不動産会社に行くという人も多いと思います。

実は中古マンションの探し方には効率的なコツがあるんです。

このコツが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの探し方のコツついて解説していきます。

今回このこの記事を読むことで効率的な探し方とその順序についてわかります。

◇中古マンション探すのに不動産会社に行くべきでない

具体的に本当に不動産屋に行くべきでないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンション探し方について解説していきます。

1.いきなり不動産屋に行かない

価値観が整理・共有されてない中で不動産会社に任せても意図しない物件を紹介されることになります。

また、その担当者の都合やフィルターが入るので、意図としない偏った物件選定になることも否めません。

1番最悪なのは、その不動産会社取扱かっている、両手仲介物件など担当者にとってメリットのある物件紹介されるケースもあります。

今回は説明を割愛しますが、「囲い込み」は残念ながら大手仲介不動産会社によく多いという話を聞きます。

結論としては、最初はある程度自分で調べ物件の価格相場や条件を整理することをお勧めします。

その後、見たい物件などが出てきた段階で、不動産会社とコンタクトを取りましょう。

案内だけでなく、その物件のネックや管理状況など素人には、なかなかわかりずらい情報などをアドバイスしてもらうといいです。

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2021.12.16

2.ステップ1価格

1番先に決めることは予算です。

何故なら、予算が決まらないとその先の物件を選ぶことはできません。

予算は好みなどは関係なく数字の問題ですので決めやすいのです。

例えば、イニシャルコスト（初期費用）とランニングコスト（毎月の返済額）に分かれます。

初期費用は頭金ですので、自分で用意できる金額はそれなりに理解できます。

その中に物件取得に関わる経費として諸費用があります。

詳細は割愛しますが、物件の価格の約7％程度と考えておいて下さい。

ランニングコストは毎月返済可能額を決めることとなります。

この中には月々の住宅ローン返済額と管理費・修繕積立金を足した額になります。

管理費・修繕積立金は物件にもよりますが、一般的には15000円～30000円はかかります。

また、駐車場が必要な方もランニングコストとして考えておくべきです。

これらの合計金額が年収の25％程度で納まるような資金計画が無難と考えます。

例えば、年収400万円の方であれば、毎月のランニング費用は85000円前後位が目安だと、比較的無理のない返済可能金額となります。

また、最近ではネット審査で3日程度で事前審査の回答は出ますので住宅ローンの審査を通しておくこともお勧めします。

自分でどのくらいでまで、住宅ローンが可能で、プラスで用意できる自己資金を算出し、諸費用をマイナスすればその金額が予算となります。

自分で購入可能金額を算出することも大切ですが、実際の購入する物件は管理費・修繕積立金の金額を念頭に置いて無理のない資金計画をしてください。

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3.ステップ2場所

次は場所選びとなります。

ポイントとしては、マンションであれば、資産価値の高い場所を選ぶことが大切です。

何故なら、中古マンションの資産価値はほとんどが場所で決まります。

場所はある程度、住みたいエリアや沿線、駅などで決めてしまいます。

そして重要なのが、最寄り駅から徒歩10分以内はマスト条件になります。

欲を言えば最寄り駅から徒歩7分以内にしたいと考えます。

これは、不動産の表記方法が1分80ｍで算出されます。

この測り方だと大人の男性が少し早歩きした状態なので、一般的な女性はもう少し時間を要します。

つまり、徒歩7分と表記されている物件で普通の歩き方では、10分程度と考えるべきです。

また、アップダウン無いことが更に条件となります。

これは、想像して頂ければわかると思いますが、アップダウンがあるだけで、更なる時間を要する感覚になります。

それ以外にも、雨の日や夏の暑い日、雪の日などを考えればそれだけで嫌になります。

つまり、アップダウンのある物件は人気がないと言うことになります。

資産価値を考えた場合、常に売却時や賃貸時のことを意識するとわかると思います。

続いて、周辺環境の状況です。

ここのポイントは2つあります。

◇利便性

利便性とは周辺に買い物施設や病院、公共施設など日常生活で必要な施設が近隣にあるかどうかです。

自分の足で歩いて確認しましょう！

◇環境的瑕疵

　環境的瑕疵とはネガティブな要素で、物件自体にはネックはなくその物件を取り巻く環境にネックのあることをいいます。

例えば、線路や大通り沿い、工場やお墓、火葬場などに隣接するような人が嫌悪感を抱く施設が近くにあることをいいます。

また、暴力団事務所や宗教施設なども同様となります。

ただ、見分け方が難しいのはこれらの施設は一見すると、わからないように運営しているケースも多いのが実状です。

基本的には周辺環境の確認は自分の足で歩いてチェックすることをお勧めします。

先ほどの駅からの距離同様に実際に歩いてみるといろいろなことに気づけると思います。

わかりずらい施設は契約時に行う重要事項説明書にも周辺環境について記載される部分がありますので合わせてチェックしましょう。

4.ステップ3物件（お部屋）

物件選びは最低ラインポイントを押えればいいと考えます。

考え方のポイントは、住んでから変えられる部分と変えられない部分を意識して考えます。

例えば、物件を決める際に部屋の中はとても重要な部分と考えると思います。

ただ、部屋の中は正直言ってリフォームすれば、ある程度は希望通りになります。

ここでは、変えられない部分を優先的にピックアップ致します。

◇新耐震基準物件

1981年6月より前に建築確認を取得した物件を旧耐震基準物件といいます。

この旧耐震基準は一般的には耐震性に不安な要素を抱えるのがネックです。

ただ、最近ではそれ以外に住宅ローンが組めない銀行が多くなりローンで購入することが難しくなっています。

つまり、自分は現金購入したとしても、売却時には住宅ローンが付かない物件の為、売りずらいと言うことになります。

◇独身者でも40㎡以上の広さ

独身者だからといって、1Rを購入してはいけません。

1Rは独身者にしかニーズがありません。

一方で40㎡程度の1LDKであれば、独身者はもちろん、カップルや子供が小さい3人まではギリギリ対象となります。

つまり、対象者が多ければそれだけニーズが多くあるということになります。

◇管理状況

管理状況は物件の資産価値に直結すると言っても過言ではありません。

管理状況のポイントは大きく2つあります。

自主管理はNGと重要事項調査報告書です。

自主管理とはその名の通り、入居者同士で管理を行っているマンションです。

古い総戸数の少ないマンションにある場合が多いです。

古いマンションだと、当然のこと入居者も高齢化し、なかなか資産価値を維持する管理体制が難しいのが実状です。

もう一つの重要事項調査報告書とは、そのマンションの管理状況レポートです。

大まかに、大規模修繕工事などの修繕・メンテナス状況が記載されているのと、管理費・修繕積立金の積立状況が記載されています。

つまり、メンテナスとお金の状況がわかりますので、管理体制のポイントを押さえた資料となっています。

最低ラインこの3つを押さえて頂きたいですが、最後の管理状況については不動産会社の協力を得なくては難しいことになります。

以上のことからお分かりの通り、この記事ではお部屋に関しては一切触れていません。

何度申し上げますが、変えられない部分に焦点を当てて検討することが大切です。

5.まとめ

今回は物件の探し方のコツについて解説しました。

物件探しはつい、お部屋の中に注目しがちです。

ただ、今回はそれ以外にとても重要な要素があると解説してきました。

また、順番についても予算⇒場所⇒物件（お部屋）という順番に決めていくと効率的な検索ができると思います。

住宅はとても大きな買い物です。

今回の記事で効率的な方法で縁のある物件に出会えることが出来れば幸いです。

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40過ぎでは遅いのでは？と考える人も多いと思います。

実は40代の中古マンション購入のポイントがあるんです。

この失敗しないポイントが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は40代でも失敗しない中古マンション購入ポイントついて解説していきます。

今回この記事を読むことで、40代でも中古マンション購入できるポイントとその理由についてわかります。

◇40代は資金計画が最も重要である

具体的に本当に資金計画が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の40代の失敗しない中古マンション購入ポイントについて解説いていきます。

1.40代の住宅購入にはメリット

国土交通省令和2年度の「住宅市場動向調査報告書」では、中古マンション購入は40代が最も多いとなっております。

40代になってくると20代や30代とは少し事情が変わってきます。

一番はライフプランの見通しが立ってくることです。

具体的には、仕事や収入見通しが立っくる頃だと思います。

ある程度、勤務することで、勤務地や収入などの目途が立って計画が立てやすくなります。

また、自己資金が少しずつ溜まってくるのもこの時期からではないでしょうか。

そして、家族構成の変化の可能性も減ってきます。

独身者の場合はパートナーが出来る可能はありつつも、子供の可能性は減ってくると思います。

そうなると、ある程度永住を考えた広さや場所選びが可能になってくると考えます。

40代でも決して遅くはないので無理のない範囲で資金計画を立てて住宅ローンに挑戦してみましょう。

2.40代は無理のない資金計画が重要

一般的な銀行は40代の半ばである45歳までは、35年ローンが可能です。

つまり、もし払い続ける場合は、定年後も返済が続くということになります。

退職金で完済する以外は年金生活になった場合での支払いを想定して資金計画を考える必要があります。

また、修繕積立金は築年数が経過すると定期的に上昇していきますので、その点も考慮すべきと考えます。

無理のない返済計画は、返済比率を年収の25％を目安にしましょう。

返済比率とは年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。

銀行にもよりますが、一般的には返済比率が年収の30～35％が審査の通る基準となっております。

但し、ここには管理費・修繕積立金の金額が計算に含まれておりません。

確かに、実際の金利よりも高い基準で審査はしていますが、管理費・修繕積立金の額は物件によってまちまちです。

15000円の物件もあれば、30000円を超す物件もありますので注意が必要です。

年収の400万円での返済比率35％は月々116,666円です。

税込み年収400万円の方の手取り額は人にもよりますが、約26万円です。

116,666円が住宅ローンの返済でプラス管理費・修繕積立金が2万円としたら、ほぼ手取りの半額が住宅費となってしまいます。

一方で年収400万円の方が管理費・修繕積立金込での返済比率25％だと、83,333円となります。

この程度の金額であれば、家賃と比較しても驚く金額ではなく現実的ではないかと思います。

また、基本的に自己資金は金利が低いので無理に入れる必要はないと考えます。

但し、40代以降の方は、その先を見据えると多少自己資金を入れて返済額を減らすか年数を縮める努力が必要かと考えます。

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3.住宅ローンのNGポイント見極め

そうは言っても、年齢が経過すること自体は住宅ローンの審査上でマイナス要因となります。

そこで、住宅ローン審査において更なるマイナス要因はできるだけ払拭しておくべきです。

中古マンションであれば、築年数はよく考慮しましょう。

例えば、建築確認日が1981年6月より前の旧耐震基準物件は住宅ローンが組みづらいです。

完成時期でいえば、1983年以降の物件がベターと考えて下さい。

また、住宅ローン審査において他のローンは極力返済しておくことをお勧めします。

例えば、オートローン、ショッピングローンがあるとその分、住宅ローンの組める金額から減らされてしまいます。

それどころか、返済比率がオーバーした場合は住宅ローンが否決になります。

しかも、住宅ローンの金利は1％と切っています。

もし、自己資金があるのであれば、既存の4％～10％の金利の他のローンを返済することは、トータルの返済額から言っても有利となります。

銀行の審査上でも、自己資金を入れるよりも、他の既存のローンを完済したほうが審査が通りやすいです。

また、クレジットカード利用状況もよく見られます。

最近ではポイントの付与がクレジットカードにされることもあり、たくさんのカードを所有している方がいます。

ただここは要注意ポイントです。

クレジットは1枚当たり1万円のローンとみなす銀行があるのです。

つまり、複数のクレジットカードは住宅ローン審査上では不利になります。

対策としては、住宅ローンの審査時は、利用するカードを制限して極力カードの枚数を減らすことをお勧めします。

また、利用回数一括払いはカウントしませんが、分割払いやリボ払いはカウントされますので避けましょう。

最後に健康状態です。

これは致し方無い話なのですが、過去の既往歴や入院・手術歴によっては、住宅ローンが否決になる可能性があります。

一般的な銀行は死亡時や高度障害になった時に住宅ローンが0になる団体信用生命保険が強制保険となっております。

本申込みの時点で病歴などの告知事項を記載の上で審査を行います。

そしてこの団体信用生命保険が加入できない場合は本審査却下となります。

対策としては、多少金利負担が上がりますが、ワイド団体信用生命保険があります。

これによって審査基準が優しくなりますので、団体信用生命保険の審査が通りやすくなります。

また、それでも難しい場合は、団体信用生命保険の加入が任意のフラット35を検討するのも一つの手です。

4.お勧めの築年数

中古マンションのお勧め築年数は築25～30年くらいがいいと考えます。

理由としては、この年数はすでに新耐震基準物件となっている点があげられます。

また、築年数が30年程度だと、ある程度値段が底をついていることもあげられます。

下記のグラフだと、築年数26～30年が底になっております。

また、大規模修繕工事も1～2回経験しているので、管理状況も把握できます。

だだし、注意点もあり、この築年数だと内装はだいぶ傷んでいます。

内装メンテナスがされていない物件は多少のリフォームを前提とすべきと考えます。

空室の方が工事もしやすいので、購入時に合わせて内装工事を入れることをお勧めします。

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2022.03.15

4.まとめ

今回は40代の中古マンション失敗しない購入ポイントについて解説しました。

40代になるといろいろな面で余裕が出てくるので購入の検討はしやすくなります。

そして住宅ローンも決して組めないわけではありません。

但し、無理のない資金計画を考えて、今回上げた住宅ローンの返済比率や自己資金はよく検討すべきとがあります。

また、住宅ローンの審査上でのネガティブな要素は極力払拭する必要があります。

50代になると、様々なハードルがグンと上がりますので是非お早めに検討しましょう。

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家族ができたら購入したいという人も多いと思います。

実は独身でも購入すべき理由があるんです。

この理由が分かればすぐに検討方法も分かるのですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は独身でも購入した方がいい人ついて解説していきます。

今回この基準を読むことで独身でも購入すべき人とその理由についてわかります。

◇住宅購入に独身や家族持ちなど家族構成は関係ない

具体的に本当に住宅購入に家族構成が関係ないのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の独身でも住宅購入した方がいい人について解説いていきます。

1.独身でも購入すべき人ケース1

独身で実家や終の棲家のない人は購入すべきです。

仮に実家があっても、その家を継ぐ方が居る場合や現実的に住むことのできない場所の場合も同様です。

その場合はもれなく家賃を払い続けなくてはならないからです。

そしてその家賃には終わりがないのです。

永遠に大家さんの為に支払い続けることになります。

ただ、最近では高齢者の方が賃貸の更新ができないという問題も出てきています。

理由としては、認知症や孤独死、家賃滞納などのトラブルリスクが大きいことです。

もし看取る方がいなくて亡くなった場合はその物件は事故物件の可能性が高くなります。

その場合は片付けに費用が時間がかかるのと、場合によってはリフォームなど余計な出費がかさむことになります。

それ以外にも物件自体が「事故物件」という扱いになり心理的瑕疵として家賃を下げるなどの対応に迫られることになります。

確かに、もし自分が大家の場合、30代のファミリー家族と70代の独身の方とどちらに貸すかを選ぶ場合は理解できるはずです。

つまり、将来的に住む場所が確保できない場合は自分で確保すべきなのです。

2.購入した方がいい人ケース2

転勤などの制約がなく、自分で住む場所を決めれる方も購入をお勧めします。

自分で住む場所を決定できるということは、長く住むことが出来ます。

住めば都という言葉通り、ある程度住み慣れた場所は居心地がいいものです。

場所さえ変えなくていいのであれば購入すべきです。

一方で部屋の間取りについては自己所有であれば、ある程度自由にリフォームを行えますのでライフスタイルで変更可能です。

逆に転勤が決まっている方は住み続けることができないので購入することでの下記リスクが大きくなります。

・購入物件に戻ることができるのか？

・住宅ローンをペイできる家賃が得られるのか？

・住宅ローンを抹消できる金額で売却できるのか？

結論としては、ある程度の期間住める場所であれば購入し将来的な不安解消に繋げるべきです。

3.購入した方がいい人ケース3

社宅や家賃補助がなく家賃負担が100％の方も購入すべきです。

家賃は掛け捨て、住宅ローンは積み立てという考え方です。

低金利の今は家賃負担と住宅ローンの返済金額はそれほど変わりません。

例えば、3000万円を金利0.6％で35年返済の場合は月々79,208円です。

場所にもよりますが、同様の家賃負担をしている方は多くいるはずです。

つまり3000万円の物件の住宅ローンを組んでいるのと同じということです。

また、病気やケガなどの支払い困難時に銀行は相談の上、支払い変更に応じてくれます。

月々の返済金額を下げるもしくは、一定期間利息払いのみという対応が出来ます。

一方で賃貸の場合に大家さんの対応はいかがでしょうか？

もしもの時は1～2ヶ月は待ってもらえると思いますが、それ以上の未払いや家賃負担を下げるような交渉は難しく退去を迫られます。

また、住宅ローンには団体信用生命保険が強制保険として付きます。

これは、債務者が亡くなった時や高度障害になったときに住宅ローンが0になる保険です。

そしてこの保険にがんや心筋梗塞などの8大疾病の病気にかかった時に住宅ローンが0になるオプションもあります。

つまり、住宅ローンを組んだ方が安心なケースもあるということです。

結論として、家賃負担が100％の場合は住宅ローンを組んで購入すべきです。

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4.結婚予定がない場合の住宅購入について

独身だから住宅購入はまだいいという方がいますが、この記事で家族構成はあまり関係ないことが理解して頂けたと思います。

また、結婚しないという人に限って結婚しています。

結婚予定がない場合は、購入するサイズに注目してください。

独身だからといって学生が住むような1Rを購入してはいけません。

まずそんな方はいないと思いますし、そもそも1Rで住宅ローンを組むことができません。

自分で住む場合やもし結婚した場合を想定しても1LDK～2LDKを選ぶことをお勧めします。

理由としては、自分で住む際もリビングと寝室を分けた方が生活しやすいと考えます。

また、来客時や同棲時も2部屋あると便利です。

そして何より将来的貸す時や売却時のニーズを考えてみましょう。

1Rは独身にしか貸せません。

ただ、1LDKであれば、独身、カップルなどの2人や子供の小さい3人まで対象にすることが出来ます。

つまり、ニーズ（対象者）が多くなるのです。

3LDKになると逆に独身に敬遠されやすいので1LDK、２LDKが無難かと考えます。

【中古マンション購入】独身女性にとっての住宅購入メリット3選

独身なのに家が必要なのかと考えたことないですか？ 独身のうちは住宅は必要ないという人も多いと思います。 実は独身の場合でも住宅購入にはメリットがあるんです。 このメリットが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている 人も多いで...

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2022.08.17

5.まとめ

今回は独身でも購入した方がいい人について解説してきました。

何度申し上げますが、家族構成はそれほど関係ないということです。

家賃負担を強いられる人や将来的な終の棲家が無ければ誰でも検討すべきです。

たとえ10年以上先には実家戻ることが決まっていても、購入してもいいと思います。

リセールバリューを意識した資産性のある物件選びをすれば、リスクよりもメリットが多くなるケースもあります。

また、賃貸住宅と分譲住宅では設備などのそもそもの仕様が異なります。

最近では追い焚きはもちろん、食洗器や浄水器、浴室乾燥機などが標準装備の物件も多くあります。

生活の質の向上からも購入をお勧め致します。

スーモを何年も見続けていますという人も多いと思います。

実は、中古マンションは選んではいけない条件があります。

この条件を理解した上で物件選びを出来ればいいですが、この条件を知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は選んではいけない中古マンションの条件をお伝えします。

今回この記事を読むことで選んではいけない物件の条件と理由をお伝えします。

中古マンションは資産性が重要であって、無い物件は選んではいけない

1.選んではいけない立地

マンションは利便性が最重要です。

何故ならマンションの価値（価格）は立地条件で決まるからです。

マンションで資産性を意識するというのは、全ての人に当てはまるわけではありません。

永住思考で環境を重視する方はこの限りではないです。

徒歩10分以上

資産性を考える場合は駅徒歩10分以上の物件は避けるべきです。

また、アップダウンのある場所もそれ以上の時間を感じさせてしまうのでNGです。

理由としては、スーモなどの物件検索サイトで徒歩10分以内で検索するニーズが圧倒的に多いのです。

線路沿い・大通り沿い

線路沿いや大通り沿いは音の問題が一番です。

騒音は生活の質を下げます。

睡眠や仕事、小さい子育てなどに影響を及ぼすことになります。

大通り沿いはそれ以外にも、排気ガスやホコリなどで窓を開けられなかったり、洗濯物にも悪影響となります。

マンションで玄関側の場合ならまだしも、バルコニー側がこのような状況は避けるべきです。

環境的瑕疵の隣接地

環境的瑕疵とは物件ではなく、周囲の環境に問題のある事由を言います。

具体的な例として

・墓地/葬儀場

・工場/ごみ焼却場

・ラブホテル/風俗店/

・反社事務所

上げだすとキリがないのですが、あくまでもこれらの施設が隣接している場合は避けるべきです。

理由としては、誰もが嫌悪感を抱く施設だからです。

自分は特に気にならないという方でも将来的に売却や賃貸を考えるとリスクが高いです。

2.選んではいけない物件

物件の場合、先ず気になるのはお部屋だと思いますが、正直お部屋の優先順位は最後でいいです。

前提として、購入後に変更できることではなく、変更できないことに注目すべきなのです。

マンションの場合、お部屋の中は購入後自由に変更することは可能です。

◇変えられない具体的例として

・旧耐震基準物件→耐震性や減税、住宅ローンが組みずらいなどデメリットが多い

ただし、耐震診断で問題なしや耐震補強工事をしていれば可能。

・バルコニー側の建物が隣接していて日当り眺望がない

→バルコニーから5メートル以内に圧迫感のある建物があるのはかなり不人気。

・1Fは防犯面、プライバシーの問題からリスクが高い

→ただし、専用庭や専用駐車場がついている場合はそれなりニーズがあるのでその限りではない。

以上が中古マンションでは最低限避けるべき条件です。

中古マンションは実はお部屋以外の部分がとても重要な要素です。

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3.選んではいけない管理

「マンションは管理を買え！」と言われています。

管理と言われてピンとこない方も多いと思います。

具体的には建物のメンテナンス状況とお金の状況を言います。

大規模修繕工事

マンションでは大規模修繕工事を定期的に行います。

築15年～20年以内に行うのが一般的です。

この修繕工事がしっかりと行われていない場合は後々の建物も寿命に大きく影響を及ぼすことになります。

日本ではまだありませんが、海外では築100年を超えるマンションが多数あります。

ただし、しっかりとメンテナンスの行うことが大前提条件なのです。

ここを、怠たることで建物の寿命と資産価値を一気に下げることになるのです。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金の収支状況

つまり、マンションの貯蓄状況です。

先程触れた、大規模修繕工事など莫大な金額が必要になります。

この資金は入居者から集めている修繕積立金から捻出することになるのです。

つまり、お金は貯めるだけでなく、支出もあるのでバランスが大切なのです。

ただ、残念ながら、どのマンションでも管理費・修繕積立金の延滞金は存在します。

戸数にもよりますが、問題なのは、それによって行うべき修繕が行えないことです。

そうなると、真面目に支払っている方から追加請求するとか、銀行から借り入れを起こすなどが必要となります。

管理費・修繕積立金は入居者の義務なので、大切なのは管理組合としてしっかりと督促して集金することです。

これらの状況の判断の方法としては、管理会社が発行している「重要事項調査報告書」に記載されています。

この書類は一般に方は取得できませんので、もし購入検討物件が見つかった場合は担当営業に相談し取得してもらいましょう。

共用部分のチェック

その他、現地内覧時にチェックするポイントとしては、共用部分であるゴミ置き場や駐輪場をチェックします。

ゴミ置き場や駐輪場はそのマンションの性格を表しています。

整理整頓されていれば、管理状況の健全なマンションと言えるでしょう。

ただし、ゴミ置き場に粗大ゴミが置き去りになったままや、駐輪場に壊れた自転車が放置されている場合は注意が必要です。

入居者のモラルの低さが伺えるのと、管理会社の資質の問題にも関わってきます。

恐らく目に見えないトラブルも抱えていることが想像できますので避けるべきと考えます。

賃貸で借りている人が多いマンションによくあるパターンです。

【中古マンション】修繕積立金の上昇要因とは？維持費について解説

マンション購入でランニングコストがどのくらい増えるのかと考えたことはないですか？ 管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。 実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。 この事実が分かれば計算ができるのですが...

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2022.03.11

4.最後にお部屋の状況は重要でない

これは先程触れましたが、購入後いかようにも変更が可能だからです。

中古マンションで築年数が10年以上経過している物件であれば、ある程度のリフォームは想定しておくべきです。

例えば、フローリングやクロス変更するだけでかなり見違えます。

金額もせいぜい数十万円程度です。

また、設備の不具合や故障も中古マンションの場合は現状渡しが原則なのです。

キッチンやバスルーム、トイレの水回りの交換をしても安ければ100万円程度です。

わざわざ、売主に修復交渉するくらいであれば、その分の値引き交渉をした方が賢明です。

自分好みのお部屋にアレンジできるメリットがあります。

その金額を住宅ローンに上乗せしても月々の支払いは、たかが知れています。

つまり、お部屋の状況が悪いのは気にすることなく、値引き交渉のチャンスと前向きに捉えましょう。

5.まとめ

今回は「選んではいけない」というテーマで解説しました。

立地、物件要素、管理とどれも重要なポイントです。

自分は特に気にしない！ではなく、将来的な資産価値を考えた場合に外してはいけない状況となります。

是非参考にしてください。

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古いマンションでペット飼育可物件はあまりないという人も多いと思います。

実は、ペット飼育可にも物件によってルールの違いがあるんです。

この違いが分かっていれば、すぐに検討方法分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はペット飼育可の物件選びについて解説していきます。

今回この記事を読むことで、ペット飼育可の物件選びとトラブル防止についてわかります。

◇ペット飼育のルールはマンションごとに異なる

具体的に本当にペット飼育のルールは違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のペット飼育可物件の選び方について解説いていきます。

1.中古マンションはペット飼育NG物件が多い

以前はペットの鳴き声などがマンションで生じるトラブルの原因と考えられていたので、ペット飼育不可の物件が一般的でした。

マンションで販売時点で、一度決まった管理規約の変更はとても難しく古いマンションは依然とペット飼育不可のままが実状です。

しかし、何度かのペットブームを経て、ペットを飼う世帯が増えるにつれて、そんな常識にも変化が出てきました。

実際に2000年以降の物件は新築販売時点でペット飼育可がの物件が増えてきています。

独身女性でコンパクトマンションの購入のニーズも増えたこともペット飼育可物件の増加の要因にもなっています。

ただし、先程の通り古い中古マンションでは、ペット飼育は曖昧な物件もあります。

現実的にペット飼育している方がペットを手放してマンション購入することはあり得ないことと思います。

つまり、ペット飼育可能物件が最優先事項となりますので、先ずはペット飼育の可否を先に調べることから始めるべきです。

2.管理規約について

簡単に言うと「管理規約」とはマンションのルールブックとなっております。

戸建と違って共同住宅であるマンションには、様々な禁止事項などが設けられています。

ペットに関して言えば、ペットの数や大きさ/重さ、種類などがあげられます。

また、「管理規約」の中には「使用細則」があり、より具体的な内容が明記されています。

例えば、マンションの共用部では抱きかかえて移動する。

もしくは、ゲージに入れなければならないなどです。

また、バルコニーで飼育することは禁止事項ですが、バルコニーへの出入りの可否など詳しく明記されています。

これらのことから、物件を選ぶ際はペットの可否はもちろんチェックします。

プラス、もし気に入った物件があったら「管理規約」や「使用細則」を確認し自分のペットが不十なく生活できるかをしっかりと確認すべきです。

これらの書類は個人では取得できないので、担当の営業マンに依頼しましょう。

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3.ペット飼育でもトラブルはある

注意点として、たとえペット飼育可となっている物件でも全ての入居者が決してウエルカムなわけではない！ということを認識しておきましょう。

例えば、ペットの鳴き声や足音などは、たとえペットが好きな方でも気になると思います。

音の問題は何もペットに限ったことではありませんが、ペットが苦手な人はなおさら気になるでしょう。

また、臭いや毛の問題も耳にしたことがあります。

ペットをバルコニーなどで遊ばせていると、隣の部屋に臭いが届いたり、毛が隣の洗濯物についてしまったりと様々なクレームがあります。

結論としては、ペット飼育可の物件であってもマナーはしっかりと守ることです。

また、入居時には周囲の住戸（上下左右）のお部屋に挨拶とペットを飼育することも伝えておいた方が望ましいです。

4.ペット飼育に優しいマンションとは

ペット飼育可を謳っているだけの物件がほとんどの中、ハード面でもペットに配慮した関連施設のあるマンションもあります。

これらの施設があるマンションはペットを飼育している方に配慮された作りになっています。

実際に飼育している方もそれなりいることが予想できます。

また、中古マンションの見るべきポイントとしては、マンションの掲示板を見てみましょう。

ペットに関してネガティブな情報の記載があればトラブルが隠れている可能があります。

又はイベント情報などペットに対してポジティブな情報などがあれば割とウエルカムなマンションかと想像できます。

また、マンション周辺施設にも気を配りましょう。

・ペットの病院
・散歩できる公園、ドッグラン
・ペットショップや入店可能な飲食店

これらの施設がマンションの周辺にあるとペットの飼育がしやすいです。

5.まとめ

今回はペット飼育可物件の探し方やトラブルについて解説しました。

ペットは飼主にとっては家族同然の存在だと思います。

そんな家族が快適に生活できるかどうかは、マンション選びの重要なポイントだと思います。

「管理規約」や「使用細則」をしっかりと確認しトラブルを未然に防ぎましょう。

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家の近くの不動産会社という人も多いと思います。

実は、不動産会社選びには明確な事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回は不動産会社の選び方について解説していきます。

今回この記事を読むことで不動産会社の選び方とその理由についてわかります。

◇物件はどこの不動産会社からでも購入可能である！

具体的に本当にどこの不動産会社でも同じなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産の選び方について解説いていきます。

1.いきなり不動産会社に行かない

今、物件を探す際にいきなり不動産会社に飛び込む人はいないと思います。

それは、不動産の賃貸や売買に限らず物件情報はポータルサイトで情報は十分です。

代表的なポータルサイトのスーモやホームズなどは不動産会社の業者専用サイトのレインズ情報をほぼ網羅しています。

何故なら、各不動産会社は新着情報は真っ先にポータルサイトに掲載するからです。

また、よくある「未公開物件」は不動産会社の営業トーク過ぎませんので真に受けてはいけません。

そもそも未公開にして売らずになんのメリットがあるのかということです。

結論としては、最初にスーモなどのポータルサイトで自分に合った物件を検索することから始めます。

テクニックとしては、物件を掲載している不動産会社だけがその物件を取り扱っているわけではないので、いきなり問い合わせをするのもやめましょう。

問い合わせ前に「物件名」＋「仲介手数料無料」とググってみて下さい。

その物件を仲介手数料無料もしくは手数料を割引している会社が出てきたらラッキーです。

ようやくその不動産会社に問い合わせしてみましょう。

2.不動産会社には得手不得手がある

不動産取引には賃貸や売買、土地建物やマンションなどジャンルが幅広くあります。

全て対応している会社も多くありますが、専門のジャンルに特化した会社もあります。

もし中古マンション購入であれば、中古マンションの売買を専門で行っている会社がお勧めです。

例えば、賃貸専門会社に売買の仲介は不慣れなことがあります。

賃貸と売買では責任の範囲が全く異なってきますので後々のトラブルの原因の元になることもあります。

また、マンションの売買でもマイホームなどの実需用と収益目的の投資用でも物件情報は異なってきます。

結論としては、物件の問合せの前にその不動産会社のHPを確認し自分の希望の類似物件の対応の可否を確認しましょう。

解説3.あなたの味方だけをしてくれるか

売買仲介メインの会社でよく出てくる話が両手仲介です。

両手仲介とは売主と買主双方から仲介手数料が発生することを言います。

この行為はアメリカなどでは禁止されていますが、日本では特にNGではありません。

ただし、売主と買主双方の代理になるので、いわゆる調整しかできないのが実情です。

契約時の値引き交渉やその他の条件交渉もどちらかの代理であれば、強い交渉ができますが、両方の代理場合は波風立てず穏便に済ませたいのです。

例えば、双方の代理の場合は、値引き交渉で100万円交渉したい時、売主に断れたら直ぐに引き下がります。

でも、買主からすれば、100万円がダメなら50万円、30万円と粘り強く交渉して欲しいですよね。

ただ、売主の顔色を伺いながらだとなかなかうまくいかないのです。

また、同様のケースで「囲い込み」があります。

この行為は日本でもＮＧです。

内容としては、両手仲介をする為に自社でのお客様を見つけるまで、他社のお客様の案内をさせない行為を言います。

これは、仲介会社にしかメリットはなく違法行為です。

ただ、実態として取り締まることが難しく未だにまかり通っているのが現実です。

ハコイチでは両手仲介を排除してどちらか一方に味方しか行わないのですが、同様の会社もありますので探してみましょう。

なかなか見分け方は難しいのですが、ホームページで謳っている会社もありますので気にかけてみましょう。

ただし、いわゆる大手仲介会社（財閥系や電鉄系）は囲い込みの可能性が高いので要注意です。

4.不動産会社の営業マンは歩合制について

不動産会社の営業は歩合制の為、仲介手数料高い物件や両手仲介の物件を好みます。

もちろん、固定給はあるものの、＋＠で仲介手数料の○○％がなんらかの形で支給されます。

5.まとめ

今回は中古マンション購入時の不動産会社の選び方について解説しました。

やるべきことは不動産会社を選ぶ前に物件の検索をお勧めします。

ポータルサイトで検索した物件の取り扱い不動産会社にいきなり問い合わせをすることはやめましょう。

先ずは、物件名＋仲介手数料無料とググってみて仲介手数料の安い会社を検索してみましょう。

いくつか出てきたら、両手仲介や囲い込みをしていないような会社を選んでみて下さい。

もし、問い合わせや案内の際に感じが悪いようでしたら極論、契約前であればいつでもキャンセルできます。

その物件は他社からでも購入可能ですので、慌てなくても大丈夫です。

大きな買い物ですので、信頼できる良い会社から購入してください。

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中古マンションを考えると不動産屋に行こうと考えたことはないですか？

地元の不動産屋はそのエリアの情報が多いと感じるという人も多いと思います。

実は、物件探しには不動産屋に行ってはいけない事実があるんです。

この事実が分かればすぐに不動産屋に行くことを止めると思うのですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は物件の探す手順について解説していきます。

今回この動画を見ることで不動産屋に行かない理由と探す手順についてわかります。

◇物件の情報は先にネットで検索すべき

具体的に本当に先にネットで検索を行うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産屋に行ってはいけないについて解説いていきます。

1.情報量はむしろネットが豊富

不動産屋に行けば出回っていない情報があると思ってませんか？

特別にそんなことはありません。

むしろ、スーモなどのポータルサイトの方が物件情報は早く掲載されていることだってあります。

未掲載物件多数などの謳い文句がありますが、言っているほどでもないです。

また、不動産会社の情報はその会社の得意エリアや得意物件に偏ってしまう。

仲介会社によっては、賃貸がメインであったり、売買が苦手などそれぞれ不動産会社によって取り扱う分野が分かれています。

また、戸建が不得意でもマンションは得意など、得手不得手もあります。

特に、全国展開している、大手仲介会社は支店ごとにエリアの縛りがある為、物件によっては違う支店を通して行う場合もあります。

もし、あなたがエリアを限定して探している場合であれば、いいのですが、広域エリアで探す場合などはどこの不動産会社に行くか注意が必要です。

これらの点からも、家の近くの不動産会社へ行くよりも、先ずはネット検索をしてその物件の取り扱っている会社に問合せしましょう。

2.不動産会社によっては仲介手数料の高い両手仲介物件を勧められる

まだ、探し初めの特に独身女性などは、自分の中で希望条件をある程度、固めていないと営業マンの好き勝手な物件を勧められるケースがありますので注意が必要です。

仲介には、売主と買主双方から仲介手数料が貰える両手仲介物件とどちら一方からの片手仲介があります。

当然のことですが、両手仲介の物件を決めれば同じ手続きでも手数料が倍になるわけです。

両手仲介の物件の例を挙げると、最近流行のリノベーション物件がこれに当たります。

リノベーション物件は売主が不動産会社となっていますので、販売すれば自動的に手数料が貰えます。

購入するあなたからも、手数料が貰えるので両手仲介の物件となります。

また、同様に、エンドユーザから売却依頼を受けている物件も販売することで売主様から手数料が貰えるのです。

不動産会社は出来ればこれらの物件を販売したいと思っています。

これらの物件に興味があれば、もちろん検討していいと思います。

ただ、全く興味のない物件を勝手に勧めてきたのであれば、しっかり断りましょう。

3.仲介手数料の安い会社から購入する

仲介手数料は法律で上限は物件価格の３％＋６万円（税別）と決まっています。

一方で、下限は特に定めがないので、無料にすることも可能です。

ただし、仲介手数料が唯一の収入源となっておりますので、無料だと０円になってしまします。

でも、先ほど触れた両手仲介の物件であれば、売主不動産会社から仲介手数料が貰えるので買主の仲介手数料を無料に出来ます。

方法としては、スーモなどのポータルサイトで希望の物件を検索します。

次に、その物件名＋「仲介手数料無料」と検索してみましょう。

恐らく、リノベーション物件であれば、必ず無料サービスを行っている会社があります。

ただし、片手仲介の物件だと無料は難しいですが、割引サービスをしている会社がありますので、諦めずに検索してみましょう。

4.まとめ

今回は物件を探す際にいきなり不動産屋にいくのは止める！というテーマで解説しました。

情報はポータルサイトで十分に得ることができますし、ある程度自分の条件を絞り込むうえでも検索すべきと考えます。

そこで、不動産会社の営業マンから勧められても断る判断基準を養っておきましょう。

不動産会社の営業マンは歩合制が多いのです。

本音としては、手数料の多い物件を販売したいのです。

何の情報も持たずに不動産屋にいくとカモにされますので、要注意です。

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独身女性の方でも戸建がいいと考えたことはないですか？

一般的にはマンションがいいと思う人が多いと思います。

実は、戸建が合う人にはある共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに検討もするんですが、これを知らずに 悩んでいる人も多いです。

そこで今回は独身女性でも戸建が向いている方の特徴について解説していきます。

今回この動画を見ることで戸建を選ぶ方の特徴と理由についてわかります。

◇マンションで禁止事項が必須な場合は戸建を選ぶべき

具体的にどんな禁止事項があるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の独身女性でも戸建がお勧めな特徴について解説いていきます。

１．駐車場やバイクスペースが必要な方は戸建が便利

マンションだと駐車場やバイク置場を必ず確保できるか不透明となります。

一般的にはマンションの場合は駐車場が抽選になる場合があり、最悪の場合は確保出来ません。

また、立体駐車場は車の大きさが制限されるので、ハイルーフ車は数が限られます。

つまり、車やバイクが必須条件の場合は駐車場付きの戸建も選択肢に入れるべきです。

２．サイクリングやサーフィン、キャンプなどアウトドアが趣味の方は戸建が便利

基本的にマンションにアウトドア用品の収納スペースはありません。

マンションでサーフボードやスキー板などの背の高いものの収納は厳しいです。

中にはトランクルームのあるマンションもありますが、それでも背の高いものは厳しいです。

よく、外廊下にものを立て掛けている方がいますが、マンションの外廊下は共用スペースなのでものを置くことは禁止事項となります。

また、高価なロードバイクをお持ちの方は近くに置いておきたいですよね。

そう考えると、アウトドア用品などスポーツの趣味がある場合も戸建が便利となります。

3．ペットを好きには戸建が住みやすい

古いマンションではペット飼育のできない物件もあります。

最近のペット飼育可の物件が増えましたが、いろいろと制限がつけられます。
・大きさ制限
・大型犬不可
・基本的には１匹

猫はいいとしても、大型犬をお部屋の中で飼育することは現実的ではありません。

また、鳴き声が大きな動物も周囲の迷惑となりますので注意が必要です。

結論としては、ペットを複数飼育したい方は何の制限もなく部屋の中や庭でも飼育可能な戸建がお勧めです。

４．楽器の演奏はマンションでは禁止事項

マンションでは共同住宅の為、騒音は迷惑行為となります。

例えば、ピアノ演奏などはサイレントにして頂き、ヘッドホンで対応する必要があります。

それ以外にも、マンションの部屋の中で楽器を演奏する場合は特別な防音工事が必要になります。

６帖程の洋室でも100万円前後はかかりますので、かなり大きな出費となります。

つまり、楽器の演奏が必要な方も制限のない戸建がお勧めです。

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5．中古戸建ての選び方について

中古戸建を検討する場合は下記点を注意してください。

６．まとめ

今回は独身女性でも戸建がお勧めの方の特徴について解説しました。

独身女性の場合は、いつ何時でも売却したり、貸したりできる資産性の高いマンションがお勧めなのです。

しかし、今回のような、車やバイクが必須の方やマンションでは禁止事項が必要な方は戸建がお勧めです。

自分の中で優先順位を整理して考えてみましょう。

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実際にはお部屋の中しか見なかったという人も多いと思います。

実は、現地内覧の際にはチェックすべきポイントがあるんです。

このポイントが分かればすぐに解決するのですが、これを知らずにこんなはずじゃなかったと損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの内覧時のチェックポイントについて解説していきます。

今回この記事を読むことでチェックポイントとその理由についてわかります。

◇中古マンションの内覧はお部屋の中だけではダメである。

具体的にお部屋以外にどこをみるのか疑問がわいてきますね！

それでは、今回の現地内覧時のチェックポイントについて解説いていきます。

１． 中古マンションは共用スペースからチェックすべき

中古マンションの共用スペースにはそのマンションの性格が多く出ています。

例えば、独身女性で一番重要なのはセキュリティの配慮が徹底されているかどうかです。

最近ではオートロックやインターフォンにTVモニターが付くようになりました。

これは、ネットショッピングや出前などが増えて不特定多数の配達員の方がマンションに出入りするので防犯的にはリスクが増えます。

そこで、どんな人が来るのかを映像で確認するのは必須になってくると考えます。

防犯カメラも同様でエントランス、エレベーターなどは既に設置されているマンションが増えていますが、ゴミ置場や自転車置場などの設置も必要です。

様々な場所でしっかりと管理しているというアナウンスが犯罪の抑止効果に繋がります。

また、宅配ボックスも必要不可欠な設備になっています。

共働きや独身者向けにはなくてはならないものとなってきています。

後付けできるタイプのものも増えているので、無いマンションは管理組合で協議すべきと考えます。

最後にエントランスやゴミ置場、自転車置場の整理整頓がしっかりとなされているかもチェックが必要です。

管理会社が入っていて、管理人が機能しているマンションは安心できますが、中には入居者で管理を行う「自主管理」の物件があります。

このような物件は、いろいろと難しい部分がありますので、あまりお勧めしません。

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結論としては、独身女性の場合の物件選びは共用スペースの状況で概ね判断できるということです。

２．お部屋は内装を見る前にバルコニーチェック

どうしても、お部屋の状態が気になると思いますが、バルコニーからの状況をしっかりと確認し、状況次第では止めるべきです。

「バルコニーで購入の判断をするの！？」とびっくりされると思いますが、実は重要なポイントです。

例えば、メインのバルコニーの目の前に建物があり日当り、眺望が全くない場合はやめるべきです。

もちろん、建物が10ｍ以上離れていれば気にする必要はなと思いますが、５ｍ以内で圧迫感を強く感じる距離であればやめましょう。

あなたが、不快感を抱くのであれば、他の人も同じように感じます。

また、目の前に大きなまとまった１つの敷地で、現在工場や倉庫、駐車場の場合は将来的に建物が立つ可能性ありますので注意が必要です。

この解決策としては、目の前の土地の「用途地域」を調べてみると、どれくらいの規模の建物が建てられかが予測できるので確認しましょう。

そして、バルコニーから目に付く「環境的瑕疵」がないかもチェックしましょう。

環境的瑕疵とは、嫌悪施設を言います。

つまり、人が近くにあると不快感を抱くものは全てあてはまります。

一例としては、墓地、葬儀場や臭気・騒音のでる工場や高速道路、国道、線路など。

また、パチンコ店・風俗店が隣接地にある場合も止めておくべきです。

これらは、上げだすと切がなくなる場合がありますので、あくまでも隣接地や自分のバルコニーから気になる場合のみでいいと思います。

結論としては、お部屋を囲む環境は資産性に関わる重要なポイントになりますので妥協しないでください。

独身女性が物件の購入する際は常に「売却」「賃貸」を視野に入れて考える必要があるからです。

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３．お部屋の設備の不具合をチェックする

ようやくここで、お部屋の中の話になりますが、お部屋の中が気に入る気に入らないは主観になります。

ここでは、中古物件ですので、設備の不具合と対策を中心にチェックします。

先ずは、修復に必要な費用負担を明確にすることが大切です。

例えば、給湯器などの生活必需品は入居時までに直す必要があります。

いくらかかるのか？や誰が負担するのか？が気になってきますが、残念ながら中古物件の場合は現状渡しが原則です。

つまり、原則として購入者が負担するものとなっています。

そこは受け入れる必要がありますが、不具合の状態をしっかりと把握して値引き交渉の材料としてみることをお勧めします。

給湯器であれば、20万円程度ですが、バスルームのユニットバス交換となると100万円コースになります。

修復してもらえないか？からスタートして、修復費用の値引き交渉に持ち込むのもいい手と考えます。

全て交渉ごとと思いチャレンジしてみましょう。

実際には、自分で売主に交渉するわけではなく、仲介の営業マンが対応しますので、強気で行きましょう。

結論としては、お部屋の状態次第で自分の費用負担が変わってくるので、特に持ち出しが必要な場合は費用負担の金額の確認が必要です。

４．残置物については事前に確認する

残置物とは、エアコンや照明器具、カーテンなどの前オーナーが部屋に残す物を言います。

特に不要なエアコンなどは撤去作業には数万円かかる場合がありますので注意が必要です。

また、その部屋に合わせて造った食器棚、カウンターなど造作家具も忘れてはいけません！

もし、自分でも入居後に使用したいのであれば問題ありません。

ただ、傷んでいたり、好みに合わないものであれば、撤去の依頼をしましょう。

このような打ち合わせをしっかりとしないと、思わぬ出費になります。

結論としては、購入後も使用可能なもと不要なものはしっかりと確認することです。

まとめ

今回は独身女性が実際に中古マンションの現地内覧の際のチェックポイントを解説しました。

正直、お部屋の中の内装はお金をかければ、後からどうにでもなります。

大切なのは、自分ではどうにもならない、共用スペースや周囲の環境が重要なポイントになります。

独身女性はいつ何時に何があるかわかりません。

常に売却や賃貸を考えた場合はこのような要素が大切になってきます。

変えられないことにしっかりと目を向けましょう。

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コロナの影響下で住宅ローンの返済が困難と悩んでいませんか？

職種によっては大打撃を受ける方も多いと思います。

実はコロナの影響下で返済が困難な場合には救済措置があるのです。

解決策が見つかれば、いろいろと対処できるのですが、知らずに悩んでいる方も多いかと思います。

そこで今回は、コロナの影響下で住宅ローンの返済が困難な方の対処法を解説します。

今回の記事を見ることで

1、国の対処法
2、金融機関の対処法

がわかります。

◇返済が困難になったら延滞する前に必ず金融機関に相談

支払いができない場合の一番にやるべきは金融機関へのリスケジュール相談が急務となります。

１．国の対処法：ローン減免制度

この制度は2020.12．1からの開始で大きくは下記の３つの対処法があります。

１－１手続支援を無料で受けられる

弁護士などの「登録支援専門家」による手続支援を無料で受けられます。

手続きには金融機関との協議や書類作成などが必要なので、これらが無断なのは利用の際のハードルがかなり下がります。

１－２個人信用情報として登録されない

いわゆる、ブラックリストに載りません。

通常は債務整理や自己破産した場合は５～１０年間くらいは他の借り入れができません。

この制度は個人信用情報に登録されないため、再度融資を受けることが可能ですので再起復活できます。

１－３財産の一部を手元に残せる

自己破産するとほとんどの財産は取られますが、この制度は預貯金などの財産の一部を「自由財産」として手元に残せます。

また、住宅ローンを返済継続する条件で住宅を残す弁済計画とすることも可能です。

これは、同じ家に住み続けることを意味しますのでかなり大きなメリットとなります。

ただし、状況には適応債務の条件があります。

対象としては令和2年2月1日以前に負担していた債務

対象となる債務の範囲は、住宅ローン、カードローン、キャッシングなど銀行等の金融機関、貸金業者、クレジット会社、リース会社などからの借入等

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利用できる方

新型コロナウイルス感染症の影響で、失業や収入が減少してローンが返済できない。

つまり、コロナの影響が原因で返済が困難になることが条件です。

２．民間金融機関の対処法（住宅金融支援機構）

民間金融機関の対応としては、支払条件の変更をすることで、家を守っていくことが前提となります。

また、今回は住宅金融支援機構の例となりますので、他の金融機関も同様の対応していますので、個別に相談ください。

・返済特例

返済期間の延長（最長15年）や元金の返済に据え置き期間を設定して毎月の返済額を減らしていく。

・中ゆとり

債務者との話し合いで決めた一定期間内のみ、毎月の返済額を減らしていく。

・ボーナス返済の取りやめ

ボーナス時期の変更、ボーナス時の返済額の変更、ボーナス自体をなくす。

対象者の状況として今回のコロナの影響や経済事情や病気等の事情により返済が困難となっている人。

また、返済方法の変更により、今後の返済を継続できる人が対象となります。

注意点としては、返済額が減額になるわけではありません。

つまり、ほとんどのケースが返済期間が延びることになりますので、その分の金利負担が上乗せされるので、返済総額が上がります。

ただ、現実として可能な返済額が数年猶予され、住いを維持出来ることは何よりもと考えて頑張りましょう。

また、これらの相談事項は個別の要素が多く含まれますので、金融機関によっては審査が必要になりますので、詳細は借入れ金融機関にご相談ください。

３．支払が困難な場合でも決してやってはいけない２つのこと

1．他の借り入れをして住宅ローンを補填する

住宅ローンの金利は他のローンに比べて格段に低く設定されています。

その返済の為に他の金利の高い融資で返済に充てることは、その場しのぎであって何も解決されません。

ましてや、消費者金融は借入れはあ簡単ですが、もっての外ですので厳禁です。

必ず現在の金融機関に相談しましょう。

2．支払いを無断で延滞する

金融機関は信用で融資を行っています。

そこに無断で支払いをしないのは、相手の信用を裏切る行為となります。

最悪の場合は上記にあげた、返済条件の見直しも受けれなくなりますので、無断ではなく、早めに金融機関に一報入れて相談しましょう。

また、多くの方は0.３～0.7％程度の優遇金利を受けています。

これらも、個人の信用での優遇金利となりますので、信用がなくなった時点で優遇金利もなくなると考えるべきです。

４． まとめ

今回はコロナの影響下での住宅ローンの返済困難な方向けの対処法を解説しました。

１．国の対処法：ローン減免制度

・手続支援を無料で受けられる

・金融機関の対処法（住宅金融支援機構）

・財産の一部を手元に残せるもしくは、住宅そのものを残せる

２．民間金融機関の対処法

・返済期間の延長（最長15年）や元金の返済に据え置き期間を設定して毎月の返済額を減らす

・債務者との話し合いで決めた一定期間内のみ、毎月の返済額を減らす

・ボーナス時期の変更、ボーナス時の返済額の変更、ボーナス自体をなくす

以上ですが、実際に目の当たりにすると、いろいろな考えが巡ると思いますが、一人で悩んで何も手を打たなことが一番罪です。

何もせずに逃げ回ることはできません。

最悪の場合は家は競売になり、安値で買いたたかれ、家も財産もすべて失ってしまいます。

そうなる前に必ず何らの解決策はありますので、早めに相談しましょう。

住宅ローン返済困難者向け

《国のローン減免制度》
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202109/3.html
《住宅金融支援機構》
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html

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