返しといって、買主の解除は手付金放棄となりますので、売主の解除も同じペナルティ条件になるというわけです。

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2021.07.13

4.まとめ

今回は住宅購入時のお金の話について解説しました。

実際には、住宅ローンですべて組めてしまうケースが多いので頭金なしで購入することは可能です。

ただ、漠然と頭金とか手付金とか同じような意味として捉えていた方も多くいると思います。

厳密には支払うお金は同じでも、払うタイミングで意味合いが異なってきますので整理しておくことをお勧めします。

また、申込金と異なり手付金は一度契約を締結すると、自己都合では戻りません。

契約はきちんと検討の上行うようにしましょう。

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同じ意味と勘違いしているという人も多いと思います。

実は、「頭金」と「手付金」には違う性質があるんです！

この違いが分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回は「頭金」と「手付金」について解説していきます。

今回この動画を見ることで頭金と手付金に違いについてわかります。

◇「頭金」は無くてもいいが「手付金」は必須である！

具体的に本当に手付金が必須なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の「頭金」と「手付金」に違いについて解説していきます。

1.頭金とは

実際に物件の購入時には頭金は0でも可能です。

頭金は物件金額に充当する金額で物件金額マイナス頭金が住宅ローンの金額となります。

つまり、住宅ローンが100％ローンのＯＫ場合は0でいいという訳です。

例えば、3000万円の購入金額で住宅ローンが3000万円融資OKの場合は頭金０になります。

また、3000万円の物件金額で110％の住宅ローンがOKの場合は諸費用までカバーできます。

現在は非常に低金利で0.6％前後の金利であれば、むしろ頭金は入れないで手元資金を残してもいいかと思います。

何故なら、住宅ローンの返済自体は繰り上げ返済は何時でも可能だからです。

2.手付金とは

一方で「手付金」とは契約時に現金で必要となります。

手付金は契約時の証拠金の役割があり、その場で売主に支払うことが多いです。

手付金は一般的に物件金額の約5％程度で設定されることが多いです。

3000万円の物件であれば、約150万円程度です。

また、手付金の性格として解約した場合には基本的に返金されません。

売主の保全の意味合いがあるからです。

売主は一度契約すると販売活動を全て止めます。

買主の気分で一方的に止められたらリスクが大きいのです。

逆にもし、売主が解約する場合は同条件で倍返しとなります。

結論としては、「手付金」は額に関係なく基本的に戻らないのでしっかりと意思を固め臨みましょう。

3.諸費用とは

「諸費用」とは物件金額とは別の金額で購入時の経費という扱いになります。

諸費用は物件金額の約7％程度かかり住宅ローンに組込みも可能です。

内訳としては、中古マンションの場合は仲介手数料、火災保険料、登記費用、清算金（固都税/管修費）などがあります。

また、住宅ローン利用時にはローンの諸費用も発生するので注意が必要です。

諸費用は金融機関によって一部組めない名目や金利が異なる場合があるので、自己資金は頭金よりも諸費用に当てましょう。

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4．手付金が戻る場合について

先程戻らないと説明した「手付金」が例外的に戻る場合が３つあります。

1． 住宅ローン本申し込み却下

これは、団体信用生命保険が過去の病歴などでNGとなった場合です。

また、戸建などのは事前審査であまり詳しく審査しない場合、本審査の物件審査で否決になる場合です。

2． 物件が引渡しできない場合

契約後に物件の引渡しができな場合です。

例えば、天災などので物件が滅失・毀損（壊れたり、修復不可能）の場合は契約自体が白紙に戻ります。

3． 売主が解約したい場合

これは、先程触れた通り契約後の売主の都合による解約に関しては手付金が戻るどころか、倍返しになります。

ペナルティの考え方としては同条件です。

5．まとめ

今回は「頭金」と「手付金」について解説しました。

住宅購入時のお金の話なのですが、ごっちゃになっている方も多いかと思います。

特に「手付金」については、頭金とは別の保全という意味合いもあります。

実際に諸費用まで住宅ローンを組んでしまえば、実質的にお金を使わないで購入は可能です。

ただし、「手付金」は契約時に一時的とは言え、必要な金額になりますの用意しまいましょう。

ここで、注意点として「手付金」を他の金融機関から借り入れは絶対に禁止です。

何故なら、住宅ローンの事前審査時に無い借入金が「手付金」を借入することで本審査時に借入金がある＝本審査却下になる可能性が大です。

もし、どうしても難しい場合は両親に借りるか手付金の金額を下げる交渉を担当の営業マンにお願いしましょう。

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自己資金なしで購入出来ればいいなと思っている人も多いと思います。

実は、住宅購入時にお金を使わない方法もあるのですが、これを知らずに損をしている人も多くいます。

そこで今回は、自己資金を使わないで中古マンションを購入する方法を解説していきます。

この記事を読むことで、自己資金を使わないで住宅を購入する方法がわかります。

◇中古マンションは住宅ローンが組めれば購入可能

具体的に本当に住宅ローンが組めればいいのか？という疑問が湧いてくると思います。

それでは、今回の頭金なしで中古マンション購入方法について解説していきます。

1.頭金は不要でも手付金は一時的に必要

住宅購入資金で頭金と手付金という言葉を聞いたことがあると思います。

頭金と手付金の違いは…

・頭金：住宅購入時に支払う自己資金の総額を言います。

・手付金：住宅購入の契約時に支払う売買代の一部分を言います。

頭金は住宅に使える資金総額と考えてもらいればいいです。

一方で手付金は、契約証拠金の意味合いがあります。

物件金額の約5％位が相場で、3000万円の物件であれば150万円程度が手付金となります。

そしてこの金額は、キャンセル時には戻りません。

それは、売主様に対しての購入意思表示だからです。

手付金が0で契約が成立した場合、売主様には何の担保もありません。

もし、買主様の気分が変わって契約を止める場合は、簡単にしかもノーペナルテイで解除できる事になります。

これは、買主様にとってはとてもリスクのあることになりますので、こんな契約はできないということになります。

そこで、手付金を預かって、契約履行の為の担保とします。

つまり、この手付金がないと契約行為ができなので一時的に必要になります。

一時的という意味は、仮に3000万円の物件で150万円が手付金として支払った場合残りは2850万円となります。

ただし、住宅ローンを3000万円組んでしまえば、相手方に最後2850万円支払っても、口座には最終的に150万円が残ります。

要するに、手付金で支払った150万円が口座に残っています。

一時的に身内などから借り入れしたとしても、返すことができるのです。

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2.諸費用とは何か？

諸費用とは、住宅購入の際に掛かる売買代金以外のいわゆる経費です。

となり、中古マンションの場合は価格の約7％程の金額となります。

この諸費用は物件金額とは別に必要になります。

では、この金額が現金で必要になるのでは？と考えると思いますが大丈夫です。

この諸費用に関しても住宅ローンの中に組んでしまうことができるのです。

物件金額が3000万円で諸費用の200万円足して3200万円の住宅ローンを組むことが可能です。

つまり、実質頭金は0でOKです。

もちろん銀行の審査によりけりですが、自己資金が少ない方は、事前審査で諸費用部分も相談してみましょう。

3.まとめ

今回は頭金なしで中古マンション購入方法を解説しました。

実際に自己資金の負担なく組み立てることは可能です。

ただ、契約時には一時的には手付金が必要になります。

手付金に関しては売主保全の性質上無くてはなりませ。

ただし、金額に関しては5％程度と例をあげましたが、確定しているわけではありません。

つまり、交渉ごとということになります。

本当に現金の用意が難しい場合は減額交渉してみましょう。

きちんと、住宅ローンの事前審査OKを取り付けでエビデンスを提出できればある程度は相談に乗ってくれると思います。

売主も契約から一定期間キャンセルされなければ手付金が低くても問題にはならないのです。

しっかり意思表示を示すことで、乗り切りましょう！

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