大規模修繕工事 | ハコイチ

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

【超重要】中古マンション購入で後悔しない為のチェックポイント！

ハコイチ hakoichi — Fri, 10 Jun 2022 08:09:13 +0000

中古マンションを購入したいと思っても踏ん切りがつかないと悩んだことないですか？

他の人の意見も聞いてみたいという人も多いと思います。

実はマンション購入時には後悔しない為のチェックポイントがあるんです。

このチェックポイントが分かればすぐに決断できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はセカンドオピニオン！最後に確認すべきポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで決断していい物件と決断してはいけない物件についてわかります。

◇マンションは資産性が最も重要である

具体的に資産性とはどんなことなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のセカンドオピニオン「最後に確認すべきチェックポイント」について解説いていきます。

インデックス

1.ライフスタイルイメージする
2.中古マンションは管理が重要
3.最後に第三者の意見も聞く
4.まとめ

1.ライフスタイルイメージする

マンション購入は賃貸とは異なりすぐに出るのが困難になります。

つまり、購入後の5～10年先の生活のイメージが大切です。

例えば、結婚した場合はその物件に住み続けることができるのか？

子供を授かった場合はどうするのか？

又は転職や親の面倒など、確定はできませんが予測をすべきと考えます。

独身の方の場合、特にどんな事態にも貸せる・売れる物件を探すことが重要となっていきます。

それは、資産性のある物件を購入するべきということです。

ただ、資産性の条件は上げ出したらキリがありません。

そこで、最低限のポイントだけピックアップします。

・立地…最寄り駅徒歩10分以内かつ平坦な道

・物件…新耐震物件の物件（1983年以降完成の物件）

・広さ…40㎡以上で1RはNG

貸せる・売れることを考えた場合は最低この3つの条件は満たすことが前提となります。

2.中古マンションは管理が重要

中古マンションの管理状況は資産性に最も影響を及ぼします。

中古マンションの管理状況とは具体的に3つに分けて解説します。

2-1お金の状況

お金の状況とは修繕積立金の収支を言います。

修繕積立金とは大規模修繕工事の際に使うお金なので金額もかなり大きいです。

このお金を入居者から毎月集めているわけです。

築年数の経過した物件ですと、大規模修繕工事や他の設備工事を行う毎にここから出費することになります。

また、残念ながらどこのマンションにも言えることですが、この管理費や修繕積立金を延滞する方がいます。

そして延滞金の額が大きくなると大規模修繕工事の際に金額が足りなくなるようなことさえ起きるのです。

足りない原因は、延滞金だけではなく、災害などで不慮の工事がかさんだりして起こります。

そのような状況のマンションは企業で言えば赤字の会社ということになり、資産価値の低下を招きます。

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2-2メンテナンス状況

メンテナンス状況とは先程ふれた大規模修繕工事を滞りなく行っているかが大切です。

この工事は完成後12～15年に1度行います。

建物は強靭なコンクリートでできていますが、そのコンクリートでさえメンテナンスを怠ると建物の寿命を縮めることになるのです。

その他、エレベーターや機械式駐車場なども定期点検が必要になったり、場合によっては交換せざるを得ないこともあります。

これらのメンテナンス状況がマンションとしての寿命を左右しマンションの資産価値に大きく影響を及ぼします。

マンションは管理を買え！ってどのように判断すればと悩んだことないですか？管理人に聞けばいいの？という人も多いと思います。実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている...

2-3建物の管理状況

建物の管理状況は実際の建物の運用状況を言います。

具体的には、共用スペースの清掃や不具合の対応。

また、駐車場やゴミ置場の状況は非常に大切です。

ここは、実際に内覧の際には是非確認してみてください。

壊れた自転車がそのまま放置されていないか？

粗大ゴミが長い間放置されていないか？

これらが見られるマンションの管理状況はよくないです。

もちろん、管理人の仕事なので管理会社にも問題はあります。

ただ、それ以前にそんなことを平気で行える住人がいるという事です。

入居者のモラルが問われる事由だということです。

この問題の原因の一つは、賃貸住まいの割合にも大きく影響してきます。

賃貸の住人が悪いというわけではありませんが、やはり仮住まいの人は自分の住いとしての意識が薄い傾向があります。

悪気がないとしても、共用スペースの使い方が雑になってしまいがちなのです。

この見分け方としては、コンパクトサイズの割合が多い物件は要注意です。

3LDKなどのファミリータイプのお部屋はそうでもないのですが、コンパクトサイズは賃貸で貸し出す方が多くなります。

出来るだけファミリータイプの割合の多いマンションが安心です。

最後に掲示板です。

掲示板はそのマンションでのトラブルのサインです。

マンションのエントランスやエレベーターに掲示板があります。

そこには、注意事項が書かれています。

この注意事項は実際にそのマンションで起こってる現象が書き込まれています。

その内容によっては、深刻な問題も隠れているかもしれませんので、管理人や管理会社に確認すべきです。

これらの内容は現場で確認すべきこととそうでないことがあります。

お金の件やメンテナンス状況は管理会社が発行している重要事項調査報告書に記載があります。

購入前には必ず仲介会社に取得してもらい、確認すべきです。

3.最後に第三者の意見も聞く

上記内容をしっかりと確認した上でも踏ん切りが付かない場合は、他の意見を参考にしてみましょう。

やはり、不動産会社の担当者は、その物件のメリットは沢山教えてくれますが、デメリットはあまり伝えてくれません。

そこで、ネットなどで物件の口コミサイトや評価サイトなどを覗いてみるのもいいと思います。

あくまでも、利害関係のない第三者としての意見が欲しいのです。

また、ココナラでもセカンドオピニオン相談がありますので是非参考にしてください。

セカンドオピニオン！購入物件のチェックします独自のチェックリストで失敗しない物件選びのサポートをします！ | 住まい・賃貸・購入の相談 | ココナラ

中古マンションを検討しているあなた！下記のお悩みありませんか？・本当に購入していいか悩んでいる…・判断基準がわからない…・不動産会社の営業マンはいい事しか言わな...

4.まとめ

今回は中古マンション購入時の後悔しないチェックポインについて解説しました。

住宅は非常に大きな買物です。

石橋を叩き過ぎて壊してもいけませんが、後悔しない為にはチェックすべきポイントがあります。

今回のポイントを参考にして頂き、後悔しない良い住宅購入者が増えることを祈っております。フルリノベーションならマイリノ

【中古マンション】管理費滞納で資産価値の低下の危ないマンション

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

ハコイチ hakoichi — Thu, 26 May 2022 09:20:55 +0000

マンションは管理を買え！ってどのように判断すればと悩んだことないですか？

管理人に聞けばいいの？という人も多いと思います。

実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。

このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は中古マンションの管理状況の判断基準ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで物件検討の際の管理状況のポイントについてわかります。

◇中古マンションは管理状況は最も重要である！

具体的に本当に管理が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の管理状況のポイントについて解説いていきます

インデックス

1.建物メンテナンス
2.管理費・修繕積立金
3.管理規約
4.管理状況の見分け方について
- 4-1重要事項調査報告書
- 4-2現地で確認
5.まとめ

1.建物メンテナンス

中古マンションの場合は建物のメンテナンス状況が最も重要な要素です。

何故なら、メンテナンスの状況次第で建物の寿命を左右してしまうからです。

例えば、中古マンションの代表的なメンテナンスとして大規模修繕工事があります。

主に外壁、屋根、共用設備、廊下などの修繕工事を行います。

時期としては、12年に一度のタイミングで行うのが一般的です。

その他にも、定期的にエレベーターや立体駐車場などは点検などで常に不具合に対応することが必要です。

このようなことを行うことで、事前に大きなトラブルを防ぐ狙いがあり入居者に快適に生活できるのです。

結論としては、これらの建物メンテナンスはマンションの資産価値の向上につながると言えます。

2.管理費・修繕積立金

ここでお伝えしたいのは、管理費・修繕積立金は安いければいいわけではないということです。

毎月かかるものなので、安いに越したことはないと思いますが、あまりにも安価なのは危険です。

理由としては、快適・安全な生活のためには、適正な管理費が必要なってくるということです。

例えば、マンションの共用部分の光熱費や清掃作業など人件費などかかるものはかかります。

ここを抑えたところで、清掃の行き届いてないエントランスは真っ暗な駐輪場、ゴミ置場など入居者の生活に支障をきたします。

また、1でもお伝えした大規模修繕工事には莫大な費用がかかります。

修繕積立金の金額を落とすことで、適切な建物メンテナンスが出来なくなるのは本末転倒です。

一般的なファミリータイプのマンションでの相場としては、国土交通省（平成30年度）で管理費は15,956円、修繕積立金が12,268円です。

この管理費については、それ程上がっていくことはないのですが、修繕積立金に関しては5～10年毎に上がって行きます。

これは、段階増額積立方式と言い新築当初に販売しやすいように、元々そのような計画を新築時のデベロッパーが設定しているのが一つです。

長期修繕計画を確認することで、何年後にどのくらいの金額が上がるかがおおよそ把握することができます。

それ以外にも築年数が経過するに連れて行う修繕工事の内容も増えるとことが挙げられます。

地震などの災害によって想定外の修繕工事による出費になることもあります。

また、当初の計画の見通しが甘かったり、延滞金が多くなると収支状況を圧迫することになります。

延滞金とは、支払わない人のことをいうわけですが、残念ながらどのマンションにも一定数はいます。

ただ、この延滞金が増えることでもちろん管理組合の収支状況を圧迫することに繋がります。

つまり、赤字になってしまい、行うべき修繕が行えなくなるということです。

結論としては、中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の収支状況を把握して購入の判断することをお勧めします。

あなたは中古マンションを選ぶ時に物件の場所や価格、間取りに注目しますよね。検討者は、一般的にはそのような人が多いですし、それは間違いではありません。でも、実際に購入検討段階の物件ではもひとつ大切なチェックポイントがあります。それはその...

3.管理規約

「管理規約」とはそのマンション毎に決められたルールブックです。

その「管理規約」が守られないということは、入居者のモラル低下に繋がります。

例えば、ペット飼育問題に関しては、そもそもペット飼育の可否があります。

また、飼育していい場合でも動物や大きさ、数なども細かく決まっています。

何故ならマンションは共同生活です。

ペットの苦手な方もいますので共用スペースでは、ペットの扱いも慎重に行わなければならないのです。

それ以外にも、音の問題などにもルールがあります。

楽器の使用の可否や使用していい時間帯。

リフォーム時のフローリングへの変更の可否やフローリングの等級など細かく指定のある場合があります。

ルールを守っていても、トラブルになることもありますがこのルールが守られないことは問題外となります。

結論としては管理規約はマンションの資産価値を維持する上で守るべきものということです。

4.管理状況の見分け方について

残念ながら、新築マンションは管理組合自体がないので管理の状況を判断することはできません。

ただ、中古マンションは管理が始まっていますので判断する方法があります。

4-1重要事項調査報告書

マンションの管理会社が発行している「重要事項調査報告書」という書類があります。

ここの書類は定期的に更新されて、マンションの修繕工事の履歴や管理費・修繕積立金の収支状況から延滞金の額までも把握することができます。

ただし、この書類は検討の際に個人的に取得できるものではありませんので、不動産会社の担当者に依頼してください。

本気で購入を検討する物件が見つかったら、必ず確認すべきです。

4-2現地で確認

もう一つの方法は、実際の現地内覧の際に目で確認します。

基本的には共用スペースである、エントランスやゴミ置場、駐輪場などを確認しましょう。

エントランスの清掃状況や照明が切れてないか、破損箇所はそのまま放置されていないかを確認する。

ゴミ置場や駐輪場はきちんと整理整頓されているか？

粗大ゴミや壊れた自転車が放置されていないかなどチェックしましょう。

これらは、管理会社が大手だからとかは、あまり関係なく、管理組合の考え方や管理人の人間性にもよる部分があります。

また、エントランスやエレベーターの中にある掲示板も確認すべきです。

注意事項などが書いてある場合は、それによるトラブルのヒントがあると考えます。

ペットの注意書きがあれば、ペットの問題が潜んでいる可能性が高いので、管理人などに確認してみましょう。

5.まとめ

今回は管理状況の把握の仕方について解説しました。

中古マンションを検討する際には価格やお部屋の間取り、場所にしか注目しない方が多いです。

やはり、マンションは管理を買え！という事で管理状況もしっかりと確認してから購入すべきです。

その管理状況の見るべきポイントは「重要事項調査報告書」と「共用スペースの確認」で概ね判断する事ができるわけです。

人生で最も大きな買物です。

それ程、時間と手間がかかるわけではありませんので、きちんと管理状況は把握することが大切です。

【中古マンション】選んではいけないNGポイント3選

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

ハコイチ hakoichi — Tue, 12 Apr 2022 12:01:36 +0000

中古マンション検討時に配管は大丈夫？と感じたことはないですか？

リノベーション済だから安心という人も多いと思います。

実は、配管には種類によって耐久性が異なるという事実があるんです。

この事実が分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は配管の種類と対応方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで配管の種類と寿命、チェックポインについてわかります。

◇配管は完成時期によって部材が全く異なる

具体的に本当に完成時期によって違うのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の配管の種類と寿命、チェックポイントについて解説いていきます。

配管のチェックポイン動画

インデックス

1.配管が金属か樹脂なのかで耐久性が異なる
2.配管の場所によって交換費用の負担者が異なる
3.配管チェックポイント
4.契約不適合責任とは
まとめ

1.配管が金属か樹脂なのかで耐久性が異なる

配管

配管は、以前金属製で作られていたが、最近では樹脂に代わっている。

寿命としては、金属製は20年程度だが、樹脂製は40年程度使用可能。

【金属製】

水道用亜鉛メッキ鋼管→1970年前後のマンションで採用されていた。

赤さびなどがネック。

硬質塩化ビニルライニング鋼管→1970年～1980年のマンションに採用されていた。

ステンレス鋼管→1980年以降の2000年まで採用されて、耐久性が高く40年程度使用可能。

【樹脂製】

ポリエチレン管→2000年以降のマンションに採用されている。

取り付けのしやすく部品をはめ込むだけで時間も手間もかかりません。

つまり、交換時のコストも大幅に削減できるようになりました。

結論としては、築年数が2000年以前の物件を検討する場合はどんな配管なのかチェックが必要です。

また、長期修繕計画を確認し、いつ交換がなされたのか？もしくは、今後のいつ計画があるのかをチェックする。

2.配管の場所によって交換費用の負担者が異なる

配管2

マンションは部屋内の専有部分とそれ以外の共用部分に分かれています。

基本的な考え方としては、専有部分は自己負担だが、共用部分は修繕費から捻出します。

配管も同様の考え方で費用負担することが原則です。

ただし、配管の老朽化は漏水なども引き起こすため個人の問題で任せると周囲を巻き込むトラブルに発展することもあります。

そんな事例から最近は、専有部分の工事であっても、共用配管と一体的に扱うことが必要とされる工事は一斉に行う動きが出てきています。

要するに、専有部分の配管交換も全体の修繕積立金の中から捻出するという考え方です。

ただし、これはマンションごとのルールとなりますので、検討しているマンションの管理規約を確認すべきです。

3.配管チェックポイント

管理人

配管自体見えるものでないので、意識しないと誰も気付かないものです。

中古マンションの内覧時に間取りや日当り眺望などは、皆さん気になります。

ただ、「配管はどうなっていますか？」というお客様はほとんどいないのが実状です。

そこで、みるべきポイントとしては、

・点検口→水漏れなどの問題が発生したときに素早く対応できる

・配管種類→耐久性が分かる

・修繕計画→メンテナンス時期が分かる

・リノベーション済物件については配管交換の有無を確認

リノベーションマンションは中は新築同様ですが、見えない配管交換は正直、売主にしかわかりません。

配管交換自体は30万円程度なのですが、付帯工事としてフローリングの張り替えが伴うので、結局プラス50万円程度はかかります。

せっかく新品のフローリングを剥がすことになりかねないので、配管交換時期の物件は確認すべきです。

配管は人間でいう血管同様なのでチェックは必須です。

中古マンションどんな物件を買えばいいのかわかないと考えたことはないですか？スーモを何年も見続けていますという人も多いと思います。実は、中古マンションは選んではいけない条件があります。この条件を理解した上で物件選びを出来ればいいですが、...

4.契約不適合責任とは

契約書

契約不適合責任とは、契約内容にないような物件の不備や欠陥があった場合に売主が負う責任を言います。

以前は瑕疵担保責任というものでした。

例えば、入居後に発覚した水漏れや赤さび、雨漏りなどを言います。

事前にこのようなことがあると告知していれば問題ありません。

もし、購入前に十分な説明がなされていなかった場合、買主は売主に対して損害賠償請求を行えるということです。

通常、売主が不動産会社であれば、2年間程度のアフターサービス期間を設けています。

ただ、売主が一般のユーザーの場合は対象期間などの条件がある場合もありますので、契約時にチェックすべきです。

まとめ

マンション鍵

今回は配管について解説しました。

配管は目に見えない部分ですが、古い中古マンションを検討する上では重要なポイントになります。

なかなか目視で確認することができない部分なので、修繕計画や管理規約をしっかりと確認することをお勧めします。

特に管理規約は入居後のルールブックになります。

そのマンションの考え方が記載されていますので、契約前に取り寄せすることをお勧めします。

【旧耐震マンション】メリットとリスク回避ポイントについて解説！

ハコイチ hakoichi — Thu, 24 Mar 2022 05:57:31 +0000

旧耐震基準物件は大丈夫！？と感じたことはないですか？

オシャレなリノベーション物件は旧耐震基準物件が多いという人と感じている人もいます。

実は、旧耐震基準物件の押さえるべきポイントがあるんです！

このポイントが分かれば旧耐震基準物件の検討方法も分かるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説していきます。

今回この記事を読むことで旧耐震基準物件のメリットと注意するポイントについてわかります。

◇旧耐震物件の物件は立地条件とメンテ状況が大切である！

具体的に本当に立地条件とメンテ状況が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の旧耐震基準物件のメリットと注意点について解説いていきます。

インデックス

１. 旧耐震物件の物件は立地条件がいい
2.旧耐震物件の物件は価格が安い
3.旧耐震物件の３つのリスク回避ポイント
4.旧耐震物件でも比較的安全性が高い物件
- 4-1耐震診断実施済の物件
- 4-2壁式構造で低層
まとめ

１. 旧耐震物件の物件は立地条件がいい

マンションは一般的に、利便性の良い土地から順に建てられていきます。

ターミナルステーションなど、デベロッパーによる開発が盛んな時期に建てられてきたため、駅に近い場所や商業施設が周辺にある場所に古いマンションが建ててあります。

逆に好立地の場所は何らかの建物があるが故に新築物件を好立地に建てるのは難しくなっている面もあります。

つまり、旧耐震物件の検討は立地条件の良い場合が多いと思います。

ここが、旧耐震基準物件のメリットになりますので、立地にこだわりを持って探すべきです。

もし、安いと言うだけで不便な立地の旧耐震基準物件を購入することは取り返しのつかないことになると考えてください。

2.旧耐震物件の物件は価格が安い

上記グラフはレインズトッピック（2020年）で中古マンションの築年数と価格を表したものです。

この表から中古マンションは築年数30年程度で価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まります。

つまり、購入後の資産価値が下がりづらいと言うことです。

立地条件と価格の２つが旧耐震基準物件を選ぶ上での最大のメリットになります。

逆に考えるとこの２つの条件を満たせない旧耐震物件は選ぶべきではありません。

難しい例として、リノベーション物件があげられます。

不動産会社が買取り後、リノベーションして再販売するマンションです。

このリノベーション物件は、当然のことですが、不動産会社の利益や経費が加算されていますので割高になる傾向にあります。

だた、残念ながら資産性の観点からリノベーション費用は売却時に転嫁出来ません。

つまり、リノベーションのかけた費用分は高くは売れません。

物件の実際の相場をよく調べ、どの位のリフォーム費用がかけてあるかを確認し、適切な金額をイメージしてみましょう。

そこに、自分の気に入った付加価値分が金額に反映されているのであれば納得ということです。

【中古マンション】築年数古くて大丈夫！？お勧め築年数は！？

3.旧耐震物件の３つのリスク回避ポイント

旧耐震基準物件は耐震性のリスクが一番考えられます。

そこで、旧耐震基準物件を検討する際には、この耐震性のリスクをどれだけ低くできるかを考えるべきです。

下記内容が旧耐震基準物件のリスクを減らせる要因と考えます。

3-1.壁式構造

建物の構造が壁式構造だとリスクが低くなります。

「壁式構造」とは、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。

耐力壁という「面」で建物を支える壁式構造は頑丈で、耐震性にすぐれています。

低層階の物件に多く重心が低く、揺れに対して壁で建物を支える強固な造りです。

旧耐震基準物件でもリスクが軽減できる構造です。

3-2地盤調査

建物の耐震性は旧耐震基準物件としてある程度受け入れる必要があります。

それに加えて、地震に耐えることができるのか？というのはその建物の立地する地域の地盤の強さにも影響を受けます。

そこで、ハザードマップや地盤サポートマップなどで希望エリアの地盤の強さをチェックをすべきと考えます。

希望のマンションが旧耐震基準物件で地盤も弱いのであれば、検討し直しをお勧めします。

3-3修繕状況の確認

旧耐震基準物件は築年40年超えの物件ということになります。

通常のマンションであれば、大規模修繕工場が２回行われているのが一般的です。

ただ、ここについてはそのマンションの状況によりけりだと思います。

チェックポイントとしては、外壁に目立ったひび割れなどがないか？

また、表に出ていない配管などは寿命が20年程度と言われています。

配管に関しては共用部という扱いなので、管理組合で行うしかありません。

このような場所にしっかりと手を入れているかもチェックすべきです。

「重要事項調査報告書」という管理会社が発行している書類にこれらの内容は明記されています。

不動産会社に確認しましょう。

4.旧耐震物件でも比較的安全性が高い物件

旧耐震基準物件でも比較的安心なケースをお伝えします。

4-1耐震診断実施済の物件

耐震診断の結果この物件は新耐震基準の耐震性能があると判断された物件は、むしろ強度的には新耐震基準物件の物件同等ですので一定の安心感はあります。

また、耐震性に問題があった物件でも必要な耐震補強工事を済ませている物件も同様です。

ただ、これらを行うにはそれなりの金額が発生するので管理組合の考え方によります。

最悪なのは、耐震診断の結果強度不足の判定がされたが、コスト面で耐震補強工事ができないといった物件は資産価値低下を招いてしまいます。

4-2壁式構造で低層

先程も触れましたが、壁式構造は比較的頑丈な造りになっております。

かつ３階建て程度の低層物件だとなお安全性が高いです。

また、建物自体の形も正方形に近い形がよく、Ｌ字型などの変形した建物はお勧め出来ません。

１F駐車場などピロティなどのある物件強度の観点から弱くなりますので避けましょう。

まとめ

今回は旧耐震基準物件のメリットと注意点をお伝えしました。

基本的にはあまりお勧めしない旧耐震基準物件ですが、それなりにメリットがあるのと、デメリットである耐震性をカバーできる要素があれば検討の余地はあります。

メリットである、立地条件や価格面がクリア出来たら、建物の構造や地盤、建物の修繕状況などの確認事項をしっかりとチェックして検討しましょう。

【中古マンション】築年数古くて大丈夫！？お勧め築年数は！？

【中古マンション】築年40年超？！建替え時期について簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Mon, 21 Mar 2022 08:02:39 +0000

マンションの建替えって実際どうなのと考えたことはないですか？

特に古いリノベーション物件を検討している方は気になるという人も多いと思います。

実は、建替えには様々な超えるべき問題があるんです。

この問題が分かれば古いマンションの検討方法も理解できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は中古マンションの建替えについて解説していきます。

今回この記事を読むことで建替えのプロセスと問題についてわかります。

◇マンションの建替えは現実難しい

具体的に本当に建替えが難しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの建替えについて解説いていきます。

インデックス

1.築40年超えのマンションは今後増加傾向
2.マンション建替えのハードルは高い
3.実際築年数40年超えでも住める
4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合
5.まとめ

1.築40年超えのマンションは今後増加傾向

現在、日本国内の築40年超のマンションは現在103.3万戸あります。

これらのマンションが10年後には約2.2倍の231.9万戸、 20年後には約3.9倍の404.6万戸と当然ながら増えていくことになります。（令和2年国土交通省）

そうなると、中古マンションの検索の際に、駅距離や広さなどの条件を絞ると築年数の古いマンションが当然安く検討がしやすいです。

金額の安い物件を探す若い世代の方は、ますます古い物件を目にする機会が増えてくると思います。

また、今流行りのリノベーションマンションも築年数40年超えの物件がどんどん増えていくことになります。

そこでもし、予算の関係でどうしても古い物件を検討する場合には、大規模修繕などのメンテナンス状況をしっかりと確認することをお勧めします。

2.マンション建替えのハードルは高い

そもそも、築年数の古い物件は入居者も高齢化してきます。

そんな背景の中で建替えには様々な問題が浮上してくるのです。

建替えは検討～竣工まで5～10年という期間がかかると言われてます。

1番目のハードルとしては、建替えを行う場合は入居者の４/５以上の賛成が必要ということです。

つまり、80％の賛成が必要なので総戸数100戸の物件であれば、80世帯の賛成が必要になります。

2番目のハードルは、一般的の場合は入居者の中で費用負担が求められます。

その額も物件の状況によりけりですが、ざっと約1000万円/戸と言われています。

年金生活の高齢者に対してこの金額はなかなか現実的ではない金額です。

よく、修繕積立金があるなんて話も出てきますが、このお金はあくまでも修繕に対する費用なのです。

つまり、厳密に言うと建替えに充実することは「マンション標準管理規約」で禁止事項となってしまいます。

3番目のハードルは、仮に建替えが決定した場合、約2年近く仮住まいの生活を強いられることになります。

ここも自己資金ということなので、物理的な負担が多いのが実情です。

そして、もし80％の賛成で建替えが決定事項にもかかわらず、諸事情により反対の場合には、立ち退きを要求されます。

これだけを聞くと残酷な話ですが、実際には管理組合に対して時価で売り渡すという手続きとなります。

「売渡請求権」といい建替えに参加しない区分所有者は、その区分所有権を時価で建替組合に売渡さなければならないのです。

なかなか酷な話ですが現実的にこのようなことが起きることになるので、物理的にも心情的にも建替えが進まないのです。

3.実際築年数40年超えでも住める

それでは、現実的にマンションはどの位寿命があるのかという話になります。

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

あるいは、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外では普通に100年近くのマンションは存在していますし、日本でも木造で100年の建物は実在するので、全く検討外の話ではありません。

つまり、しっかりメンテナンスをしているか否かということです。

国としても今後増えていく耐震性不足のマンションの数が多くなることについて、法律を整備し、対策を講じていくことになります。

結論としては、築年40年以降の旧耐震のマンションでも大規模修繕を通じてメンテナンスを適時行っている物件であれば、ある程度住み続けることは可能ということです。

4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合

もし、居住中のマンションの建替えが議題に上がったらどうするかを考えてみましょう。

やはり、1番の問題は資金負担が許容範囲かどうか焦点になります。

先程お伝えした、ケースは一般的な場合で1000万円くらいは覚悟という話をしました。

ただ、物件によって容積に余裕がある場合は、資金が無くてもできるケースがあります。

容積に余裕とは、階数を上に伸ばすということです。

簡単な例として7階建てのマンションを10階建てにして、増えた戸数を販売して資金回収するという事です。

都内の物件にはこんなケースはあります。

このようなケースの場合は無条件に賛成です。

そうでない場合は、現実的にかかる費用を現実的に用意できるかどうかだと思います。

難しいようであれば、残念ながら反対するしか方法はないかと思います。

5.まとめ

今回はマンションの建替えについて解説しました。

入居者が高齢化している古い物件の建替えはなかなか現実的に進まないのが実情です。

対策としては、やはり大規模修繕などのメンテナンスをしっかりと行うことにつきます。

また、もし資金的に余裕のある物件であれば、耐震診断や耐震改修工事を施せば安心だと考えます。

もし、古い物件を検討する場合は大規模修繕履歴をしっかりと確認しましょう。

【入門編】旧耐震基準の物件は避けるべき！デメリット簡単解説

【中古マンション】築年数古くて大丈夫！？お勧め築年数は！？

ハコイチ hakoichi — Tue, 15 Mar 2022 08:08:51 +0000

中古マンションは築年数がどの位がいいのかと考えたことはないですか？

あまり古いのは嫌という人も多いと思います。

実は、築年数によって特徴の違いがあるんです。

この違いが分かればすぐに検討の仕方が分かるのですが、これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は中古マンションのお勧め築年数について解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのお勧め築年数とその理由についてわかります。

◇中古マンションは築年25～30年前後で下げ止まる！

具体的に本当に30年前後で下げ止まるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションお勧め築年数について解説いていきます。

インデックス

1. 建築確認1981年6月以前の旧耐震基準物件は止めるべき
2.築年数25～30年前後が狙い目
3.お勧め築年数のデメリット
4.コンクリート耐用年数について
5.まとめ

1. 建築確認1981年6月以前の旧耐震基準物件は止めるべき

何故なら、旧耐震基準物件はメリットよりデメリットの方が多いです。

やはり全てではないが、耐震性の弱い物件が多いのは否めません。

また、住宅ローン減税の適応不可な物件が多いこともあげられます。

さらに問題なのが、住宅ローンの審査自体が厳しいことがあげられます。

住宅ローンの審査はほとんどが、個人の審査がメインになるのですが、旧耐震基準物件は物件そのものが審査不可のケースがあります。

仮に自分自身でなんらかの手立てで、住宅ローンが組めたとしても、売却時に再度同じ問題が浮上します。

住宅ローン減税や住宅ローンは耐震性を評価しています。

つまり、耐震診断など耐震性に問題がないなどのエビデンスがない物件は資産性の観点から避けた方が無難です。

2.築年数25～30年前後が狙い目

築25～30年前後の物件は価格が下げ止まることが一番大きいです。

※レインズトッピック（2020年）

価格は新築当時の約1/3程度でかつ下げ止まっていることで、資産価値が下がりづらいです。

しかも、この年代は新耐震基準物件の物件になりますので、先程の住宅ローンの問題も概ねクリアできます。

また、この築年だと、大規模修繕工事を済ませているのである程度安心感はあります。

結論としては、この築年数の検討の際には修繕履歴を確認することが必要です。

大規模修繕工事は15～18年程で行うことが一般的です。

この築年数ですと、最低でも１回は行っていないといけません。

この修繕状況が最低条件で、次の２回目を計画していることも確認しましょう。

3.お勧め築年数のデメリット

この築年数では資産性の観点からメリットがあげられますが、たとえ新耐震基準物件の物件とはいえメンテナンス状況が鍵になります。

例えば、共用部である配管は25年程度で交換時期となります。

共有部分にある配管は一般的な寿命を考慮し、マンションで計画された長期修繕計画によって補修・交換が行われます。

ここをおろそかにするとトラブルの原因となります。

それに付随して、それぞれのお部屋に関しても設備の寿命から、ある程度リフォームが必要になってきます。

また、先程触れた、旧耐震基準物件の住宅ローン減税不可や住宅ローン自体が厳しい場合もあります。

住宅ローン減税は築年数25年を超えると耐震基準適合証明書の取得が必要になってきますので確認が必要です。

住宅ローンも旧耐震基準物件ほど、厳しくはないですが、物件審査も当然ありますので確認しましょう。

結論としては、資産性の部分ではお買い得ですが、修繕状況や住宅ローン、減税の適応状況もしっかりと確認すべきです。

4.コンクリート耐用年数について

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

また、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外ではこのくらいの年数の建物はありますし、日本でも木造で100年は例があります。

しかしこれらの建物は、それなりメンテナンスが施されていることが前提となります。

定期的に大規模修繕できていれば、外壁からの雨風が鉄筋に染みないので、コンクリートの耐久力を維持できるということです。

建物はメンテナンス状況でどうにでも変化してしまいますので、管理状況の確認は必須条件です。

5.まとめ

今回は中古マンションのお勧め築年数というテーマで解説しました。

日本人は新築神話があり新築を好む傾向にあります。

ただ、資産性の観点から、新築は販売活動費と利益が上乗せされているのであまりお勧め出来ません。

引渡した時点で２割ダウンなんて話をよく聞きます。

しかも、中古マンションの方が立地条件が優位であるケースが多いと思います。

また、リフォームを施すことで内装は新築同様になりますので、環境面の配慮からも中古マンションをお勧めします。

築年数の考え方は物件によりけりですが、価格面では築30 年程度がメリットが大きいと考えます。

だた、ピンポイントでこの築年数を探すというよりかは、迷ったらこの築年数に近い方で検討するというような感じでいいと思います。

是非参考にしてみてください。

【中古マンション】資産価値維持の為に大規模修繕工事が必要な理由

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 11:54:39 +0000

大規模修繕工事を行う理由はなにかと考えたことないですか？

不具合があれば、都度直せばいいと考えている人も多いと思います。

実は大規模修繕工事は資産価値を維持するとう効果があるのです。

その効果を知らずに損をしている人も多くいます。

そこで今回は大規模修繕工事の理由と内容について簡単解説していきます。

この記事を読むことで、大規模修繕工事の必要性と内容についてわかります。

◇大規模修繕工事はマンションの資産価値維持の為に行う

具体的に本当に資産価値の維持の為に行うのかという疑問が湧いてきますので、今回の大規模修繕工事について簡単解説していきます。

インデックス

1. 大規模修繕工事の内容と必要性とは
2. 修繕工事を行う箇所
3. 大規模修繕工事の費用と周期
4. 大規模修繕工事の費用負担はどこから出す？
5. まとめ

1. 大規模修繕工事の内容と必要性とは

大規模修繕工事の必要性をひと言で言いますと、そのマンションの資産価値を維持する為の工事です。

鉄筋コンクリートで囲まれた強靭なマンションですが、やはり人間と同じように、年月が経過すると不具合が生じてきます。

特に、経年劣化が顕著に表れる部分は、外壁や屋根など屋外にさらされている箇所があります。

そして、ひび割れや塗装の劣化、防水処理の劣化などにより、外壁や屋根から雨水などが浸水する可能性も高くなります。

これによってコンクリート内部の鉄筋が錆びることによって建物の強度が弱くなってしまい、寿命を縮めることに繋がります。

寿命が縮む＝資産価値低下を招くということになります。

また、それ以外にも、防水工事や外壁補修、シーリング工事、鉄部の塗装工事、給排水管工事などを行い建物全体の補修工事を行ないます。

その他、入居者が高齢化していく中でバリアフリー工事などのバリューアップを目的とした工事も行っていきます。

マンション維持する為の長期修繕計画ついて簡単解説

2. 修繕工事を行う箇所

具体的な修繕工事を行う場所としては下記があります。

・外壁・・・コンクリートの打診検査やタイルの貼り直し

・屋上・・・雨水や汚れなどからコンクリートを守る為の防水工事

・シーリング・・・外壁のつなぎ目やサッシ廻りに使用される多いシーリング材の打替え

・鉄部・・・バルコニーや階段手摺などの鉄の塗り直し

・バルコニー（共用スペースの為）・・・防水工事等

3. 大規模修繕工事の費用と周期

当然のことですが、工事の費用はマンションの規模よって異なります。

目安の金額としては、1住戸当たり100万円と言う金額です。

例えば、総戸数50戸のマンションなら5,000万円程度、100戸のマンションですと1億円というところです。

だだし、1回目より2回目、3回目と回数を重ねることにより費用が上がっていくのが一般的です。

これは当然ですが、建物の年数が経過するとによって、劣化状況が悪くなるので、対応箇所が増えていくという理屈です。

なお、3回目の工事には、「各戸のサッシや玄関扉の交換」や「専有部分の給排水管の更新」、「機械式駐車場の改修費用」などの大きな工事費用が加算されるケースが多くあります。

また、設計監理を外部のコンサルタントに外注する場合は別途費用が発生します。

ただ、これは、検査や工事方法を中立な立場の外部の専門家に任せることによってアドバイスがもらえ、結果的に工事費用が抑えられる場合などもあります。

また、大規模修繕工事の周期はマンションの状態にもよりますが、12年～15年程度に1度と計画されているマンションが多いようです。

4. 大規模修繕工事の費用負担はどこから出す？

大規模修繕工事の費用は、管理組合で積立している修繕積立金から捻出されることになります。

管理組合で修繕積立金を計画通りに徴収出来れば問題ないと思いますが、万が一修繕費用が足りない場合は、金融機関から借り入れを行うこともあります。

また、最悪の場合、居住者から一時金徴収なんてケースもありますので注意が必要です。

管理費や修繕積立金は残念ながらどこのマンションでも延滞金があります。

マンション規模によって異なりますが、数百万円単位の金額は普通にあるマンションも珍しくありません。

問題なのは、その方々に対して督促をしているかということになります。

真面目に支払っている方が、さらに追い金しなくてはならない状況は避けるべきです。

もし、それでも修繕積立金が足りないような事態でしたら、普段の修繕積立金では賄えないような事態は避けるために、修繕積立金の値上げもひとつの選択肢として考える必要もあります。

5. まとめ

今回は大規模修繕工事について解説してきました。

大規模修繕工事は自分たちの資産価値を維持する為の大切な修繕工事です。

人間と同じようにマンションも定期的に検査とメンテナンスを行いましょう。

金額についても相見積もりを取ることは、競争原理が働くのでいいと思いますが、決して安いというだけでの判断はしてはいけません。

資産価値を下げない為にも、費用をかけるところはかけて、しっかりと確実な工事を完了させましょう。